目前的住房租赁市场已经完成了前期的起跑阶段，形成了一定的竞争格局，具备品牌和规模优势的头部企业，开始着力于优化产品和提升运营能力。自2021年7月，保障性租赁住房建设成为各地发力重点，整个住房租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求大大增加，不少运营商转变商业模式，“轻装上阵”纷纷布局轻资产赛道。
“资产+运营商”的新模式逐渐成为行业主流，运营的链接价值开始凸显。此外，随着住房租赁公募REITs的成功发行，保租房和公募REITs也加速了资产方与轻资产运营商的合作，也将催生对优质运营主体的需求。
以此契机，百瑞纪集团联合克而瑞租售在3月发布了业内首本深度研究住房租赁行业轻资产运营的白皮书，并于今年4月在上海举行了首场白皮书线下闭门研讨会。我们的第二站来到苏州，以“轻帆逐浪，赓续前行”为主题，邀请了业内多方嘉宾共同探讨保租房发展的现状和未来趋势。
01
主 题 演 讲
克而瑞租售总经理 王伟
会上克而瑞租售总经理 王伟 分享了《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》核心内容，主要分为三个部分。
第一部分：中国住房租赁市场发展现状
克而瑞租售总经理王伟从房地产行业的发展模式转变、中国宏观经济、城镇化率、以及长期的人口结构变化以及消费者住房观念的转变等方面进行了分析，这些因素都促使住房租赁市场蓬勃发展。此外，从跨国比较、政策支持、租赁市场城市格局、房源供应等维度对行业的发展现状进行了深入解读。
基于此，在国家“租售并举”大的住房体系下，只有加快培育专业化、规模化的住房租赁企业才能更好地规范租赁市场发展。
第二部分：租赁市场轻资产运营模式探究
住房租赁行业的轻中重三种资产模式侧重点各不同，但轻资产运营门槛较高，需塑造自身核心优势。品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力是轻资产运营模式的必要条件。从轻资产运营参与者来看，窝趣首创长租公寓轻资产运营，租赁企业纷纷入局轻资产赛道。从合作模式来看，轻资产运营企业主要通过与国企、开发商、投资机构以及中小公寓业主进行多维度合作。
第三部分：轻资产运营的机遇和挑战
保租房大规模建设，运营的链接价值逐步凸显，给轻资产企业带来发展机遇。通过轻资产运营，可促使资产方、运营方、房源和租客四方协同合作，形成良性循环。未来，轻资产运营商将顺应时代变化，朝着更加精细化、专业化的方向发展。
最后克而瑞租售总经理王伟指出，拥有宝贵实践经验的百瑞纪集团联合具有强大数据系统及研究深度的克而瑞发布的市场首部以轻资产运营发展为主的白皮书，填补了租赁行业轻资产运营领域研究的空白，对于构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重大意义！
百瑞纪集团联合创始人 杨稷
百瑞纪集团联合创始人杨稷主要介绍了两个方面内容：一是，为什么住房租赁行业的轻、重商业模式分离会成为趋势；二是，百瑞纪集团为什么能够在轻资产模式上成为领导企业，其具有哪些核心竞争力。
百瑞纪集团是一家以“持续创造美好租住体验”为使命的企业集团，也是中国住房租赁市场的领导者和赋能者之一，深耕租赁住房和公寓行业运营管理领域8年，子品“窝趣”曾获58同城和华平投资中国实体的战略投资，引入会员、供应链、流量、资金等战略资源，并于2020年获批国家级科技型企业，发展足迹迈向全国，覆盖广州、深圳、北京、上海、杭州等38个城市，开业房量超过5万间。
