从大利社区荔枝村，到珠海联安旧村改造、广州增城横塱村，在一连串的旧改布局之后，势头正盛的中国奥园二季度以来在城市更新板块收获颇丰。

　　可以看到，过往在旧改领域有所积累的奥园，近年来加大了对城市更新的布局，亦借此形成了更多元的扩储途径，而经过前期的沉淀，奥园城市更新板块也有望在近两年进入收获期。

　　不过，面对城市更新与生俱来的不确定性，这位“老手”能否如期将项目转化依然是一个挑战。

　　接连落子加速布局城市更新

　　6月15日，奥园在大湾区东莞再落一子，正式成为了大利社区荔枝村南商住更新单元前期服务商。

　　公开信息显示，大利社区荔枝村有着临深的区位优势，周边项目均价甚至高于部分东莞市中心项目，据估算，凭借此次城市更新，奥园在寸土寸金的临深区域有望再度获得近70亿元的潜在货值。在此之前，它已接连成为珠海联安旧村改造项目、广州增城横塱村的实施主体、合作企业，在珠海、广州均有建树。

　　显然，随着疫情影响消弭，社会秩序逐渐回归常态，近期奥园的城市更新布局已开始活跃，而这份活跃亦是奥园2019年的延续。

　　在过去的2019年，奥园在城市更新领域的布局大幅提速。过去一年中，奥园城市更新项目数量由2018年的16个升至30个以上，对应可售货值也提升至2260亿元，此外，还有40多个项目正在有序推进。

　　截至2019年末，城市更新货值已占据奥园总土储的三成有余，较2018年比例进一步提升，可以看到，在传统获储途径之外，城市更新已成为奥园积累“面粉”的一个重要补充。

　　值得一提的是，与多数企业有所区别，中国奥园以往的土储多来自于收并购渠道，资料显示，上市十余年间，奥园共收购了276个项目，占累计新增土储的比例接近七成。而在今年，奥园便通过收购取得了京汉股份(4.100, 0.00, 0.00%)的实控权，并一举获得了北京、天津、重庆、成都、南京、太原以及广东省、河北省等地的共计约18个项目，总可售建筑面积约124万平方米。

　　然而，在业内人士看来，即便有着雄厚的收并购功底，奥园依然难言高枕无忧。经过近两年规模房企的多轮收割之后，优质标的愈发稀缺，这意味着随着规模的快速增长，胃口不断增大的规模房企亦亟需在收并购之余找到新的揽储途径。

　　在此背景下，通过城市更新获得大量潜在货值，或是包括奥园在内的千亿房企的主要途径之一。“如今招拍挂市场竞争激烈，也伴随着较高的价格，拿地愈发不易。”在上海中原市场分析师卢文曦看来，城市更新既保障民生也有利于土地价值进一步释放，同时所获土地普遍位置不俗，对房企补充土储而言是一个很好的选择。

　　项目加速转化进入收获期

　　在加速布局的同时，奥园早期布局的城市更新项目也开始进入收获期。截至目前，奥园实现部分、全部转化的城市更新项目有5个，贡献了超过300亿元的可售货值。

　　翻阅近年来资料可知，这个成绩无疑要快于此前每年2-3个项目的转化速度，而在未来两年，奥园转化落地的项目亦有望进一步增加。在今年的业绩发布会上，行政总裁郭梓宁便表示，在三旧改造项目的推进中，预计将有8个至10个项目从一级开发转为二级开发。

　　另有资料显示，在2020年-2021年奥园有望实现首期、全部转化的城市更新共有26个，对应释放的货值约1078亿。这意味着在未来，城市更新业务的布局将为奥园规模提升形成更强的助力。

　　一直以来，对于多数深耕大湾区的房企来说，城市更新的能力既是加分项，也是基本功。

　　根据CRIC研究报告显示，深圳、东莞、珠海、佛山等大湾区城市的开发程度早已超出国际城市开发警戒线30%，进入了存量博弈的时代。

　　在此背景下，深耕大湾区的奥园亦早早进行了城市更新的布局，实现了旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。其中，珠海奥园广场、广州萝岗奥园广场、广州奥园国际中心等项目均以完成或部分完成交付，成为城市更新领域的标杆项目。

　　据披露显示，如同多数城市更新项目一样，上述项目均有着不俗的利润空间，毛利率、净利率均分别达到30%、15%以上。而在获得丰厚利润之余，奥园也展示了其在城市更新领域的“加分”项—高效的转化能力。

　　例如，梅溪旧工业区的改造项目——珠海奥园广场，从旧工业区改造成为集购物、休闲、游乐为一体的大型城市商业综合体，仅用了三年时间，即使在更新周期较短的旧厂改造亦是一个优秀的成绩。

　　而在今年，奥园又再次刷新了增城区旧改签约记录，南坣村项目自启动签约以来，仅用45个有效工作日突破80%。从过往成绩来看，奥园无疑展现了优秀的城市更新能力。

　　不过，繁复的环节始终是城市更新推进的难点，与之相伴的不确定性同样更是城市更新的重要标签。可以看到，在2019年全年奥园实现304亿元可售货值转化背后，也存在着与预期的差距，就在2019年初，奥园曾预计年内大湾区城市更新项目将转换可售货值660亿元，这无疑与实际结果存在一定距离。

　　在落差背后，有业内人士对蓝鲸房产表示，通常来看，在城市更新项目中，最大的不确定因素是动迁环节，其中亦包括成本等因素；而在动迁、土地整理之后，虽然后续项目风险较小，但也由于土地收储等环节涉及诸多参与方，手续相对复杂，存在时间节点不好估算的问题。

　　显然，城市更新的推进存在诸多不可预见的难题。而经过多年布局，如今逐渐走入收获期的奥园城市更新板块，最终能为奥园积累多少“面粉”，进而成为企业规模进一步向上的新动能，蓝鲸房产将持续观察。

来 源：企业观察报   

   编 辑：liuy