1月5日，央行等发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》。此次政策赋予了房价疲软城市自主下调房贷利率的权限，充分体现了对首套购房的支持。

　　对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示：此次政策明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。1）此次政策通俗理解，即房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间。这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。2）此次政策提及了"阶段性"一词，其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。

　　政策意义

　　此次政策实际上是对2022年房贷利率下限政策的调整版本。1）2022年5月央行明确房贷利率下限为"LPR-20个基点"。2022年9月则在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，允许房价疲软城市可突破"LPR-20个基点"的下限，但此次政策有效期为2022年12月底。所以此次央行发文，实际上是对2022年既有的两个政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。2）此次政策充分体现了一个重要的思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。此次政策强调了首套房，其包括一手房和二手房。商业银行信贷投放、房企项目营销、中介机构推荐房源等都要主动研究此类政策，积极对首套购房者宣传此类政策，以更好释放政策效应。

　　城市名单

　　此次政策继续提及房价疲软城市的标准，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。分析显示，此类城市有几个特点。1）房价疲软城市数量明显增多。此前2022年首次改革的时候，统计的城市数量为23个，而当前统计则增加为38个。这意味着各地更要主动降低房贷利率。2）从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如说二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类的城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。

来源：央行官网、上海易居房地产研究院

编辑：jinbao