为什么说重资产和轻资产必然会出现分离？最核心的是因为不同的资产模式，它的管理模块是不同的，关注的重点也不相同，花钱的重点也是不一样的。例如，重资产，最核心的能力是资金规划能力，其次是对项目的前期研判能力，然后还有后期的施工建设和产品设计能力。而中资产的核心是前期对物业的选择及成本的管控，其次是对物业的改造和合理的资金水平，最后才是后期的销售。
轻资产公司既不负责筹建开发也不负责拿房，其核心主要是后期的运营管理，第一是搭建合理的运营体系，让运营更高效；第二是品牌建设能力，让消费者对这个品牌有足够高的信赖度、受欢迎度；第三是中后台建设能力，支持业务能够良好运转；还有会员营销能力，会员池能够有效降低获客成本。
每种模式的核心优势不同，关注点就不同，造成的分工也不同，这就是轻重资产模式分离的主要原因。
百瑞纪集团作为住房租赁行业的赋能者和引导者，具备以下几种核心优势：
核心优势1：“三全”模式全周期管理，专注资产价值提升
百瑞纪集团致力于为各类项目提供具有业界竞争力的创新资产管理方案，至今，已助力管理项目提升28.3%的收益。
核心优势2：IT技术赋能提效管理
百瑞纪集团始终坚持以客户体验为中心，以It技术为抓手实现经营管理场景、租住生活场景的全覆盖。通过内部流程高效化、数字化，门店经营管理系统、标准化，使综合运营效率提升20%。
会员体系和数字化营销赋能。2019年，百瑞纪集团以用户需求调研、数据分析为基础，构建窝趣会员体系，标志百瑞纪集团用户服务全新升级，以构建完善的“泛租住生态”为蓝图，让租住与生活深度融合，为租客持续创造更多美好体验。
核心优势3：坚持把创新作为企业发展的源动力
品牌创新方面，百瑞纪集团已从单一品牌窝趣破局市场到多品牌6大产品全面布局，满足不同租住人群的消费需求，并注重与租户的互动。技术创新方面，百瑞纪集团自有IT技术研发团队，开发多个数字化系统，于2020年获批成为国家级高新技术企业。管理模式创新方面，百瑞纪集团重视人才、知识、技术、资本等创新资源的整合。运用阿米巴绩效管理模式，让员工参与经营管理，能够有效激励员工，有助于提高公司整体绩效，培养优秀人才。
核心优势4：聚焦运营，领跑行业
百瑞纪集团轻资产项目运营能力领先行业，通过标准化、专业化培训体系赋能门店经营，在服务管理方面，百瑞纪集团在业内率先 在其官方预订渠道（小程序、APP等）公开租客对门店的点评意见 ，目前服务点评率高达98%， 平均服务评星4.9（满星为5）。
百瑞纪集团副总裁 刘海文
百瑞纪集团副总裁 刘海文 分享了《百瑞纪在保租房领域的实践案例》。
2021年保障性租赁住房正式提出，住房租赁行业发生了翻天覆地的变化。目前各地纷纷响应保租房筹建政策，鼓励企业申报保租房，这其中也是因为保障房的发展影响城市对人才吸引力，进而影响城市发展。在保租房筹建过程中轻资产在其中大有可为，百瑞纪集团在过去几年也做了很多保租房项目。
刘海文通过百瑞纪已经落地的十余个具体案例，介绍了百瑞纪集团在住宅类大型保租房、改造类大型租赁社区、重资产基金持有租赁住房、改造类保租房、人才公寓、大型园区配套公寓、企业员工宿舍等不同类型项目，以委托管理、合作投资、管理直营、咨询服务、资产管理、自投直营、模块化服务等不同合作模式运营管理项目的经验做法，对典型项目的合作背景、合作模式、合作优势、项目亮点、经营情况等进行详细介绍。
保障性租赁住房（银政企合作自投直营）项目：窝趣广州西门口地铁站轻社区
该项目原为广州日报社职工住宅配套和办公楼，是广州日报的创办地，距今超过60年历史，多数楼宇已经残旧或闲置多年。百瑞纪与广州日报集团强强联合，以文创园+保障性住房为合作契机，由业主投资和运营“广报阡陌间”，百瑞纪通过租赁形式投资改造为“窝趣轻社区”，并与建行银行深度合作，引入“建融家园”和“建行大学”共建基地，成为广州市核心区域的标志性项目。
