2月16日，惠誉确认合生创展集团有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B+”。展望稳定。同时确认合生创展集团的高级无抵押评级及其未偿还的高级无抵押票据的评级为'B+'，回收率评级为'RR4'。

　　评级反映了该公司生成现金流偿还债务的能力，因为该公司的合同销售相对具有韧性，土地和建筑资金外流可控。合生创展集团即将到期的无抵押债务有限，并在优质资产基础的支持下，拥有坚实的银行融资渠道。

　　惠誉表示，市场对合生创展集团物业的需求可能保持强劲。预计2023年其销售额将增长5%，而惠誉预测该行业的销售额将下降0%-5%，这是因为合生创展集团在北京、上海和广州有大量可销售资源。

　　惠誉预测合生创展集团有足够的自由现金流来偿还2023年12月至2024年上半年到期的约60亿港元无抵押债务(包括美元债券和银团贷款)。还注意到，如果合同销售弱于预期，该公司可以灵活减少土地收购。

　　在大幅削减债务后，合生创展集团的可用现金余额从2021年底的230亿港元减少到2022年上半年的160亿港元。根据300亿港元的短期借款计算，相当于可用现金与短期债务的比率为0.5倍。然而，约280亿港元的贷款是境内担保的银行及其他贷款，鉴于集团拥有稳固的境内银行融资渠道及优质资产基础(包括一线城市的发展项目及投资物业)，惠誉相信大部分贷款可获展期。

　　合生创展集团已与中国一些大型国有银行签署了战略协议，并计划用这些银行提供的更多贷款来取代即将到期的借款。该公司面临到期的债券和其他无抵押债务有限。惠誉相信，其手头的现金和FCF将提供足够的流动性来解决债务到期问题。

　　截至2022上半年，合生创展集团的净杠杆率为40%，惠誉相信它将继续去杠杆。惠誉估计，合生创展集团的总债务(不包括股权投资的保证金贷款)从2021年底的约1150亿港元减少到2022年底的990亿港元。

　　合生创展集团近期在广州和上海推出的两个旗舰项目应可提供总计约600亿元人民币的可销售资源。预计到2023年，该公司将拥有约1000亿元人民币的可销售资源，包括其在北京的大型项目和广州启动的重建项目的剩余库存。截至2022年6月底，该公司拥有2170万平方米的大型开发土地储备，其中75%位于一线城市，根据2022年的合同销售额(140万平方米)，这足以支持其中长期的销售。

　　合生创展集团计划继续专注于重建项目中的土地收购机会。该公司在广州的几个重建项目上正在取得进展，其中一些项目可能在未来一到两年内启动。这些项目可能会产生土地溢价，但在进度上具有灵活性。惠誉预计，在当前充满挑战的市场环境下，合生创展集团将把削减债务置于增长之上。

　　合生创展集团的土地储备质量和销售表现强于金辉股份，后者在2022年的合同销售额下降了55%。合生创展集团专注于一线和实力较强的二线城市，而金辉股份则专注于二线和实力较强的三线城市，因此惠誉认为金辉股份的需求和销售复苏将较为缓慢。此外，高线城市的资产可能有更好的机构偏好。

　　合生创展集团是一家专注于在中国高线城市开发中高端大型住宅物业的房地产公司。该公司2022年的合同销售额为人民币330亿元，同比下降23%。截至2022年6月底，合生创展集团拥有2170万平方米的开发土地储备。该公司还拥有主要位于北京和上海的投资物业组合，每年产生约30亿港元的租金收入。

来源：惠誉

编辑：jinbao