换位思考很关键。城市更新绝大多数项目都脱离不了村集体的参与，但是很多开发商只注重自己的利益，缺乏换位思考，导致项目难以顺利推进，损失惨重。

　　有开发商朋友私下交流问我，怎么与村集体打交道？他们觉得我们该吃吃喝喝都做的不错，感觉表面上关系都处得不错。为何村集体总面临一些想不通的问题，很难开展工作呢？结合我在体制内、开发商工作过程中与一些村民村领导打交道过程中的一些经验谈谈个人看法，希望能给开发商朋友们带来一些新的解决问题思路。如有缺漏或错误之处，请各位朋友多包涵。

　　村集体有哪些资产

　　村集体资产在绝大多数村级只有两种资产，一种是集体收租的物业包括厂房、公寓楼统建楼之类。另一种是集体的土地，包括征地返还地、非农建设指标、留用地以及可供城市更新或土地整备利益统筹的用地。当然还有部分比较英明的村集体，也开始自行开发房地产（如宝安怀德股份合作公司），还有不少投资各种实体经济，甚至还有介入风险投资高科技的村集体（如南湾南岭村）。

　　城中村更新项目中最深的风险

　　有很多朋友总是从法律政策层面或规划层面或报建层面谈风险。其实这些风险都容易核查调查了解。如政策风险，更新和规土政策很公开透明，只要认真核查即可了解清楚，法律风险，尽职调查即可，这些都有专业法律人士可以解决。规划层面，相关的规划政策、容积率研判其实很多咨询公司都可以协助研判，这个也不是什么大风险。

　　掩藏最深的风险，往往来自我们不了解村集体，不了解当地的实际情况，不了解村集体内部的派系斗争，不了解村级的诉求和忧虑。村集体的风险，轻则导致项目很难推进，重则导致项目停滞不前，甚至被取消。

　　哪些渠道可以了解村集体的风险

　　一、当地镇街政府，社区等

　　越基层的政府组织越了解。当地村集体内部派系斗争，往往当地基层政府最了解。

　　二、村集体的集体资产管理部门

　　作为村集体资产管理的部门，铁打的营盘流水的兵，当地集体管理部门长久监管村集体资产。

　　三、当地的平台公司、村集体法律顾问、财务、村集体老村长老干部

　　当地的平台公司、村集体法律顾问、财务、村集体老村长老干部，甚至与村集体合作建房办厂的外地人。这些人都掌握很多内情资料。尤其是一些老村长，不再任上，如果现任村长并不属于老村长嫡系，很多内情可以了解比较透彻。但是务必注意的是，这些人与当地村集体关系很密切，也很容易故意误导或难以透露一些深层次的内情。

　　最深的村集体风险是什么

　　最深的与村集体打交道的风险，其实就是不了解村集体的诉求和忧虑。当然偏僻贫穷地区和地理位置优越富裕村集体各有不同，这里暂且不提。

　　诉求。村集体的诉求很多，分个人和村集体，分普通人和村领导，分眼前的和长远的诉求。

　　一、 诉求：

　　1、个人诉求，近期希望获得更高的拆赔标准，占小便宜；远期希望其回迁的住宅商铺租金稳定，最好上涨，可稳定收租。希望开发商解决一些个人诉求，解决其子女教育就业或其他个人问题；

　　村领导希望任期内项目可以依法依归，程序正义，尽快推动，尽快建设毕竟谁都不愿意住在脏乱差的城中村，即便很多很多村领导早就搬迁住豪宅去了，但是其心灵寄托还在村里。其次做一个政绩可以给村民一个尽可能完美的交代，提高其威望，支持其下一个任期。当然也有好多村领导因各种原因不愿意继续竞选村领导，这里暂且不提。

　　2、村集体的诉求，近期希望集体资产增值保值，起码回迁的物业高大上，建筑面积比更新改造前增加。远期越增值越好，希望有专业开发商统一运营商业办公物业，稳定持续上涨的租金。

　　更看重的是希望开发商带来产业，可以解决村民和他们子女的就业问题，可以凝聚人性，带来村集体物业的稳定租金收入和租金提升。

　　二、忧虑：

　　村集体的忧虑很多，同样分个人和村集体，分普通人和村领导，分眼前的和长远的诉求。

　　1、个人忧虑。近期城市更新带来一些财富，但却没有投资渠道，座山吃空，没有好的投资渠道和财富管理手段。回迁的住宅和商办物业出租难题。子女出国留学花费几百万，高不成低不就，不知道怎么解决其就业问题，宅家里无所事事。或者乱投资、赌博吸毒没正经工作。

