回顾2022年，在疫情的多轮冲击与复杂的宏观环境下，广州甲级写字楼市场需求明显下降。第二季度开始，由于疫情在国内多个城市反复，对经营和生产造成巨大的影响，多数企业在业务扩张与办公租赁决策上表现谨慎。

　　叠加年末爆发的广州本土疫情，甲级写字楼的来访量和成交活跃度显着下降，全年录得净吸纳量为负值，空置率同比上升6.4个百分点至14.0%。由于市场整体观望情绪浓厚，在成本控制驱动下的续租和搬迁成为年内主要的租赁活动。

　　新增供应持续放量 市场规模突破新高

　　2022年，广州甲级写字楼全年新增供应约为41.7万平方米，供应量与去年基本持平。其中超过八成的新项目位于琶洲商务区，市场规模突破600万平方米。部分项目因疫情影响而延期到明年交付，或令2023年供应量达到新高。

　　全年累计净吸纳量为负 市场需求动力有待提升

　　今年新增供应量与去年持平，但整体吸纳量明显下降，全年累计录得-1,130平方米的净吸纳量，较去年同期净吸纳量约40万平方米大幅减少。去年琶洲的多个新项目入市，吸纳了海珠区积累多年的本地企业办公场地升级需求，带动项目快速去化。但今年琶洲商务区的本地需求明显减少，且从传统商务区外溢的需求锐减，致使新入市项目去化周期拉长，市场压力增加。

　　受整体营商环境不确定影响，多数企业保持观望，加强对成本和现金流的管控，续租比例明显上升。更有部分企业因受疫情影响，业务持续收缩，出现退租或搬离核心商圈的现象。因此，2022年传统商务区的存量写字楼物业空置率普遍攀升，释放较大存量空置面积，导致市场空置压力陡增，全市空置率上升至14%。

　　业主灵活调整策略 积极应对市场变化

　　尽管防疫措施调整为后市发展带来积极信号，但考虑到办公需求的回暖有赖于企业信心的回归，在宏观经济全面复苏的信号更加明确之前，多数业主方继续下调租金预期。2022年四季度甲级写字楼录得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超过5%。

　　除了下调租金预期，业主方在装修及免租期等商务条款的灵活度也有所调整。一些项目还提出增加佣金或内部奖励等激励方案，期望通过调动办公租赁人员的工作积极性来推动成交。

　　专业服务业引领年内成交

　　需求方面，传统支柱行业的大企业办公需求相对稳定，专业服务业、TMT及金融业仍然作为三大市场主力，全年贡献了近七成的成交面积。其中，专业服务与去年相比需求占比从13%扩大到28%。复杂的市场环境下，企业对会计、审计、税务、法律等专业服务的需求有所上升，推动行业业务扩张，一些机构在华南增设新的营业点或扩大现有办公空间。

　　另外，疫情对保险服务、医疗健康等行业也产生推动作用，令其办公需求持续上升。IT行业仍保持活跃，但业务增长速度有所放缓。同时，房地产行业受宏观政策调控影响，业务收缩，导致需求逐年下降。

　　经济预期的改善是推动市场回暖的关键

　　戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“随着政府对疫情防控措施的优化和调整，生产、经营、消费活动陆续恢复正常秩序，更多实体行业的发展信心有望得到修复。预计经过第一季度的调整，市场活力将在二、三季度逐步回归，这也将成为后续推动物业市场需求回暖的重要驱动力。

　　展望明年，国际金融城有望迎来第一批优质物业的交付使用，未来供应的向东延伸推动广州甲级写字楼市场形成新的空间格局。市场迎来更多可租赁面积的同时，也仍面临供需矛盾的挑战。

　　珠江新城、琶洲和金融城明年将有多个写字楼项目陆续入市，为市场带来多元化的物业选择。市场优质物业选择充沛，且预计优惠力度将进一步加大，为有实力的企业提供换租的黄金窗口期。”

来源：戴德梁行

编辑：jinbao