过去的30年，中国经历了人类历史上最大规模的城市化。如今，随着人口红利的衰减、新增建设用地资源的日益减少和地方政府债务规模的约束，城市更新成为城镇化进入中高级发展阶段的必然选择，如何探索城市更新新路径，也成为城市肌理再造的最大悬念。

　　近年来城市更新如何发展？一线城市更新有何区别？城市更新有哪些可落地可实现的方法论？企业如何有效地参与城市更新项目？新地产财经独家对话城智更新研究院院长陈方勇，解构城市更新背后的逻辑。

　　顶层设计加速推进  更新由点状向片区转变

　　2019年12月，中央经济工作会议首次提及“城市更新”，明确提出“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”；2020年5月，政府工作报告中明确提出，2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个；6月，住建部发布文件对部分城市开展城市体检工作，此举被认为是在为城市更新打基础……可以看到，近半年多的时间，从概念提出到阶段性目标设立，再到拆分步骤的具体实施，城市更新正从顶层设计上加快推进节奏。

　　对此，陈方勇认为，此举一方面与经济形势、城市发展阶段及城市效用相关。“城市化率超过60%后，城市进入开发与持有并重阶段，持有加速增长，城市更新成为常态。”他表示，尤其是对于一二线城市来说，靠新城拉动的阶段已然过去，原来的老城区欠缺应有功能，每平方公里的产出效应随着时间推移效用递减，亟需推进城市更新。

　　而另一方面则是迫于民生的需要，陈方勇表示，市场上2000年以前造的房子，数量庞大且存在明显的功能缺陷。以前对于城市住房建设目标更多是在数字规模上的提升，而现今，随着人们对于居住需求的不断升级，比如人口老龄化加剧，居家养老需求大幅提升等，也正推进居住功能的不断提升。

　　在此情况下，城市更新的内容也出现了新的变化。陈方勇指出，城市更新发展大致分为三个阶段，第一阶段为民间小资本参与、个体推动，第二阶段为政府引导、企业参与，第三阶段则为大资本主导、政府把控。“原来我国城市更新更多处于胡同改造、老旧小区等点状更新的微更新阶段，民间力量为主导，片区式更新尚属少数。”他说，而现今，城市更新开始由点状更新向片区更新转变，并且加入了政府引导。“我国城市更新目前正处于从无序、自发、个体化进入到政府有意识的引导、统计、协调阶段，更像是游击队到正规军的状态，这其中也将引入大房企承建。”

　　一线城市更新各具特色  二线中心城市需求显现

　　由于新增建设用地资源的日益减少，一线城市开发空间渐趋饱和，城市更新已经成为一线城市的重点领域。不过言及城市更新，陈方勇表示北上广深特色明显不同。

　　“上海的城市有机更新更接近国际模式，既在保留传承基础上做置换、迭代，又特别注重保留有趣的内容。”陈方勇表示，这基于上海拥有很多功能优质的建筑，也由此诞生了很多成功的案例，“比如上海将一些老弄堂用商业方式再开发，使得市井地变身时尚地，既促成了产业的迭代更新，又保留了原有的文化建筑。”

　　近期重新开放的商船会馆就是上海有机更新的典型案例之一。其位于上海外滩董家渡核心区内，曾是上海最早成立的商船业主同业会馆，也是当时上海建筑面积最大、建筑格局和形势最为豪奢的会馆之一。2019年，商船会馆修缮工程正式启动，不仅保留了原来的结构、形制，还大量采用传统工艺，力求原汁原味保留会馆的历史底蕴与记忆。修缮“重生”的商船会馆，再度“回归”外滩，唤醒了黄浦江畔老码头的历史记忆。

　　与上海深厚的文化底蕴不同，作为北上广深中最为年轻的一线城市，深圳则由于土地稀缺，一直通过三旧改造获取土地以进行城市更新。作为经济特区，陈方勇认为，深圳的城市更新也存在两面性。一方面政府包容性强，在整体拆迁、与村民谈判等环节更容易放权给企业，而另一方面，缺少文化沉淀的深圳近些年叠加高房价，导致很多企业选择转向进驻周边城市，这其中甚至包括华为等大型企业在内，也因深圳的高房价转而搬至东莞松山湖。