　　2、村干部。除了担心上述问题外，村干部近期忧虑，城市更新或其他土地建设开发涉及利益巨大，村里各种斗争远比平常激烈，会不会城市更新过程中有些程序没有严格执行，会不会有一些人反对。下一任还能不能获得足够村民的支持竞选成功。

　　村领导也希望借助城市更新解决了一些消防安全生产环保隐患，早些年三来一补粗放的经营模式，为了尽可能的降低成本提高竞争力所带来的就是村集体内部存在很多消防安全生产环保隐患，虽然这些年都有陆陆续续小规模改进完善，但是始终都是治标不治本，谁都不希望隐患事故就发生在自己任期，不怕一万就怕万一。一旦出现事故，村领导干部难辞其咎。

　　3、村集体。忧虑村集体可持续发展问题，城市更新一锤子买卖，短期内是不可能在拆除重建了。近期忧虑，回迁了规模巨大的商办物业，却一直没有办法统一可持续的招商运营，租金不稳定。村集体村民及留学回国的年轻人整体无所事事，就业无着落。如何解决？

　　远期忧虑现有的村集体资产分红能分多久？能不能持续分下去？有没有新的收入来源？村集体未来的可持续发展怎么办？有没有新的产业入驻，村集体能不能借助城市更新获得的补偿，村集体自己也投资？

　　村集体最看重的几个问题

　　1、集体资产增值保值问题。

　　2、公开透明招选合作方问题，避免暗箱操作。

　　3、程序正义问题，严格遵守相关集资政策。

　　4、实操层面更新改造中尽可能的扩大集资利益问题。

　　5、后续的村集体内部回迁物业招商运营问题，稳定持久的租金收入

　　6、村集体内部村民子女的教育就业问题。

　　7、村集体未来可持续发展问题，引入产业进驻或打开投资渠道确保可持续收益（备注：对外投资太难一般村集体很难做到）。

　　8、维护村集体内部和谐稳定。

　　9、解决村集体安全生产消防环保隐患等问题

　　10、希望政府多给予更多扶持优惠政策。

　　与村集体打交道存在问题

　　很多时候我们肤浅的认为与村集体领导干部处理好关系即可，与村民混熟吃吃喝喝足够了；觉得我们拆赔标准高一些，没有什么事是钱解决不了的，如果不够，那就再加钱肯定可以解决问题。

　　钱虽然可以解决很多问题，尤其是提高拆赔标准，但我们更需要了解的是村集体，村干部、村民的诉求和忧虑。表面吃吃喝喝玩乐大家开心，解决问题时候总是感觉很难推进的时候，我们就该考虑到底问题是不是哪里工作不到位哪里考虑不周了。很多开发商其实不注重深层次的了解村集体内部的诉求和忧虑，导致项目长期推进不利。

　　解决方案

　　最好的解决方案，其实就是换位思考。作为开发商公司，从村集体角度，想一想，村集体在更新改造中所获得利益，仅仅是眼前的货币补偿和物业回迁吗？村集体不仅有当前需要解决的问题，还有远期后续发展的问题；作为开发商高管，站站村干部角度，考虑村集体在城市更新中所扮演的角色，谁都不容易，开发商公司目的就是经济利益，目标相对一致，内部凝聚力会高一些，村集体内部派系斗争更激烈一些，诉求和忧虑更多了，很多时候已经不仅仅是钱的问题了。

　　通过换位思考，了解村集体在城市更新中的诉求和忧虑，会更有利我们开发商提出更适合更有利双方的合作方案，尽快的形成统一战线顺利推进项目。

　　总结

　　虽然说，城市更新是利益博弈，多高的拆赔标准，村民们都不觉高，但有时候不仅仅是拆赔标准低的事。我们多换位思考，或许我们能用比别人低的拆赔标准来获取更大的利益。举例子，如果我们能解决村民子女的教育就业问题；如果我们能统一协助村民招商运营回迁的物业；让其获得稳定可持续的租金回报；如果我们能为村集体引进产业，让村集体获得新的收入来源等等。我们拆赔标准低一些又如何？相信村集体领导村民也都不是傻瓜，看不到未来的利益？相信相关政府部门也支持你，毕竟对政府而言，村集体经济不能可持续发展，对维护村集体的稳定不利，对辖区经济成长也不利。

　　城市更新的本质毕竟就是共同做大蛋糕，后分配的过程。蛋糕的实现方式多种多样，未必一定是当前的拆赔回迁现金补偿，也可以是导入产业，后续带来村集体可持续的发展。

 来 源：明源地产研究   

   编 辑：liuy