老旧小区整治、建筑立面改造、片区环境提升……近年来，一场“城市更新”热正悄无声息潜入许多城市。所到之处，发生改变的，不仅仅是小区街区的外在形态，城市的功能品质、宜居程度也在持续提升。

　　近日，华润置地发布城市更新白皮书，系统展示公司在城市更新领域深耕十余年的经典案例和专业思考。在中国经济由“高速度”逐渐向“高质量”发展转型的过程中，城市土地资源有限，大中城市进入存量发展时代的背景下，拥有深圳华润中心、华润城、湖贝中心等代表作的华润置地，正为人们展示现代城市建设的更多可能。

　　一场关于城市的空间想象

　　17.9%，59.6%。这是1978末和2018年末我国常住人口的城镇化率数据，这一数字预计在2025年、2030年还将分别增长至65%和70%。

　　近几十年城市化的高速发展，给中国带来了举世瞩目的变化，但与此同时，粗放型的快速扩张模式带来的城市空间利用不合理、土地低效运转、资源过度消耗以及历史文化特色受到冲击等问题也不断显现，成为困扰城市可持续发展的“拦路虎”。城市不可能无限地扩张，而“三区三线”（生态、农业、城镇三类空间及据此划定的控制线）的规划实施基本框定了大中城市的发展边界，人地矛盾对城市空间造成的压力与日俱增。

　　地越来越少，人越来越多，在增量拓展已不可持续的前提下，怎么办？2015年，中央城市工作会议明确指出，要严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补。2016年，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确要求有序实施城市修补和有机更新。

　　在政策推动和市场探索下，以城市更新进行存量挖潜，正逐渐成为解决城市化难题的共识。特别是土地开发强度首屈一指，城市空间承载力面临巨大挑战的大湾区，将在2022年建设成为“发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群”，加速城市更新，无疑是如期完成建设目标，焕发城市生机与活力的必然选择。

2018年粤港澳大湾区城市土地开发强度、人口密度和单位产值（图源：《华润置地城市更新白皮书》）

　　伴随着湾区成长，华润置地从2002年投资建设深圳华润中心起涉足城市更新领域，十余年间从更新模式、设计理念和产品运营等方面不断创新，呈现了多个引领行业潮流的标杆之作，深入参与到区域发展的进程之中。

　　一座城中村的脱胎换骨

　　傍晚时分，深圳市南山区深南大道华灯初上，车辆川流不息，刚从华润置地大厦E座下班的白领步履匆匆，背着书包的学生结束一天的课业，从大冲学校鱼贯而出，南山科技金融城的创业者则准备去万象天地餐叙……

　　这是深圳大冲村的一个普通夜晚，眼前的繁华景象让人实难想象十年之前这里还是“脏、乱、差”的城中村。当时，这里市政设施严重匮乏，建筑密度大，安全隐患严重，社会治安混乱，残败坍圮的面貌与比邻而居的现代化高新园区形成鲜明对比。

　　大冲城市更新项目占地面积68万平米，动迁居民1300户，拆除房屋1500多栋，总规划建筑面积达280万平米，是当时广东省旧城改造之最。在政策体系相对不完善，人们对旧改存在固有认知与偏见的时代背景下，项目牵涉人员庞杂、利益错综纠结、开发流程繁琐、资源投入浩繁，无一不对操盘方的资质和能力构成巨大挑战。最终，华润置地脱颖而出，成为大冲旧村改造的建设者。从2007年与村集体初步达成合作意向，到2011年改造工程破土动工，历时十余年，总投资逾450亿元，华润置地将昔日的破旧村落换了新颜，成为集文化、购物、餐饮、酒店、娱乐、教育、休闲、办公、居住等多功能、多层次消费元素于一体的现代化国际都市生活圈——深圳华润城。

　　华润城是华润置地城市更新的样本。改造中，公司在政府大力支持下，切实履行社会责任，充分照顾村民利益，将最好地块用于建设回迁物业，通过改造总计补偿村集体38万平米办公楼，补偿村民68万平米住宅和商业，让村民在原有家园上安居乐业。

　　在保留旧村郑氏宗祠、大王古庙、大涌石以及古榕树等历史文化遗产的同时，构筑了万象天地、人文剧场、南山外国语学校、南山科技金融城等商业、文化、教育、产业等配套空间。这些改造改善了居民生活，完善了城市功能，提升了城市形象，实现了村民、政府、企业和社会共赢，深刻地影响了片区发展的肌理与内涵。大冲项目充分展示了物理更替的背后是社会价值的再造，城市更新不是简单粗暴地推倒、拆除、重建，而是以挖掘增量价值、契合城市可持续发展方向的有机更新过程。

　　一场综合实力的“马拉松”

　　作为现代城市发展的新常态，城市更新不仅关注物质层面的出新与粉饰，更是面向更综合的经济、文化与社会的发展。正如20年前人们满足于“居者有其屋”，精神情感审美等方面的需求并不突出，到了今天，除了住宅本身结构合理、功能齐备，小区的环境绿化、文体设施、邻里氛围都是重要的评价指标。对城市而言，建筑的出新整治只是“表”，在此基础上重塑城市空间、调整产业结构、补齐功能短板、营造美好生活，才是真正有价值的“里”。

　　如何实现“表里如一 ”的城市更新？现阶段，城市更新的核心理念和操作模式正在发生深刻的变化，在社会文明进化和政府政策引导的双重背景下，以片区统筹、产业赋能、政企联动、文化保育、生态智慧为主要特征的城市更新形式，将成为新时代城市更新的主流趋向。对于企业而言，也提出了更高的要求，介入城市更新，不仅需要具备全链条、全周期的精细化开发运营能力，更需要具有以人为本、公益为先的社会责任感，从这一层面来说，作为城市综合投资开发运营商的华润置地无疑拥有天然优势。而除此之外，通过深圳华润中心、华润城、湖贝中心等多个大体量项目的探索，也让公司在经验、项目、资源和人才层面有了更多发挥想象的空间。

　　目前，华润置地正在大湾区主导多个城市片区整体改造工程，涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、土地整备、大片区统筹等多种改造类型，承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。而立足湾区，华润置地的城市更新触角也逐渐走向全国，并成为公司可持续发展的新增长极。未来，相信凭借自身品牌综合实力、国际化视野、匠心独具的产品开发和大运营能力，华润置地将在全国各地创造一个又一个美好城区。

　　来源：华润置地

编辑：wangdc