用房企通过城市更新业务获取、但未转化成土地储备的那部分建面，即“城市更新潜在建筑总建面”来衡量企业参与度，可以把房企分为三个梯度。日前，克而瑞根据企业披露和搜集到的公开信息，可以发现房企通过城市更新渠道获取的建面跨度十分大，规模小的只参与了1个项目，建面只有不到10万方，但规模大的涉及100多个项目，总建面逾7000万方。

　　第一梯度包括恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企，他们参与城市更新部分的建筑面积大于4000万平方米。其中恒大、融创和佳兆业更是拥有超出7000万平的旧改建面。在这5家房企中，恒大和融创主要靠收并购夺得前两位。其中恒大位居榜首，2018年报显示未纳入土地储备的旧改等项目总规划建筑面积约7777万平方米，其中仅是在总部深圳就有45个项目，规划建筑面积达2903万平方米。其余三家则均是起家于大湾区的粤系房企，带着天然的城市更新基因。佳兆业以改造烂尾楼起家，凭借丰富的本土资源和开发经验被誉为“旧改之王”，2019年报披露旧改占地面积达近4000万方，其中深圳及广州各占约27%及36%，项目总个数达147个。同样以旧改起家的富力地产，截至2019年6月30日，城市更新板块签约合作城市更新项目已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米。时代地产也曾表示旧改是公司的重要业务，2019年底城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。

　　第二梯队与第一梯队有明显断层，房企城市更新建筑面积段为600-3000万平。总体来看，城市更新改造多在广东省内大湾区九市进行，这得益于该区域较为成熟完善的城市更新政策，比如龙光和奥园就分别披露旧改业务在大湾区的占比为95%和89%。从房企类别来看，既包括首开、华润、保利等资金雄厚的国企，能抵抗城市更新引发的开发周期长、占用资金久的问题，同时也有强大的操盘运营能力；也包括经验丰富的区域民企，包括龙光、花样年、敏捷等，他们往往有专业团队运营城市更新，比如花样年在2019年还成立了城市更新公司，单独划分业务板块。第二梯队排名靠前的是首开股份，2019年年报公布旧改用地面积为1589万方，虽换算成建面与第一梯队有一定的距离，但由于这些项目主要分布在北京，货值不容小觑。

　　第三梯队参与城市更新部分的建筑面积小于600万平方米，大部分房企位于这个梯队，他们暂时可能并没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把这作为一种有效的拿地方式。这个梯队的房企城市更新项目涉及到的地域除湾区城市外，也包括了济南、太原、烟台、南昌等二三线城市。

　来源：信息时报

编 辑：liuy