棚户区改造、旧城区改造是民生工程，通过改造的方式，改善老百姓的居住环境，改善外部生活基础设施，让出行更方便、让生活更美好。

　　那么实践中，棚户区改造、旧城改造的征收流程是什么呢？下面凯诺律师就为大家简单的梳理一下！

　　01、摸底调查、确定改造计划

　　在实施改造之前，相关部门需要组织人员对拟改造区域内的房子进行摸底调查，了解房屋数量以及老旧房屋损失的程度等，然后确定改造计划。

　　02、需征询改造意见

　　棚户区改造类的项目是民生工程，其目的是为了改善老百姓的居住环境而非其他目标。所以，确定好改造计划后，接下来就需要征询老百姓的意愿。实践中，不同地区对同意旧城区改建人数的比例规定不同，我们以上海和北京为例

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》地12条规定，因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。

　　《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中就规定，旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。

　　区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。

　　从以上的规定中我们可以看出，只有绝大多数人同意改建的，那么相关部门才能依法进行。

　　03、确定征收范围后，发布暂停办理公告

　　根据《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中的规定，通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展年度计划。

　　区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作。

　　在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。

　　暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。

　　实践中，被拆迁人一定要注意这个公告了，如果为了获取更多的补偿而在确定征收范围内自行加以扩建、改建的话，那么就如上述所规定的不予补偿，到头来竹篮打水一场空。

　　04、调查登记房屋

　　区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。

　　调查登记是棚改区改造、旧城改造类中必经的一个环节，这也是维护被拆迁人合法权益的重要程序，实践中，如果直接开拆、谈补偿、签协议而未经过一程序的话，那被拆迁人的合法权益该如何保障呢？

　　05、拟定征收补偿方案并征求意见

　　拟定征收补偿方案征求被拆迁人意见也是必经程序，无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是地方性法律条例中都有明确的规定。

　　以北京为例，区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。

　　不过征收补偿方案一公布，那么被拆迁人能具体得到多少补偿就已经大体的明确了。因此，如果被征收人对拟定的补偿方案不满意，要及时的提出来，如果多数人对补偿方案不满意，相关部门还需组织听证，并根据听证会的情况修改补偿方案。

　　多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　当然，被拆迁人也可直接通过法律途径维护自己的合法权益。

　　06、预签补偿协议

　　预签约、预征收一般适用于旧城改造之类的项目，而且“预签约”、“预征收”、“模拟征收”通常这是发生在征收决定作出前。

　　但预签约也是有要求的，只有达到了一定的签约比例，才方可征收。对于预签约比例，每个地方都有具体的规定。

　　《成都市人民政府办公厅关于进一步推进成都市中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定：旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的，相关部门可依法作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案；改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的，不再另行签订征收补偿协议，模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。

　　《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条：在方案确定的签约期限内达到签约比例的（不得低于80%，具体由区政府在征收决定中确定），补偿协议生效；未达到签约比例的，补偿协议不生效，区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告，自公告之日起房屋征收决定终止执行。

　　对此，凯诺律师提醒大家，预签约具有一定的风险，因此在签约之前，一定要考虑清楚自己的补偿是否合理，切不可听信拆迁方口中说“别人都签了，就剩你了”之类的话，如果觉得补偿不合理，可以拒绝签订，然后及时的咨询律师维护权益。

　　07、作出征收决定和补偿决定

　　当完成以上的法定程序之后，相关部门便会作出征收决定，然后正式实施征收工作。当然，针对个别没有签协议的被拆迁人，相关部门会作出补偿决定。

　　一般而言，征收补偿方案、征收协议、征收补偿决定内容是基本一致的，区别在于针对的对象不同。简单来说，补偿方案是给所有被征收人看的，征收协议是在被拆迁人同意下所签订的，而补偿决定则是对认为补偿不合理而拒绝签订协议的被拆迁人下达的，这三份文件的关系被拆迁人一定要理清。

　　凯诺律师最后提醒广大被拆迁人，无论是补偿方案还是征收协议或是补偿决定，如果被拆迁人认为补偿不合理，均可咨询专业律师，或是在法律规定的期限内提起行政诉讼。

　 来 源： 凯诺北京拆迁律师团    

 编 辑：liuy