　　而对于与深圳相近的广州，陈方勇则认为，尽管其与深圳城市更新模式相近，两者均以三旧改造为主，但相对而言，广州更具备一定的文化底蕴。由万科“绣花式”改造的永庆坊就是广州城市更新的典型案例之一，其将聚集在广州西关的李小龙祖居、八和会馆、金声电影院和广州最长最完整的骑楼等历史文化建筑群重获新生，成为羊城国庆旅游实至名归的爆款项目和网红打卡地。

　　相较而言，“北京的城市更新最为特殊，”陈方勇认为，由于北京政治大于经济的特殊性，北京的城市更新目前更多是以产业疏解和升级为主，“综合来说，先进的城市更新模式，一方面要有传承，与城市气质符合，另一方面要对城市的整个经济贡献有所提升，能够使得落寞的产业再兴起。”

　　“我在之前认为只有一线城市需要城市更新，但是随着走访增多，这种观点有所改变。” 陈方勇表示，“我认为二线中心城市以及一些有文化传统的城市也需要城市更新。”他举例称，近些年，南京、重庆、成都等二线城市的人均GDP已经逼近一线城市，却因城市地位的差距难以与一线城市相比。因此，此类城市开始打造城市名片，吸引高端人才，特别是国外友人到城市落户以取得进一步发展。西安即通过优惠政策引进国际品牌，完成了产业移植，取得了前所未有的大发展。

　　行业存量变局 大资本大房企将逐渐入场

　　2020年伊始，疫情的出现为城市按下了暂停键，一定程度上暴露出了城市功能配置、管理配置等方面的弊病，也将导致人口向医疗条件好、公共基础设施完善的城市流入。不过，陈方勇同时指出，由于个别城市人口的限制问题，未来人口流动可能会由涌入一线城市向就近大城市吸收转变，将会逐步加快去过度集中化，更多的新区域中心将崛起，同时也会推动数字化、科技化转型。

　　“城市需要均衡发展”，存量时代下，房地产行业新的挑战在于城市运营，城市更新将成为未来行业发展的必然趋势。陈方勇表示，对于企业来说，以前的着力点在买地逻辑，而现今重心转向城市更新。具体表现为，房企自2017年兴起的去地产化趋势这两年越发明显，万科更是在广州、深圳成立了城市更新业务公司。

　　然而，周期长、资金需求大、政策依赖性强等城市更新涉及的问题一直被企业所诟病。对此，陈方勇认为，要想吸引企业进入，最核心的是要解决投资回报的问题。

　　“原来更多的是国有企业参与城市更新，他们进入城市更新领域更多是企业责任，政府委派任务，企业觉得投资回报算不过账，属于行政行为。”陈方勇认为，投资回报问题得不到解决是导致企业被动参与城市更新的原因。不过，后来随着经济转型与城市化发展，企业在城市更新领域发现有利可图。“比如当初首创做朗园时，一开始是为了能够顺利实现一级转二级开发，但后来发现政府有可能二级开发会收回，于是做了城市更新，误打误撞发现原来城市更新也是能够赚钱的。而像万科这样的龙头民企，最早或出于拿地和地方政务等原因进入这个领域，但是在过程中通过接触到地方的底层文脉，反而挖掘出了更多的宝藏业态，拓展了更多的商业模式。”

　　那么，如何才能促进更多房企参与城市更新？ 陈方勇认为，政府的支持尤为重要。譬如，老旧楼、民国建筑等建筑改造大多都没有先例，如果政府管制严格，企业的改造过程将举步维艰。而如果政府积极管理，企业参与的积极性、创造性及城市更新效率就会更高。因此，当城市市场化程度提高，政府适当放开政策，对于新问题有一定的容忍度时，城市更新将得到加速发展。

　　与此同时，陈方勇认为，城市更新不是单一行业的行为，而是城市运营商的概念。这对企业的综合能力要求更高，也形成了企业进驻的门槛。他预计，未来城市更新的模式将发展为国企央企作为资产持有方，他们具备拿地成本和融资成本的优势，而民企及民间资本则依靠自身较强的市场化运作能力承担激活角色，即作为操盘人通过轻资产的方式参与，最终形成国企与民企的各取所需，“未来这个行业将会有更多的大资本、大房企介入。”【作者：白志敏】　

来 源：  财经网  

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