近期，东莞、广州、深圳等地城市更新项目陆续公布进展，明确未来改造计划。同时，奥园、时代、富力等房企今年也积极签约城市更新改造项目，热情不减。随着行业由增量时代向存量时代过渡，城市更新市场规模将持续扩大，房企也在这一赛道上你追我赶。

　　四成百强上市房企、过半50强上市房企的城市更新业务已成规模。我们初步假定城市更新规模达到百万方即认定企业城市更新已成规模。故根据房企2020年半年报及公开信息，可知超六成百强上市房企有过城市更新改造的经历，其中约有40%的企业已经达到超百万方的规模。由于TOP50上市房企有更充足的资金和更强的运营能力，相比之下该梯队中有更多房企乐于参与城市更新改造，78%的房企涉足了该领域，形成规模的房企占比则达51%。内外两方面原因使得大部分房企加速布局城市更新：一方面，通过城市更新获取的土地楼板价往往低于周边的招拍挂土地，房企能用较低的拿地成本撬动更高的利润；另一方面，随着城市化进程的推进，土地资源特别是一二线城市的土地日趋紧缺，而一些老旧建筑需要拆除重建，城市更新便成为房企拓宽拿地渠道的有效手段。

　　房企城市更新潜在土储建面最高约1亿平方米，行业规模持续扩大。虽大部分房企已布局城市更新业务，但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，涉及的规模有所差距。我们用房企通过城市更新业务获取、但未转化成土地储备的那部分建面，即“城市更新潜在建筑总建面”来衡量企业参与城市更新的程度，可以把房企分为三个梯队。根据企业披露和搜集到的公开信息，可以发现房企通过城市更新渠道获取的建面跨度十分大，规模小的只参与了1个项目，建面不到10万方，但规模大的涉及100多个项目，总建面可达1亿平方米，释放后货值达数千亿。整体来看，一是由于越来越多的房企进入城市更新赛道，二是由于每家房企在不断获取城市更新项目且这部分土储转化缓慢，行业整体规模持续扩大。

　　佳兆业、富力、恒大城市更新规模遥遥领先。第一梯队包括佳兆业、恒大、富力、融创、时代这5家房企，他们或资本雄厚，或经验丰富，获取项目的能力强。2020年上半年新签约项目未来可释放建面达百万级别，城市更新板块潜在总建面均大于5000万平。第二梯队房企城市更新建筑面积段为1000-5000万平,既有碧桂园、保利、中海这样的全国性规模房企，也有龙光、奥园、合景泰富这样的粤系房企凭借地缘优势高歌猛进。第三梯队参与城市更新部分的建筑面积小于1000万平，其中大于百万规模的有十来家，绝大多数房企只涉及了零星一两个项目。他们暂时可能没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把这作为一种有效的拿地手段。

　　佳兆业持续拓展旧改项目，土储建面稳步转化。1999年佳兆业以改造烂尾楼出道，就此入局城市更新，2011年又集中优势资源组建了国内第一家专业城市更新公司，多年的积累以及持续的扩张使得佳兆业城市更新规模稳居第一梯队。据企业披露，2019年旧改土储占地面积约4000万方，2020年上半年新增20个旧改项目，截止2020年中总储备项目达167个，土储占地面积达4200万方，预计转化后提供建面逾一亿平方米。拓展能力决定了规模，但鉴于城市开发更新周期长、周转慢，转化能力才能真正决定业绩。自佳兆业成立以来，共成功转化了32个旧改项目，转化面积逾1360万平方米。尽管2020年上半年面临疫情的影响，仍成功转化了5个位于香港、深圳和广州的项目，提供了超81万方的土储建面，全年来看预计能转化10个项目达160万方的建面，超过每年转化80-100万平方米旧改用地的目标。从效果来看，佳兆业多个通过城市更新改造上市的项目均取得了良好的销售业绩，并且相比土地成本实现了较高的利润率。比如，企业在深圳的主要旧改项目平均成本（包含地价和回迁房建安成本）为14100元/平方米，但销售均价却达40000-70000元/平。不过，佳兆业99%的城市更新占地面积都位于大湾区，如何实现异地复制仍是企业要面对的问题。

　　奥园2015年入局城市更新，2020年便达到逾3000万方规模。第二梯队中，奥园在2020年上半年的表现较为亮眼，据企业中报，期内签约了珠海联安旧村改造项目、东莞清溪镇荔枝村南更新项目等，通过城市更新渠道获得1633万方土储建面的净增长，总规划建面达3058万平方米，涵盖超50个项目。粤港澳大湾区仍是城市更新重点布局区域，可售资源占比达95%，除此之外，廊坊、西安、清远、梅州、南宁也有所分布。实际上，发家于广州的粤系房企奥园在2015年才开始布局旧改，但无论是拓展速度还是转化速度都较为突出，20年上半年共实现了4个项目的转化，释放了64万方的土储建面，预计下半年还能转化8个项目，再提供480万方的总建面。除此之外，管理层还表示，下半年通过城市更新渠道拿地建面占比将从7%调整到15%左右。奥园之所以能在竞争激烈的大湾区旧改市场突围而出，主要有两方面原因：首先，业务覆盖了“三旧”（旧城、旧村、旧厂）改造，涉及类型全面；其次，选择了珠海作为城市更新主战场，打造多个标杆项目。珠海奥园广场作为奥园在珠海的首个城市更新项目，从2015年启动到2018年7月正式建成开业仅用约三年时间，成为集大型购物中心、主题商业步行街、精品住宅、高端写字楼、酒店等五大业务为一体的大型综合体。该项目成功打响了企业在珠海的品牌，此后在珠海签约了10多个项目。

　　虽然城市更新对房企来说仍是一片蓝海，但房企入局仍面临挑战，实现突围更是需要时间沉淀。鉴于城市更新开发周期长、资金压力大、规划难度高、涉及关系复杂等问题，本身就存在很多的不确定性，容易造成资金压力，甚至陷入财务风险。除此之外，还对房企的资源协调能力、运营能力提出挑战。目前城市更新项目主要集中在大湾区和其余部分一二线城市，参与城市更新的房企也大多为规模房企和有本土优势的粤系房企，也反映了该领域存在一定的门槛。所以房企在布局时需全面考虑自身条件，清楚旧改模式的复杂性，而在城市更新领域已有所动作的房企要有意识地把城市更新改造经验形成系统，打造团队经营，才能有所突破。

　　来源：克而瑞研究中心

编辑：wangdc