从一年前何向航当上增城新塘镇塘美村村党委第一书记开始，他接手的第一件事便是推动旧村改造。一年多来，在他和村委会同事挨家挨户努力宣讲下，3000余户村民终于被打动，纷纷在改造同意书上签了字。近两年来，何向航越发感觉旧改上了“高速路”，今年上半年，增城共有17条村被纳入旧改，改造总面积1000余万平方米位居全市第一。
虽然受到疫情影响，上半年广州各区依旧在城市更新的道路上高歌猛进，黄埔区、南沙区、番禺区等各自“出招”发力旧改，为辖内旧村顺利“牵手”开发商铺路。如今，向存量要增量不仅是政府的可持续发展规划，在一线城市渐趋饱和的开发空间里，房企们愈发积极投身城市更新项目，不少企业已将旧改项目团队纳入核心发展部门。
7月9日下午，广州市城中村改造工作会议召开，会议总结了上半年广州城市更新工作的经验。根据市住建部门统计，截至2020年6月底，广州市已批旧村项目57个，共涉改造面积24.9平方公里。今年1-6月，全市城市更新项目完成固定资产投资439亿元，同比增长28%。
旧改立下“军令状”，规范引领规模化征拆
毗邻黄埔区与东莞市的新塘镇，以及东面与惠州市为邻的石滩镇是增城区旧改的主要阵地。时至今日，新塘镇塘美村村民仍祖辈居住在不可流转的宅基地上，依靠村集体出租物业和打长工营生。每当何向航走访村民宣讲旧改时，他都会把商品房可进入市场流通的好处解释给大家。“新塘镇早就没人种地了。”何向航说，这里是典型的城乡接合部，村民们一直都过着城镇式的生活。目前，塘美村上上下下都在期待改造方案的出炉。在已经高度城镇化的增城，旧改的大规模推进将大幅提升广州东部城镇化速度，更加都市化的环境也将为村民生活带来巨大变化。
今年上半年，增城是广州旧改规模最大的行政区，目前，已有十余个房企介入增城旧改，17条村已定下旧改合作房企，改造总用地面积1000余万㎡。近日，增城区印发《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）》（下称《实施意见（试行）》）和政策解读，规范了从项目入库到拆迁安置的旧村改造流程，同时在项目纳入标准，改造表决程序等方面给予了明确指引。
今年以来，疫情并未阻止广州加快城市更新工作的步伐，实现老城市新活力从中心城区辐射到城市郊区，增城、黄埔、番禺、南沙持续发力旧改，辖内城中村相继成功引入合作意向企业，从前旧改蓝图上的“星星之火”渐渐串联成片。6月30日，黄埔区、广州开发区率先立下旧改“军令状”，制定《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》，力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。
据悉，66个重点旧改项目涉及44个行政村（含转制社区），涵盖三大重点发展区域，其中黄埔港片18个、科学城片28个、知识城片20个，拆除房屋合计3278万平方米，可实现固定资产投资2928亿元。在推进城市更新进程中，黄埔区、广州开发区提出了“改”、“快”、“活”三字方针，强化顶层设计和政策创新，坚持规划先行、以人为本，拆建并举、破立结合，开创城市更新的“黄埔经验”。此次推进66个旧村项目，就是要通过加快旧村征拆，串联成线、以点带面，实现黄埔三大片区联动发展、一体发展，形成北中南区域发展新格局，真正实现“五年大变化”。
2019年，在城市更新项目完成率和增速排名全市第一的南沙也不落人后，密密麻麻的南沙城市更新“地图”上分布着几十条确定改造的旧村，有的村尚在基础数据公示阶段，也有不少村已成功“出嫁”找到合作房企。为使征拆阶段进行地更为顺利，近日，南沙区发布《
广州市南沙区旧村庄更新改造项目补偿安置标准指引（试行）》（下称《指引（施行）》），被补偿人可灵活选择复建安置方式和货币补偿方式，或两种补偿结合的方式。此外，《指引（施行）》还制定了“拆一补一”、集体物业补偿、住改商补偿等系列补偿措施。
7月9日下午，在全市“城中村”改造分享会上，市住建局相关负责人表示，将前期征拆工作处置安稳妥当对推进旧改来说至关重要。此外，在下一阶段的“城中村”改造工作中，政府还将继续优化审批各个环节，通过深化“放管服”改革提升旧改审批效率。根据市住建部门统计，截至2020年6月底，广州市已审批旧村项目57个，共涉改造面积24.9平方公里。
政府主导积极引入社会资本投资旧改
