写字楼新增供应量创近5年来新低、租赁市场以价换量成为主旋律、零售市场核心商圈和次级商圈分化加剧......受疫情反复以及经济放缓等因素影响，2022年南京商办市场供需两淡，承压运行。
1月11日，仲量联行举行2022年南京房地产市场回顾及2023年展望线上交流会，释放了多项核心数据与干货分析。
写字楼市场新增供应量创近5年新低
据仲量联行最新统计数据显示，目前南京写字楼整体供应量为500万㎡，其中甲级写字楼体量约249万㎡，乙级写字楼体量约251万㎡。
值得关注的是，2022年新增供应量仅约11万㎡ ，创下近5年新低，主要原因是今年受到疫情相关政策影响工期，部分项目推迟了入市时间。
2023年南京写字楼新增供应量将出现明显上涨。据仲量联行数据统计，2023年南京写字楼市场新增供应达到58万㎡。
新增入市项目5家，分别为金地威新中心、金融城二期C1地块、金鹰世界B塔、德基世界贸易中心、国泰君安金融中心，全部位于河西板块，以甲级写字楼项目为主。
吸纳量降低、空置率与去年同期持平
从写字楼市场吸纳量和空置率上看，据仲量联行所追踪的数据显示，2022年南京写字楼租赁活跃度和问询量每季度都有所上升，同比去年稍显活跃。
但由于退组抵充增量，因此净吸纳量并不高，仅约8.53万㎡，其中甲级写字楼吸纳量约4.26万㎡，较往年同期仅为5成。
从最新统计数据来看，目前南京写字楼市场整体空置率约24.2%，环比下降约0.3%，与去年同期持平。
各个细分区域表现不同。以新街口，河西，鼓楼三个核心区域为例，同为甲级写字楼，2022年，新街口空置率约20.5%、河西空置率约31%、鼓楼空置率约9.8%。
写字楼市场租金维持下调态势
以价换量是2022年度写字楼租赁市场的关键词。从2022年四季度最新统计数据来看，南京甲级写字楼和乙级写字楼租金都出现了环比、同比双降的局面。
其中，南京甲级写字楼净租金为3.9元/㎡/天，环比下降0.8%，同比下降5.2%;乙级办公楼市场净租金为3.1元/㎡/天，环比下降0.2%，同比下降2.8%。相比之下，乙级写字楼市场比甲级写字楼市场更为健康。
据仲量联行预测，2023年南京写字楼市场租金还将继续小幅下降，预计不超过2%。随着疫情政策的开放以及经济政策的松绑，2023年大家的信心正在修复，市场也会逐渐回暖。
金融、科技互联网、专业服务业承租能力强
从租赁需求端上看，金融、科技互联网和专业服务行业依然表现亮眼，在仲量联行统计的所有行业中，占比超过5成。
尤其是金融行业承租能力最强。保险、证券等传统金融成交占比超过7成，科技互联网和专业服务业紧随其后，表现相对活跃。
从承租空间上看，2022年建面约500-1000㎡为租赁需求主力。主城搬迁需求比例有所增加，与租金的持续下调，优惠力度大有直接关系。
对于租赁区域的选择，不同行业也有不同喜好。例如：传统的金融行业更偏向于新街口和河西，以新媒体、通讯、智能制造为代表的科技互联网办公偏向于河西、软件谷、南站片区等。
零售物业市场吸纳量、空置率双降
由于2022年消费者对于未来收入预期的转变，致使消费支出更为理性。南京前1—11月的社会消费品零售总额，同比下降0.6%，需求端弱化导致品牌对于扩店节奏更为审慎，市场租赁需求增长乏力。
据仲量联行统计数据显示，南京零售物业市场吸纳量约为18.4万㎡。
优质零售商业总存量维持约617万㎡，整体市场空置率4.1%，环比上升0.02%，同比去年下降0.3%；购物中心平均空置率为3.9%，环比上升0.03%，同比下降0.5%。
服装鞋包、新能源汽车等租赁表现积极
从细分市场来看，零售物业市场租赁表现较为积极的有服装鞋包、咖啡饮品、新能源汽车、中式快餐。
服饰鞋包新开业比例超30%，国潮及运动服饰品牌如中国李宁、安踏、FILA等扩张步伐相对稳健。中式快餐拓店较多，超46家。
租赁表现相对冷淡的有KTV及酒吧、儿童娱乐、儿童服务。这些零售行业由于租赁面积大、人力成本高等原因需求相对疲软。
零售物业市场租金小幅下降
为了稳住出租率，南京零售物业市场租金持续下调。
目前，南京优质零售物业首层租金为15.9元/㎡/天，环比小幅下降0.9%，同比下降1%；核心商圈净租金为20.8元/㎡/天，同比下降0.8%。
2023年，预计有3个核心商圈项目和5个次级商圈项目开业，入市体量约102.5万㎡。
新增项目包括：江北（浦口）万象系商业、六合万达、华侨城欢乐滨江购物中心、河西德基、燕子矶万象汇、国金中心、麒麟荔枝广场。
仲量联行预测，随着防疫政策的优化，2023年南京商业零售市场将进入恢复通道，并建议在高供应的情况下，商场需及时捕捉市场趋势的变化，优化商业运行模式、积极调整招商策略来吸引租户，才能在多元化竞争中突围，掌握更多议价空间与谈判主动权。
来源：仲量联行
编辑：jinbao
