一切要从2007年的一次拍卖说起。

　　王女士是顺义区一名民营企业主，2007年2月10日,王女士与北京一诺拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，以450万元人民币拍得顺义区的一块儿土地使用权及地上所有物。

　　拍卖标的清单显示拍卖标的为顺义区复兴村东减河村北侧地上建筑物京房权证顺国字第00600号,建筑面积5656.8平方米财产权益及京顺国用[002]字第0101号27758.51平方米土地使用权益。

　　这是一块儿国有划拨土地，1992年11月23日，北京天海经济技术发展公司(以下简称“天海公司”)成立，其原经营场所就位于这里，于2002年6月11日登记在机电公司名下，登记使用权人为机电公司。

　　2005年6月17日,天海公司破产，并成立清算组。天海公司清算组于2005年7月委托北京明鉴仁资产评估有限责任公司对天海公司的全部资产及负债以2015年6月17日为评估基准日进行了评估工作。2006年2月20日，北京市顺义区人民法院裁定终结天海公司破产还债程序。

　　2007年1月15日，经北京市顺义区政府常务会批示并经区国资委联合相关单位召开专题会议定，由区国资委监管的机电公司公司名下44亩土地及地上建筑物用于抵偿机电公司所欠北京农商银行贷款。

　　2007年2月1日，北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于北京顺义区机械电子工业公司拍卖原天海公司资产清偿区信用联社债务的批示》，同意机电公司将天海公司资产进行公开拍卖。

　　王女士参与的即是这次拍卖，并于当日与机电公司完成了交接手续，交接清单载明物品包括京权证顺国字第00600号、京顺国用字第0101号证各一本、地上建筑物(现状)、变压器、水井、电表、上、下水配套设施及相关配套附属物。此次拍卖款用于偿还银行贷款完毕后，顺义区政府于2008年2月26日发文撤销了机电公司。

　　2008年4月份开始，王女士便向北京市国土资源局申请办理顺义区复兴村东减河北侧国有土地使用权出让手续，至今仍未办理完毕，而且很可能会失去上述拍卖应得的权益。

　　2022年3月22日，区国资委授权北京顺建公司承继机电公司提起诉讼，以拍卖标的物房屋所有权及土地使用权因规划原因无法继续办理变更登记为由，要求解除王女士与机电公司于2007年2月10日通过拍卖形成的买卖合同。此后，北京顺建公司又变更诉求，以机电公司未报有批准权的人民政府批准为由要求确认合同无效。北京市顺义区人民法院做出【（2022）京0113民初6979号】判决合同无效。

　　16年过去，“合同无效”意味着王女士或将失去这块土地。那么，王女士的这次拍卖行为是否合法有效？拍卖标的又是否应该包括土地权益呢？

　　鉴于企业破产时如何处置划拨用地使用权，立法层面仅有一些原则性规定，并无相关配套的实施细则，故实践中各地处置划拨用地使用权的方式不一。为了更好地维护各方的利益，同时避免管理人处置资产时产生相应风险，北京的部分法学专家给出了自己的建议。

　　一、符合条件的划拨土地使用权可以委托拍卖。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定:“划拨土地使用权,除本条例第45条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”该条例第45条规定:“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”

　　本案中，北京市顺义区复兴村东减河村北侧地上建筑物(京房权证顺国字00600号)的土地使用权系工业划拨用地(京顺国用(2002)字第0101号)，土地使用权和地上建筑物产权均登记在北京市顺义区机械电子工业公司(以下称“机电公司”)名下，同时具备国有土地使用权证和地上建筑物产权证明，符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定的情形。因此，该划拨土地使用权可以被转让。

　　二、《中华人民共和国物权法》确立了房地一体的转让规则，即“房随地走、地随房走”。本案中，王女士通过拍卖方式受让案涉房屋所有权的同时应当受让案涉土地使用权。

　　房屋依附于土地，离开土地房屋无法存在。鉴于土地与房屋之间存在密切关联，《中华人民共和国物权法》确立了“房随地走、地随房走”的房地一体转让规则。《中华人民共和国物权法》第182条明确规定:“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”

　　本案中，倘若拍卖标的仅为案涉房屋，而不包括案涉土地使用权，则王女士通过拍卖取得的案涉房屋将无所依附，该拍卖结果对买受人王女士毫无意义。根据《中华人民共和国物权法》的规定以及民法的一般原理，机电公司委托拍卖案涉房屋的同时应当一并委托拍卖案涉土地使用权。

　　案涉划拨土地的使用权，王女士需要按照拍卖当时同类地块土地的出让金价格补缴土地出让金。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《不动产登记操作规范（试行）》第9.2.3项的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，依法需要补缴土地出让价款的，还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证。

　　处置划拨用地使用权应当以网络拍卖优先为原则，拍卖公告中应对土地性质、受让人应补缴的土地出让金等进行披露。为了防止受让人后期拒绝缴纳或迟延缴纳土地出让金的情形，建议在竞价时要求受让人提前缴纳上述费用至管理人账户，后期根据实际应缴纳的土地出让金多退少补，共同向土地管理部门办理土地权属登记手续。

　　四、倘若案涉房屋和土地被征收，应当根据《中华人民共和国物权法》第42条第3款和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，给予王女士合理的补偿。

　　《中华人民共和国物权法》第42条第3款规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定:“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”根据上述规定，倘若案涉土地和房屋被征收，王女士作为合法的权益主体，应当按照被征收房地产类似房地产的市场价格获得补偿。