12月3日,2024熙说物业年度演讲在北京·中华世纪坛剧场举办。这是中物智库第二年举办行业年度演讲活动,今年的演讲主题是“轻舟”与“重山”。
中物智库创始人杨熙在主题演讲中表示,当下的物业行业、物业企业和物业人,可能还是轻舟“未过”万重山的状态。演讲主要通过剖析四大场景的核心问题,探讨不同场景下各类难题的解题思路。
第一个场景是住宅场景,这个场景中,最核心的问题是各地的物业费限价政策。
在国内经济大环境的影响下,居民收入受到了很大的影响,业主对物业费的敏感程度越来越高。而对于物业企业来说,物业费长期持续不变,而用工成本、维护成本却在持续上涨。
物业公司一方面开源,依靠社区增值服务来创收;一方面节流,依靠智慧科技、精细化管理,来节省人力。甚至有一些物业企业通过极端压缩成本,进而挤压服务品质,勉强维持。
杨熙认为,当前住宅物业管理的发展瓶颈,就是业主甲方的主体归位问题。而解决这一问题的方案,则是要通过各种方式,积极引入社区的业主参与到社区治理中,将物业公司原来习惯的单方面乙方服务模型,转化为与业主的双向奔赴互动。
第二个场景是非住宅场景,这个场景中,最核心的问题是低价中标的问题。
一些从住宅转行做非住宅的物业企业,由于缺乏业绩,缺乏标杆项目,会不计成本地抢大客户、拿标杆项目。同时,近几年地方财政的压力也很大,一直在压缩费用预算,鼓励低价中标,甚至在实际执行中采用最低价中标的方式。
杨熙认为,简单地以最低价中标而忽略服务方的履约能力和社会信用,极有可能导致物业服务质量的下降。明显不合理的低价中标,其实是多方共输的局面。
对原来的服务方而言,丢掉了项目,会产生直接经济损失。对新进场的服务方而言,要保质保量完成服务,就要直接承受亏损;但实际更多的情况是,只能压缩费用,减配人员,降低服务质量。
对甲方而言,虽然在采购阶段看似节省了费用,但由于中标价格低,服务质量不到位,会引发使用方的不满和投诉;更有甚者,可能因为新服务方低价亏损,需要提前退场,又要应急处理,还得重新招标,带来更大麻烦,甚至也会对后续预算的准确合理性造成很大干扰。
杨熙认为,以整体服务方案的质量和效果为计费依据,而非简单按照“人头”计费,这或许是非住宅物业管理发展的方向。
第三个场景是企业场景,在这个场景中,演讲主要从两个瘦身和三个增肌进行阐述。
两个瘦身分别是战略瘦身和组织瘦身,三个增肌主要是服务增肌、人才增肌和科技增肌。
杨熙在演讲中提到,今年物业行业收缴率普遍下降5到10个百分点;有的企业提出今年的收缴率目标是,控制在下滑3个点以内。越来越多的物业企业,开始回归服务,回归本源。
第四个场景是创新场景,杨熙在演讲中认为,针对社区居民的“新需求”,物业企业要提供“新供给”,并主要从新服务、新设施、新产品、新文化等四个方面进行了阐述。
其中在新设施这一部分,杨熙认为,两轮电动车的社区充电桩,作为业主刚需,投入不高,在大多数物业企业可以承受的投资范围内,适合物业公司自营。物业公司也能通过全流程投建、运营、维护一体化管理,减少安全隐患,改善小区环境和秩序。
演讲最后,杨熙对明年的物业行业发展提出了十大预测。
第一个预测是,物业行业将进入存量管理权大换手时代。随着党建引领和基层治理的推进,各城市业委会或物管会成立比例提升,为更换物业提供了基础。从物业企业的选择来看,聚焦区域深耕、业态深耕,退出不盈利项目,以及企业间的低价竞争,都将导致管理权的大量换手。
第二个预测是,物业企业利润率将继续下滑。住宅物业领域具有民生属性,并不会带来高毛利,物业费很难调价,人工成本还在涨。而非住宅领域存在激烈竞争,物企的利润率还会进一步下滑。
第三个预测是,好服务将会获得非对称的品质红利。物业行业将进入品牌红利期、服务红利期、品质红利期。物业行业当下最主要的矛盾在于:业主期盼更美好的生活环境,而行业内的品质服务供给不足。业主只愿意对更好的品牌和更优的服务品质付费。
第四个预测是,物业企业将从物业管理向资产管理升维。存量时代,资产的运营和保值增值更加重要。目前,很多物企已逐步构建起资产管理的思维和视角,积极探索增加资产收入的来源,助力资产持有方收获稳定的回报,实现资产的保值增值。
第五个预测是,公建物业市场回款状况有望好转。随着地方政府化债的进行,以及存量资产的盘活,市场对地方财政稳健性和经济前景的信心开始回升。
第六个预测是,并购市场迎来新机遇。对于暴雷房企而言,物业仍然是其优质资产之一。随着保交楼的渐进尾声,暴雷房企的债权处理将提上议事日程,转让物业股权,将可能是部分房企的重要选择。
第七个预测是,物业企业城市服务业务持续收缩聚焦。部分物企已经开始主动退出不符合预期的城市服务项目,更加聚焦优先选择政府支持力度大、财政状况良好的优质项目。
第八个预测是,物业行业人工成本或将显著上涨。社保缴纳规范化及社保基数上涨,预示着物业行业人工成本上涨的压力将进一步增大。
第九个预测是,物业企业高层人事频繁变动仍将持续。每一次人事变动背后都关联着老板的意图、企业的战略转型。
第十个预测是,黎明的前夕,长期有耐心。长期来看,国内经济正在结构优化期,未来有望进入更高质量的发展阶段。此外,行业问题这两年已经在充分暴露,不破不立、大破大立、晓喻新生。只有敢于破茧而出,破旧立新,才能实现自我超越,才能真正成长。