9日下午，在位于科学城东部的黄埔区火村改造现场，吊车仍在隆隆作业中，村改后的新大楼主体部分已高耸在蓝天下。火村旧改项目由珠光城市更新集团投资建设，规划占地约61公顷，总体签约率已达95.2%，改造后的火村将建设安置房、商品房、产业用房及公共配套设施等。目前，珠光城市更新集团已在广州竞得十余个城市更新项目，分别分布在黄埔、海珠、天河、增城、番禺等区域，该集团负责人表示，广州曾提出支撑“主城区—副中心—外围城区—新型城镇—乡村”的城乡空间网络体系，各区规划利好各具特色，城市空间格局分明，这是各大房企纷纷进驻拓展项目的重要原因。
一般来说，城市更新大多具有投资大、回报周期长的特点，目前，广州不少旧村改造积极引入社会资本，仅增城上半年旧改就有十余家房企参与。随着存量土地市场“吸金”渐趋活跃，今年上半年，广州旧村改造仅流拍一个项目，其余旧村均找到了意向合作企业。在这些企业中，既有号称广东旧改“开荒牛”的富力集团，也有曾树立旧改标杆项目——“琶洲村”的央企保利，更有今年首次涉足城市更新项目的恒大集团、敏捷集团等。
“去年以来，广州提出了城市更新九项重点工作，致力于又好又快推进城中村改造工作。因此，当前富力的旧改策略集聚在旧村全面改造，旧改版图已覆盖广州各大核心区域。”富力集团城市更新部门负责人感到，近年来，政府层面一直在以问题为导向，对旧改项目实施过程中出现的痛点、难点和堵点积极寻求解决办法。从市场方面来说，经过十余年的摸索，如今，参与广州旧村改造项目也对企业提出了更高要求。“改造经验、资金实力、规划能力、产业资源、对村情民意的熟悉度等都成为企业参与旧村改造的基本要求。”该负责人以产业举例说明，近年来，政府明显提高旧村改造项目产业配套落地要求。各村委、村民们也越来越看重改造后产业的发展前景，对在旧改过程中导入优质产业资源提出了更高标准。
珠光城市更新集团有着对“产城人”关系的一套认知体系，“产”是动力系统，可提供就业岗位；“城”是硬件系统，能提供生产生活服务；而“人”作为主体，是活力系统，提供劳动力和技术支撑。该集团负责人表示，珠光在编制规划方案初始就着手开展相关研究，以沥滘为例，通过引入国际品牌高端酒店和重大项目，改造片区将容纳总部办公、科技创新、生产服务办公、商业综合服务、休闲娱乐文化产业等综合业态。“珠光不只做城市更新，更是在做城市运营，我们将实施 ‘产城人’深度融合的发展战略，打造功能更为多样、配套更加完善的城市社区。”该负责人说。
城市更新是一项技术性强的工作，如今，在“一村一策”的政策环境下，不少企业的旧改团队纷纷入驻各村对接，同时主动调整企业内部职能架构，在政策、市场、规划、产业等方面进行专业研究及时解决技术难题。引入社会资本参与城市更新工作，不仅可以解决资本与技术的问题，更有助于调动各方资源形成政府主导、村企合作共建的城市更新模式。
旧改从单一改造走向全域改造
经历旧村改造后，如今的白云区大源村人居环境得到大幅提升，增设山体公园、口袋公园，规划公共绿地11.09公顷。在城市更新过程中，大源村进行了全方位改造提升：增加市政道路，完善公共服务配套，市政设施升级，立面线路整治……根据《广州市城乡规划技术规定》配置公服设施，大源村共增加、提升了11类28处公共服务设施。在9日的全市城中村改造工作现场会上，大源村旧改相关负责人表示，随着旧改地不断成熟，单一改造已逐步走向全域改造，城市更新也在向着城市经营转变。
天河区猎德村是旧改的范本之一，改造区域新增绿化面积约1万多平方米，绿地率由原来的不到5%提高到30%，猎德涌升级整治后，由臭水沟变成了清水河。原先分散的村民居住点得到集中安置，村内建筑密度也从60%降低到28%，直接节地面积约247亩。“以产业为引领推动城市更新，重塑经济生态并吸引人口集聚，构建真正宜居宜业宜游的优质生活圈。”负责猎德村改造的富力集团城市更新负责人说，在实现改造区域价值飞跃的同时，还应注重挖掘城市历史文化价值，打造新文化地标和城市名片。
从简单的拆旧建新到走向全域的综合提升改造，城市更新既作为一个永续的过程贯穿于城市发展的各个阶段，又在不同的发展阶段呈现出不同的更新模式。“家门口的沐足、卡拉OK变成高端写字楼和好的学校，我们的孩子耳濡目染这样的环境，在一个更加高端的社区中成长，这是利在千秋的大事。”市住建局相关负责人表示，城中村改造不仅要安置好住房等基本环境，更要通过产业发展吸引人才和资本。2035年，广州地铁规划建成2500公里，届时村村都可以通地铁。“赚钱不难、上班不远可以通过旧改来实现。”该负责人说。他认为，广州旧改制度设计是关键，城市更新工作也应该在转型升级中做好规划。
来 源：南方新闻网
编 辑：liuy
