在过去40多年高速的城镇化进程中，常住人口城镇化率从改革开放初期的17.9%大幅提升至2021年末的64.7%。人口的流动为中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑，中国的房地产行业也因此经历了快速上行的增量市场。
伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显。另一方面，未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比逐渐减小，城市群、都市圈的发展格局变化等现象都将令传统的房地产发展模式面临挑战。在此背景下，中国房地产行业存在什么机遇，又将面临哪些方面的变化与趋势？
戴德梁行发布《传统与变革——八大趋势探索房地产未来机遇》专题报告，结合行业尝试以及全球先进经验、案例，探索中国的房地产行业未来可能的趋势与变革。
趋势一——城市更新与存量利用
经过多年高速的经济增长及城市建设，核心城市土地资源紧缺成为制约城市发展的重要因素，存量土地和物业的优化利用不可避免，这些城市将逐渐由大规模新建转向以存量开发利用为主。
城市更新是开发商获取热点城市优质地块重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。对于大量闲置的非居住存量房屋而言，通过改造、活化来提高存量物业的利用率及价值也将成为未来行业的重点发展方向。
趋势二——与产业相结合的发展模式探索
产业与地产具有与生俱来的协同效应——在城市的经济发展过程中，产业地产运营商通过自身资源优势、招商引进或孵化企业、产业，建立行业发展基础，并促进形成产业聚集的优势，在带动就业的同时提高生产效率、提升城市竞争力的核心。
在大规模综合开发项目中，充分考虑与产业发展相结合是持续发展的必然，最终产、城、人融合发展的模式不单为居民提供了日常生活便利，也是城市扩大产业空间，实现就业的途径，也体现在职住一体化的发展。
趋势三——“开发+大资管”模式
当房地产逐渐由增量市场走向存量市场时，“大资管”受到越来越多的重视：依托于成熟的运营管理经验，以轻资产模式输出商管服务亦成为市场趋势；在投资管理方面，专业的资产运营有助于项目持续获得较高收益从而产生资产溢价，同时塑造品牌价值；近年来物业管理受到资本市场关注并加速扩张；而在房企开发利润率逐渐走低的同时，代建也逐渐成房企新增长曲线。
趋势四——地产融资渠道优化
此轮楼市调整与前期不少房企依赖高杠杆融资、激进扩张不无关系，降负债既是监管要求，也是房企稳健发展的必由之路。因此，从债权融资转向以股权融资为主的方式是中长期趋势：资产证券化是将流动性较低的房地产项目转化为流动性强的有价证券的重要模式，在盘活资产的同时实现回笼资金；与此同时，规范发展与完善监管将促进房地产私募股权基金良性发展。
趋势五——规模化、机构化运营住房租赁业务
城镇化过程中不断涌入的大量人口特别是新市民、青年人为促进住房租赁市场大发展带来了庞大、多元的需求。未来，通过高品质建造及运营服务的溢价有望提升包括长租公寓在内的租赁住房的资本回报率；此外针对租赁住房市场的财税支持政策、金融创新政策等都在为规模化、机构化的集中式租赁住房发展营造更好的环境。
趋势六——以城市服务融入区域运营及发展
房地产市场的震荡同样影响到了与其唇齿相依的物业管理板块。房企旗下物业版块谋求独立发展，同时将服务范围从住宅、商办等传统物业延伸至社区，拓展至城市层面。而开放城市公共服务市场也为房企进一步参与城市治理带来机遇，如在更大的城市区域范围提供基础设施养护、市容/秩序管理、公园管理等城市服务。
趋势七——房地产科技化趋势
数字化浪潮影响各行各业的同时也为房地产行业带来创新发展：通过将机器人等人工智能领域设备引入地产建筑行业，有助于优化行业施工中的安全、环保、成本等问题，实现标准化复制。另一方面，智慧楼宇系统为物业实现高效管理提供了便利，有助于房地产行业节省成本，实现集约化操作。
趋势八——房企的多元化布局与发展
中国即将步入老龄化社会，由此带来的市场需求也将推动养老地产的发展。而出于对身心健康的关注度日益增强，文旅地产或将迎来发展机遇。此外，基于国内制造、消费、科技等行业繁荣，物流需求稳健增长，带动冷链、高标仓等物流设施发展。
大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示房地产进入后开发时代，准确把握时代的主要趋势和需求，是行业持续发展的前提。随着宏观层面的需求转变，行业重心由增量开发逐渐向存量运营转移，优胜劣汰带动行业集中度提升是供需均衡下的必然结果，同时也对规模型房企如何探索新的增长点提出挑战。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端表示：在政策支持与融资环境利好的情况下，房企仍应侧重于增强自身造血能力。特别是在行业利润率下行压力下，房企更应当积极拓展思路，实现业务结构调整和战略提升，从传统开发商向综合服务运营商转型，打造自身差异化竞争力。寻找业态创新、调整业务结构、增加非住业务占比等，将是房地产未来的重点探索方向。
来源：戴德梁行
编辑：jinbao
