从深圳前海到广州白云，凭借着在招拍挂市场上的积极表现，龙光（HK：03380）成为镁光灯下的焦点。

　　可以看到，今年以来，龙光对于土地展现了高昂的热情，在前五月，龙光已累计投资金额304亿元，跻身中指院拿地排行榜第7位。而同样不可忽视的是，在招拍挂市场中喜获靓地之余，龙光在城市更新板块亦同样收获颇丰，仅在东莞一城，年内便拿下了近百万平的城市更新土地面积。

　　近年来，凭借着在大湾区多年的沉淀以及早年城市更新的经验，龙光的城市更新发展得“顺风顺水”。从占据全年新增总货值超过七成到实现约18亿元的核心净利润，成为业绩新增长引擎，在过去的2019年，城市更新业务已经成为龙光财报的一大亮点。

　　不过，随着区域格局的变化，龙光的城市更新之路似乎也面临一些新的挑战。

　　业绩增长新引擎

　　6月1日，东莞370亩的沙头社区旧改再度被龙光收入囊中。据不完全统计，在今年年内，仅在东莞，龙光便参与到厦边旧村、沙边旧村居住类城市、板石（南埔）村改造片区、大朗镇黄草朗社区等城市更新项目之中，成为了1459.62亩、对应面积约97.31平方米城市更新项目的前期服务商。

　　事实上，自2016年成立正式成立城市更新集团，多年以来，龙光在城市更新领域上的布局均保持了极高的热情。在过去的2019年，城市更新已成为龙光补充土储的主要手段，在当年全年龙光合计新增货值 2392 亿元，其中通过城市更新项目新增货值1690亿元，占比超过七成。截至2019年末，龙光共计在10个城市拓展了78个城市更新项目，可转化土储货值超4000亿元，占据总土储的半壁江山。

　　对此，知名地产分析师严跃进便对蓝鲸房产表示，一方面是大湾区的房地产发展起步早，有着丰富的存量项目，另一方面，部分存量项目有着比较优越的地段，从商业化运作来讲，通过城市更新对于企业的销售端、利润端也有着非常好的前景。

　　可以看到，在积极的布局之后，近两年龙光的城市更新成果已经开始兑现。继2018年，在珠海、佛山成功孵化2个项目后，公司2019年在深圳、惠州又成功孵化了3个项目，合计货值达1000亿元左右。

　　此外，城市更新项目的兑现同样体现在了企业的营收之上。在2018年，龙光一级土地开发收入实现了从无到有，当年营收达到了10.67亿元，而进入到2019 年，该部分进一步同比增长359.1%，实现营收49.00亿元，同时贡献了约30亿元、18亿元的毛利及核心净利润，毛利率超过60%，成为龙光2019年业绩的一大亮点。

　　可以看到，在2019年，凭借极高的利润率，城市更新业务已成为龙光新的业绩增长引擎。

　　但从另一层面上，业界也传来一些担忧的声音，根据披露，2019年城市更新业务49亿元的营收均为上半年出售南山项目土地股权收入所得。有观点认为，过于集中的收入结合城市更新周期的不好把控，使得龙光未来一级土地开发或存在不确定性，甚至财报数据也会出现较大波动。

　　然而，与担忧的观点不同，机构却对于该部分收入普遍表示看好，其中，天风证券便表示，受益于龙光在2019年新增的1049万平城市更新项目面积，未来一级土地开发收入有望进一步上涨。而中金公司也持有相似观点，该机构预计在2020年惠州大亚湾项目股权处置有望为龙光带来额外25亿元-30亿元的一级土地开发利润，推动公司盈利在高基数的基础上继续实现同比增长。

　　而稍早前龙光管理层的表态，也显示其对旧改节奏把控的充足信心。“未来3年城市更新业务可贡献当年约20%的核心利润。”

　　在信心背后，依靠的或是龙光在旧改领域多年积累的经验。

　　从“旧厂改造”到“旧村改造”

　　回顾龙光的发展史，城市更新并不是一个“陌生”的词汇。在2000年，776亩的汕头城中村改造项目曾帮助龙光一举坐稳了汕头的龙头地位，也确定了龙光在城市更新领域的“熟手”身份。

　　事实上，对于城市更新项目，这名“熟手”同样有着自己的取舍。在2019年中期，龙光的城市更新项目中，旧厂改造项目成为了绝对多数，占据了约60%的比例。

　　一直以来，在城市更新的标签中，与“高毛利”如影随形的似乎永远有“拆迁难”与“时间长”。据券商研究显示，目前行业龙头在深圳旧改项目孵化周期约在5年左右。不过，热衷旧厂改造的龙光，周期却显着快于行业整体水平，在其已完成孵化的5个项目来看，从获取到孵化完成平均时间仅在2年。

　　对此，龙光管理层曾指出，旧工厂基本都是单一业态，而且是市场化的商业行为，价格谈拢就可以拿下；相对来讲旧村前期投入少，但存在较大的不确定性，开发周期也会比较长。

　　有业内人士表示，在“旧城镇、旧村庄、旧厂房”三旧改造中，开发商参与旧村、旧厂改造的积极性更高。其中，相较而言，城中村、城边村的拆除重建，存在统一村民意见以及提升容积率等一系列难题，同时也需要较长的开发周期；而对于单一权利主体的“旧厂改造”，房企则可以直接通过协议受让或收购公司股权获得，跳过了一些相对繁复环节。

　　可以看到，在龙光近两年完成的旧改项目中，普遍为旧厂改造。例如，在2019年顺利完成孵化的侨城东项目，便是龙光在2017年11月以及2018年6月，以合计约百亿元的价格购得。显然，旧厂改造是龙光在长周期的城市更新领域中，找到了一个极为有利的切入点。

　　但值得一提的是，从近年来数据来看，相较于旧厂改造，大湾区内城市的旧村改造诉求增长愈发迅猛。《2019广东“三旧”改造和城市更新发展报告（2019年白皮书）》显示，自2016年以来，广东省全省旧村改造完成面积已连续4年超过旧厂改造面积，而从数量上看，近两年完成的旧村改造数量也出现了大幅增长，在2017年的128个接连跃至2018年、2019年的205个及336个。

　　与此同时，行业的格局也或因此发生一些变化。基于大湾区充沛的需求潜力以及改善毛利率下行的迫切诉求，近年来，越来越多房企涌入了大湾区的城市更新领域，企业获取城市更新项目的难度也在不断增长。

　　在此背景下，曾更青睐于旧厂改造的龙光，亦加大了旧村改造项目的获取，可以看到，在今年获取的诸多东莞城市更新项目中，无论是刚刚获得的沙头社区，还是厦边旧村、沙边旧村居住类城市、板石（南埔）村改造片区、大朗镇黄草朗社区，其城市更新内容均涉及旧村改造。

　　显然，在城市更新这条突围之路上，龙光依然不乏挑战。而依靠旧厂改造已经实现不俗成绩的龙光，能否在旧村改造同样取得优异表现，继续获得出色的战果，蓝鲸房产将持续观察。

 来 源： 蓝鲸财经

     编 辑：liuy