该项目在广州获得两个“首批”，首批政企银合作的混改租品质型保障性租赁住房项目，获得广州市住建部门的认定，成功领取保障性住房专项奖补；首批使用公积金扣缴房租的试点项目。
大型租赁社区项目：北京慧聪园项目
该项目位于北京昌平，为互联网闲置物业，窝趣公寓通过对慧聪园共13栋楼进行整体规划，精确定位目标客源，盘活存量住宅，以互联网技术拓宽出房渠道，进一步扩大房源信息辐射范围，探索打造了大型租赁式社区，保证物业更好的保值增值，实现了经济、社会效益的“双丰收”。
北京慧聪园项目通过打造社区文化，提升了租客的居住体验；窝趣为企业提供更高效、安全、省心、价优的员工住宿&生活管理服务；使用标准的运营方案、公寓管理SaaS系统增强物业安全系数，优化财务系统，提高了公寓管理人效。2022年，项目入住率超过92%，客户满意度超过87%。
02
圆 桌 环 节
Q1：对于当下住房租赁市场发展的看法如何？
建信住房服务 （苏州）有限责任公司总裁 汪峰 ：
住房租赁行业和国家的经济、产业发展息息相关。 建信住房是建设银行住房租赁战略的实施主体，自成立以来一直保持初心，在用好母行金融优势的同时，与市场上各主体团结合作，为住房租赁行业贡献自己的一份力量。受此前疫情对于整个租赁行业的影响比较大，但从今年3月份以后，项目运营情况明显好转，长远来看，对于住房租赁行业的未来发展依旧充满信心和期待。
南通崇川国资运营管理有限公司董事长 张伟栋 ：
南通崇川国资运营管理有限公司主要受区里委托对国有资产进行运营和管理，在3年前与百瑞纪开展合作，目前已有一个项目，100多套房源正在运营，后续还有两个项目正在建设中。作为南通区级的国企资管公司，谈一下对崇川住房租赁市场的看法：崇川是南通的一个主城区，人口一共122万人，受3年疫情影响，经济和人口双双受到影响。今年崇川区提出，5年内导入20万外来人口，增长达到20%，区里为此也制定了相应的政策来留住人才。从去年开始，南通崇川国资运营管理有限公司就加大对保障性租赁住房投入力度，我们充满信心，未来可期。
百瑞纪集团副总裁 刘海文：
分三个方面来讲。
一是从阶段来看，2019年之前中国租赁住房可以说是处于初级阶段，2020年之后迈入了中级阶段初期，市场更加规范、金融属性增强、专业化也逐渐体现，未来这个行业肯定是大有可为的。
二是从供给端来看，初级阶段的房源主要为存量改造，参与主体主要是个体二房东、民营企业和部分地产企业；这两年房地产开始转型，国家对于租赁住房的认识也发生变化，住房租赁行业的地位提升，未来的供给主体会更加多样化，包括国企、开发商、运营商等，同时，大体量综合性项目增多，对市场主体的能力要求也将更高。
三是从需求端来看，消费观念和租客群体也在发生变化。租客群体正向全龄化、多元化转变，家庭型租客增加，两三房的需求越来越多。我认为，未来一二线以及三线城市的租住需求都会增长，包括空间和服务的增长。
Q2：在房地产市场下行的大背景下，对于目前的保租房发展，您是如何看待的？建信在长租房建设上有怎样的变化？
建信住房服务 （苏州）有限责任公司总裁 汪峰：
建设银行在2017年便将住房租赁作为总行战略，经过5年多的探索，目前已经形成了“平台+金融+主体+租赁产品和服务”四位一体的住房租赁建行模式。去年，建行成立了300亿的国内首个住房租赁基金，形成了投融管退的闭环。在建行确认住房租赁战略的同时，对于房地产市场的投资方向就开始调整了。
2021年6月，在政府出台加快发展保租房政策文件后，建行作为央企，承担着社会责任，参与到解决新青年、新市民居住问题中。因此，在保租房政策出台后，我们也把侧重点放在了保租房建设上。苏州建信是2021年成立的，目前运营的项目都是保租房，未来的重点也会放在保租房的建设上。
Q3：作为国有企业，目前公司在租赁项目建设上有哪些动作？过程中有遇到什么难点？
