海南启动全岛封关运作是为2025年实现全岛封关做准备，是海南迈向“自由贸易港”的重要节点。近年来，海南高质量发展取得明显成效，基本摆脱了房地产依赖症。此次“封关运作”对于海南岛的影响更多体现在中长期发展、对经济贸易的整体带动，以及吸引人口流入等方面，但大众的目光迅速聚焦海南楼市：海南楼市会如何发展？会呈现什么发展趋势？

　　“封关运作”基于海南作为“自由贸易港”的发展愿景的实现，产业、经济、及贸易的发展对于岛内的商业、办公、产业地产的发展将构成一定利好，同时人口的流入也会对海南住宅市场的中长期发展构成一定支撑。

　　但这些中长期的发展利好并不能直接支撑当下的物业需求快速放大，政策利好的支撑效力是与发展进度同步的。2017年后海南全岛限购的举措也很大程度上规避了楼市炒作资金的进入，2018年住宅商品房成交面积锐减的趋势可见限购措施对于海南住宅成交规模和热度的影响，尤其对于以投资为目的省外购房需求的抑制——这一严格的限购政策至今仍在持续执行，并进一步规避了海南自贸港利好可能带来的大量投机投资需求的进入。

　　与此同时，供应也一定程度限制了市场热度的释放。自2016年提出“两个暂停”，2017年深化“两个暂停”，海南省在土地供应及批准新建商品住宅方面保持谨慎。2017年来涉宅用地成交量保持在较低水平，除促使存量土地的进一步开发去化外，也将影响海南商品住宅的后续供应量，削弱市场库存压力进而减少风险。结合十四五规划，25万套的安居房供应也将在很大程度平抑商品住宅市场的价格走势。再看海口及三亚在过去几年的销售表现及价格波动，可见市场整体表现均相对平稳。

　　简而言之，海南启动全岛封关运作是海南迈向“自由贸易港”的重要节点，其对房地产市场的影响并非即时效应，而是从中长期的发展中给予房地产需求支撑。同时，“两个暂停”、涉宅用地的供应放缓、现房销售等政策都可见海南规避楼市风险及不过度发展房地产的决心。而对于利好可能造成的炒房热潮，持续的全面限购政策及25万套安居房的规划都提醒投资者理性评估，对楼市热度的抑制作用显而易见。结合以上因素，戴德梁行认为，在未来新增供应相对有限的情况下，海南楼市大概率维持相对平稳的发展趋势。

    来源：戴德梁行

编辑：jinbao