在全球经济衰退期，房地产企业面临着增速放缓的巨大压力，投资、开工明显下降。根据国家统计局的数据，今年1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%。与此同时，全国多地出现烂尾楼激增现象。据易居研究院《2022年全国烂尾楼研究报告》，截至2022年7月16日，全国楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾面积为2.31亿平方米。
如何盘活烂尾楼，不仅是关乎百姓安居乐业的重要民生问题，也是当下房地产企业面临的又一道难题。
8年投入10.75亿，安置楼烂尾解决方案新典范
近日，在陕西佳馨源实业有限公司(下称：佳馨源)副总经理葛林邀请下，记者实地调研了西安市灞桥区红旗街道穆将王村“城改”项目烂尾楼情况。
(穆将王村“城改”项目安置楼)
据葛林介绍，穆将王村“城改”项目的前任开发商是陕西宏润房地产开发有限公司(下称：宏润地产)，2012年底，宏润地产因资金问题导致安置楼工程彻底停工，留下8栋33层已封顶的烂尾楼盘，涉及690户2775名居民回迁安置，由此引发村民长年集体上访。2014年，为彻底解决该项目690户2775名村民的回迁安置问题，政府和村委会引入佳馨源并签署了相关协议，同时报请西安市城改办申请了城改主体的变更。2015年8月，申请获得西安市城改办同意，将实施主体变更为佳馨源。随后，因主体资格的变更引发了一系列的诉讼，经各级人民法院依法审理，确认了佳馨源公司主体资格的合法性。
(陕西省高级人民法院行政判决书)
葛林说：“自2015年全面介入穆将王项目以来，佳馨源已累计完成投资达10.75亿元。”
葛林在接受记者采访时还谈到，为了尽快解决穆将王村“城改”烂尾问题，佳馨源积极筹措资金，包括政府纾困垫付1.5亿元安置楼建设资金，用于后续安置楼的施工建设。2017年年底，佳馨源按政府要求如期完成了该项目的安置楼建设并完成了村民的回迁工作，让长年在外过渡的2775名村民搬入了新居。
(西安日报当年对穆将王城改项目的报道)
葛林特别强调，为了平抑群众怨气，佳馨源在交付时额外向回迁村民支付了一年共计1200万元的过渡费；按每平方米90元共计13万平方米给村民发放了总计1170万元的装修补助款；还承担了宏润地产至今未建设安置商业用房而违约的自2013年2月起计的每年600万元的村民安置商业经营损失补偿。
11年历史遗留，商业楼烂尾难题待解
佳馨源虽已解决了穆将王“城改”项目的安置楼烂尾问题，但该项目的另一块烂尾楼——河边烂尾楼仍需佳馨源去面对。
据葛林介绍，河边开发地块是宏润地产在2009年开工建设的，由施工单位中建七局(现已改组成为中建海峡，是国有上市公司)垫资施工至主体封顶。宏润地产后因资金链断裂，拖欠施工方工程款，致使楼盘在2012年停工烂尾至今。
“相对安置烂尾楼，商品开发烂尾楼更难解决。一是该建筑要符合《规划法》的强制性要求，才能使建筑合法化；二是烂尾时间长，建筑物质量隐患问题及消防高规的验收等诸多问题需要我们去逐一协调解决。”葛林说。
葛林介绍，穆将王城改项目是西安市十四五规划和西安市市级重点民生项目，该项目早在2007年由宏润地产和西安市灞桥区红旗街办穆将王村委会签订了《穆将王村联合开发合同》，后报请西安市城改办。西安市城改办于2008年1月下发了市城改发【2008】8号的《城中村改造工作方案批复》文件。批复文件中说明穆将王村村域土地785亩，同意纳入改造规划综合用地为 297.6亩，改造实施主体为宏润地产公司。
据葛林给记者提供的资料显示，后在2010年，宏润地产和穆将王商贸有限公司(原穆将王村委会无形改造后成立的集体企业)签订了《穆将王城中村改造联合开发合同修订协议书》，将2008年1月批复的城改综合用地297.6亩调整为420亩；原合同约定的18万平方米的安置用房调整为地上13万平方米住宅用房和地上2万平方米的独立商业用房；同时将原合同约定的2500万元拆迁补偿款调整为1.4亿元，后报请西安市城改办审核。2011年3月，西安市城改办下发了市城改发〔2011〕44号《关于灞桥区穆将王村城中村改造方案结转的批复》，同意将综合改造用地调整为420亩。葛林向记者出示了2008年城中村改造实施方案批复和2011年城改方案结转批复。
(西安市城改办下发的《关于对灞桥区穆将王村城中村改造工作方案的批复》)
(西安市城改办下发的《关于灞桥区穆将王城中村改造方案结转的批复》)
(西安市城改办下发的《关于灞河新区穆将王村城中村改造项目变更改造主体有关问题的复函》)
“穆将王项目的河边烂尾楼就是宏润地产在那时候留下的，至今已经11年了。”葛林说。
穆将王项目河边烂尾楼的难题如何破解？葛林表示，佳馨源目前已向规划管理部门就该项目的规划条件审批进行申请，以杜绝此前的违规开发行为。自2015年成为该项目实施主体以来，佳馨源持续投入该项目长达近8年之久，在此期间公司在该项目没有任何收益，企业已不堪重负。目前佳馨源公司急需获得政府部门有关该项目的土地及规划批复，以便烂尾楼的复工和后期的项目改造行为能够依法实施。
