新基建的建设，包括5G、人工智能等科技将更为普及，办公场所和办公理念也会随之更新。在新的办公场景下，员工的办公轨迹和场景将不再固定。这一更加灵活自由的办公模式也会进一步提升效率。新场景创造新需求，未来，中国的商业地产——尤其是办公楼市场将面临重塑契机，高质量的办公空间具备更高韧性，也更容易在未来几年的供应洪峰中脱颖而出。

　　楼宇的安全与健康管理也会因新基建而升级。大数据和人工智能的应用将使得楼宇运营更加智慧化，提高效率、降低能耗。比如门禁系统、电梯控制、公共区域的电灯控制、动线指引等都能够通过大数据的应用来提高其运作效率。这些应用对办公楼、购物中心、产业园区等资产类别的影响将十分直接并具颠覆性。

　　新基建中，城际高速铁路和城市轨道交通的进一步建设是对房地产市场的最直观影响。高速铁路和城际轨道的普及，将大大缩短城市与城市之间的距离，以粤港澳大湾区为例，未来大湾区内的城市，很有可能都变成一小时经济圈，城市边界逐渐淡去，城市与城市间分工明确、协同发展。

　　人口、产业、创新、资本等资源将逐渐向核心城市的核心功能区聚集，城市群在产业维度上由平面变为立体，产业体系和产业分工在区域层面加速形成。城市核心区金融保险、高端商务、科技创新和企业总部等产业集群的形成决定了城市的产业高度和潜力。仲量联行对伦敦金丝雀码头的实证分析表明，1999年Jubilee线开通后三年内，金丝雀码头年均新增就业岗位数是之前同期的2倍以上，物业价值提升了253%。即使经历了2000年的科技泡沫和2007年全球金融危机，金丝雀码头仍快速发展成为伦敦最重要的金融功能集聚区。

　　国外城市很多城市都经历过基础设施陈旧带来的中心城区的阶段性衰落，但随着科技回归中心城区，带动了城市中心区的活力和复兴。国际经验显示，伦敦的国王十字车站、巴特西电站、纽约Dumbo科技产业三角区等成功城市更新实践也证明，创新资源的集聚需要政府、企业、科研院所、科技人才等各方的合力推动。中国的新基建与新一代科技创新在时间上同步，为创新回归城市中心区提供了有利条件，同步推动城市产业升级和城市功能完善的“焦点均衡”。

　　城市轨道、互联网和人工智能的发展，将进一步改变每个人的生活方式、出行方式和社交方式，打破业态壁垒、缩短商业、商务、文化、娱乐、社交、旅游、休闲等各项活动的心理距离和时间，为城市特色资源的辐射带来规模腹地，为城市多元文化包容创造机会，线上与线下的交流互动更加频繁，基于价值观的社群结构将快速变化和演进，小众品牌、定制产品、个性化服务的需求成为常态。事实上，办公楼、商业等领域的文化介入、社群营造、科技应用已经成为运营创新的重要方面。

　　科技让在小范围空间内实现全业态城市功能服务成为可能，疫情之后，线上办公、线上教育、线上医疗、线上消费将更加普及，减少实体交通压力和时间消耗。城市复合功能与城市复合空间可能在实体方面高度一致，也可能在虚拟社区中高度融合。“小轻新”、“趣共享”、“重文化”、“微社交”、“创展售”等成为城市功能融合创新探索的方向。

来 源： 仲量联行JLL     

  编 辑：liuy