南通崇川国资运营管理有限公司董事长 张伟栋：
在项目建设过程中确实碰到了一些问题。
一是目前管理的出租资产建面达100万方，底商比较好租，但办公楼空置率较高，较老和地段较差的房屋出租价值不高。目前有10万方处于闲置状态，因此邀请百瑞纪对资产进行梳理，根据不同情况作出方案，地段较好的房屋，做服务式公寓或人才公寓，靠近工业区域的房屋，做成蓝领公寓或企业职工宿舍。
二是保租房发展配套的补助和扶持发放下来后，政府对保租房发展的要求也相应提高，项目推进速度会受到影响。在保租房政策传达到区级前，南通崇川国资运营管理有限公司已经开始积极展开建设，与百瑞纪进行沟通和合作，已有一个项目运营，两个项目建设中，后续有更多的项目在紧锣密鼓的展开，保租房从立项到设计和审批要求都变得更加严格。南通崇川国资运营管理有限公司积极与上级部门汇报，将百瑞纪在其他城市的先行经验反馈给政府职能部门，令项目得以推进。
Q4：目前市面上部分有存量资产的企业都选择了与有成熟经验的专业运营商合作，公司看中了百瑞纪的哪些优势？
南通崇川国资运营管理有限公司董事长 张伟栋：
百瑞纪的优势有三点：
1、精准的规划和设计。百瑞纪在这方面有成熟的经验，设计的产品已经经过市场验证，做出的方案可以避免走弯路。
2、线上科技力量。百瑞纪有比较完善的线上服务，不仅在线上APP方面，包括在软件系统和项目管理方面都非常专业。
3、专业的管家服务。百瑞纪具有专业的管家服务，经过专业培训的管家派到项目上，给项目很大的助力。
Q5：百瑞纪作为国内优秀的轻资产运营商，是如何看待轻资产与保租房的结合？自身企业具备哪些优势能形成与其他企业的差异化？
百瑞纪集团副总裁 刘海文：
保租房是未来市场的主要供给之一，保租房的资产主体主要是大的地产公司和国企，这些都是我们轻资产运营商的重要客户。
百瑞纪集团在保租房项目建设运营过程，一是在项目初期可以输出更加专业服务；二是打造合适的产品，控制合理成本；三是在长期的经营管理方面，百瑞纪在细节落地、成本管控等方面有很多优势，如用人的灵活性、更高的客户服务意识以及更高的经营效率等。除此之外，轻资产既可以服务全周期全过程，还可以服务重资产和中资产。
Q6：对未来住房租赁行业发展的展望是什么？
建信住房服务 (苏州)有限责任公司总裁 汪峰：
对于苏州建信来说，我们还是会围绕苏州的经济发展，服务产业、服务企业，帮助企业留住人才、稳住人才，承担建信的社会责任。
短期来看，建信会把握好节奏，精准项目定位，提高精细化管理水平。长远来看，住房租赁的支持政策也会持续出台，整个市场未来也会稳步向好，对住房租赁行业未来还是充满信心和期待。
03
互 动 环 节
Q：长租和短租的运营和管理模式是不同的，长短租结合模式怎样设计会比较合理？
百瑞纪集团副总裁 刘海文：
首先，基于需求做产品，基于产品做服务，在项目规划阶段，根据项目情况设定一个比例；第二，在产品上，可以提前做一些不怎么增加成本， 但是可以变动的产品设计，有10%~20%的产品是可以实现长短租变化的；第三，运营管理方面，百瑞纪本身脱胎于酒店，所以在长短租的技术和人才体系方面没有问题。
需要强调的是，当项目规模较大（如500间房以上）的情况下，短租的消化量比较有限，但长短租的结合可以提升一定的坪效。从当前的消费形势来看，经济型的短租产品竞争压力大、经营效益并不理想。
随着保障性租赁住房建设的不断推进，房源市场委托管理的需求也在不断增加，保障性租赁住房与轻资产运营将表现出极强的适配性，“资产+运营商”的模式也将逐渐成为主流，公寓运营方与政府方、资金方的合作会进一步加深。
以“轻帆逐浪，赓续前行”为主题的第二场白皮书线下研讨会在苏州圆满落幕，以期在新的起点上，为行业带来启迪。
