2022年以来，“制造业立市”、“制造业当家”等关键字被频繁提及。

　　步入疫情阴霾逐渐消散的2023年，广东省政府工作报告提及“制造业”23次，高亮“以实体经济为本、坚持制造业当家，加快建设制造强省、质量强省”作为2023年政府第二大工作任务。广州全市高质量发展大会重点讨论制造业发展突破点，并再次强调广州坚定不移推进产业第一、制造业立市，要落实制造业当家“一把手”工程。

　　存量低效工业厂房：“工改工”势在必行

　　2022年9月广州公布首批村镇工业集聚区更新改造试点项目，理论上所有项目全部改造完成后未来可为市场带来约541到1,623万平方米的产业载体供应，但规模普遍较大、流程相对复杂，推进仍需时日。

　　村改之外，工改工补位存量用地成为重要“水源”。国家层面上，2022年即已出台相关政策鼓励国企盘活存量资产，有序盘活包括老旧厂房、闲置土地等具有较大开发利用价值的项目资产。广州也已释放“工改工”信号，增城区政府于2022年中印发《增城区推进存量工业用地高质量利用实施办法》，对推进盘活存量工业用地提出了实施路径及明确的考核方法。

　　政策性载体高标准“筑巢”，做好“引凤”准备

　　在制造业立市热潮中，广东省各市已做好充足准备，陆续出台政策文件响应制造业高质量发展。

　　深圳、珠海2022年工业用地出让爆发力惊人，供地量大幅跃升140%和260%。

　　同年，珠海、深圳、东莞相继发布《珠海市5.0产业新空间建设运营工作意见》《深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》《关于坚持以制造业当家 推动实体经济高质量发展的若干措施》，每年计划将供应1000-2000万平方米以上的低租金/低售价、高质量、工业上楼的政策性载体。

　　在限制月租金在15-35元/平方米内低价的情况下，载体质量却不低。珠海对5.0产业新空间的产品提出了明确的参数要求，如首层层高要在8米以上等。

　　筑好巢，引良凤，新兴产业空间的物业参数“卷”风四起。在区位、价格无法拉开差异化的情况下，为快速“抢客”，部分项目选择了拼产品的路径，打造参数更高的、配套更齐全的产品。市面上已出现首层10米、标准层全部为6米，部分楼栋预留拆除楼板条件、首层与2层通高16米的多层厂房产品，产品“内卷”已到极致。

　　硬件落成，软件需紧跟

　　补贴、金融优惠政策多管齐下，各地掀起抢客热潮，优质产业成“香饽饽”。珠海2022年11月发布《珠海高新区关于加强5.0产业新空间金融支持的若干措施（试行）》，提出十七条支持条款。包括建立5.0产业新空间白名单、贷款贴息支持、融资租赁费用支持等，将在5.0产业新空间内入驻的企业和企业员工纳入金融支持范围。

　　短期看金融，中期看土地，长期看人口。尽管金融端、土地供应端纷纷发力支持产业招商引资、产业载体兴建，但关键人才的导入、企业的留存，才可能保持可持续发展。

　　城市兴建低成本产业空间，为企业大量提供优质载体，从导入增量优质产业、补链本地优势产业看，是大有裨益的。但单纯的“低成本”并不能真正解决“制造业立市”路径上可能产生的根本矛盾。城市要新增多少载体？如何让存量物业的业主、租户与这种新兴载体之间有良性互动？如何避免造成资源浪费？参数是否匹配目标产业？需要对市场、产业做一轮更深、更细、更系统的摸排。

　　建设产业园并非房地产短期投资行为，产业园的价值在于其可持续发展的长期价值，应避免进入价格战的恶性循环。企业以低租金、低售价入驻园区，但园区服务不能匹配跟进，仍然留不住产业和人才。因此建造高质量政策性载体仍需要运营方具备产业生态打造的意识、园区服务运营能力，而这些“软实力”，还需假以时日进行打磨。

    来源：戴德梁行

编辑：jinbao