DK8烂尾楼有新进展，政府最新回复部分楼房年底完工
穆将王项目调研结束后，记者特意走访了与穆将王“城改”项目毗邻的另一烂尾楼——国际幸福城·橘郡。
国际幸福城·橘郡所在地被称作DK8，总占地面积约17.31亩，2008年由宏润地产开始建设，共建设“小产权”房屋近5万平方米。此前共有450余户业主购买了该烂尾楼盘。记者在DK8施工现场看到，该地块共建有4栋楼房，其中2栋30层，1栋26层，1栋9层。2栋30层房屋仍在施工建设中，外墙、门窗仍未完工，水、气、暖市政配套设施尚未接入。特别显眼的是，在两侧楼房之间，有110KVA架空高压电缆穿过。
记者就此采访葛林，他表示，根据西安市规定，110千伏高压架空电缆下应为两侧各20米总宽度40米的防护绿地。110千伏架空高压线路下不应建设住宅类建筑。
(DK8现场)
记者查阅到一份由陕西省建筑工程质量检测中心有限公司出具的编号陕建筑(2023)技服(政)第0010号的《测评报告》。报告显示，DK8所建4栋楼房的房屋外墙、门窗、消防设施及所使用的电线电缆、水暖工程等均为不合格工程，使用的材料均为不合格和不达标的材料。
(陕西省建筑工程质量检测中心出具的《测评报告》)
据悉，该地块已于2019年12月27日被西安市国土资源局罚没。记者就此采访了西安市灞桥区政府。2023年7月20日，西安市灞桥区政府就“国际幸福城DK8”相关问题答复如下：
一、西安市国土资源局此前罚没DK8的具体原因是什么？据悉，该局在出具相关罚没文件时，使用了已经作废的公章，该罚没是否有法律效力？
灞桥区政府：陕西宏润房地产开发有限公司将穆将王村城中村改造开发部分自命名为“国际幸福城”。国际幸福城DK8(在城改规划用地范围外)由宏润地产在未办理土地、规划等手续的情况下进行建设，因资金断链自2013年主体封顶后烂尾至今。
2019年12月，西安市国土资源局向宏润地产下发《土地行政处罚决定书》(市国土发〔2019〕6-56号，加盖“西安市国土资源局行政执法专用章(6)”印章)，认定国际幸福城DK8上的建设行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条，按照《中华人民共和国土地管理法》第76条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条相关规定，没收了该地块上的住宅楼及其他设施并处以罚款，同月宏润地产签收并缴纳了罚款。
2019年2月2日，西安市自然资源和规划局印发《西安市自然资源和规划局关于启用印鉴的通知》，明确“原西安市国土资源局印鉴2019年3月1日废止”，未涉及“西安市国土资源局行政执法专用章”。2020年4月8日，市自然资源和规划局印发《西安市自然资源和规划局关于启用新行政执法专用章的通知》，明确“市资源规划新城、莲湖、未央、灞桥、阎良、临潼、长安、高陵、鄠邑分局原持‘西安市国土资源局行政执法专用章(1)至(9)(19)(21)’印章，允许使用至2020年4月9日，自2020年4月10日起废止使用。”
《土地行政处罚决定书》(市国土发〔2019〕6-56号)加盖的印章，符合《西安市自然资源和规划局关于启用新行政执法专用章的通知》(市资源发〔2020〕45号)文件要求，未违反法律规定，不影响处罚决定的效力。
二、罚没后，DK8将怎样处置？是否有具体规划？尤其是复杂的项目纠纷，最终如何解决？具体方案如何？
灞桥区政府：国际幸福城DK8罚没后，移交给灞桥区财政局，区财政局委托DK8所在地红旗街道办事处代管。同时，区上成立工作专班，解决穆将王城改及国际幸福城问题，相关部门按照专班工作安排，办理DK8相关手续。2022年2月完成了DK8土地审批；规划审批正在办理中。
红旗街办代管后，为保障购房群众利益，2022年9月委托施工单位进场，对DK8地块进行整理，规范工地现场，并对801、802号楼未实施的安装和配套进行施工，预计今年年底可完工。考虑到803号楼之前已实施的安装和配套施工质量和安全问题，委托第三方机构进行质量检测。检测结果为已施工项目多项不合格，不具备入住条件。目前正在制定保证完善803号楼质量和安全等方面施工方案。
关于有关纠纷问题，建议通过司法诉讼解决。
三、目前，已经有数百位消费者购买了该项目楼房，这些购房业主的利益如何保障？
灞桥区政府：一是协调相关部门，加快推进手续办理；二是加快工程进度，尽快推进三栋楼后续安装配套施工；三是在保证群众利益和国有资产不流失的前提下，制定方案，妥善解决后续问题。
四、当前地产市场的低迷与艰难，行业尽知，DK8项目的本质问题是土地性质不合法，无法续建，还是开发商资金断链无以为继？
灞桥区政府：DK8三栋楼自2008年开始建设、2012年主体封顶，后续工程因原开发商资金问题停工，相关手续也未办理。罚没后，灞桥区成立工作专班，对该地块土地报批、规划等手续进行办理，2022年2月土地审批完成，同步推进后续工程施工。
记者将持续关注DK8烂尾楼的后续进展。
