近期，有关城市更新的政策利好不断。7月21日，深圳市发布《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》（下称《城市更新条例》），首次针对城市更新发布规范性文件，破解城市更新中的搬迁难题。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。

　　近年来，随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入，部分一线及热点二线城市土地供应日渐稀少，城市发展迈入存量时代，城市更新为房企发展带来了新的业绩增长点。房企也是不断开发城市更新项目。据克而瑞统计，目前百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%，TOP50房企参与度更高。

　　城市更新又迎来政策利好

　　深圳市发布的《城市更新条例》要求，城市更新实施时应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，继承和弘扬优秀历史文化遗产，促进城市建设与社会文化的协调发展。涉及文物保护管理的，依照文物保护法律、法规执行。并规定，城市更新单元内用地为单一地块的，全体共同共有人或者占产权份额2/3以上的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积2/3以上的物业权利人且占总人数2/3以上的物业权利人同意进行城市更新，其中，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意进行城市更新，自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。同时，明确了旧住宅区搬迁补偿标准。

　　而国务院日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》）明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。

　　《意见》要求，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。落实税费减免政策。

　　《意见》要求，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。完善适应改造需要的标准体系。推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用。

　　不少房企涉足城市更新

　　住建部统计数据显示，目前全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市，初步估算更新改造投资额将高达4万亿元。

　　随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入，近年来，部分一线及热点二线城市土地供应日渐稀少，城市发展迈入存量时代，城市更新为房企发展带来了新的业绩增长点。而房企也是不断开发城市更新项目。据克而瑞统计，目前百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%，TOP50房企参与度更高，达到了61%。

　　城市更新成为房企寻找业绩增长点的新赛道。其中，百强上市房企中，多达27家房企的城市更新业务涉及广东省，热点城市如广州、佛山、深圳等，成为各大房企必争之地。整体上看，由于城市更新项目周期长、难度大、涉及多方利益等因素，具备较高的进入门槛，本土房企无论是在规模还是经验方面均具备明显的领先优势。如恒大、佳兆业、富力和时代4家房企均发家于广东，在大本营潜在土储建筑面积均超过3000万平方米。

　　以典型房企佳兆业为例，佳兆业的城市更新业务最早起步于1999年，于当年拿下深圳布吉龙泉别墅烂尾楼项目——“桂芳园”，奠定了其后续城市更新项目开发的基础。经过20余年发展，佳兆业成立城市更新集团，拥有城市更新专业技能的员工超过700人，业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造。截至2019年底，佳兆业未纳入土储城市更新项目占地面积约4000万平方米，共计147个项目，广州、深圳、中山三城“三旧”改造项目占地面积占比分别为36.4%、26.6%、21.6%，合计超八成，是佳兆业城市更新的绝对重心。

　　百强房企布局规模差距大

　　据克而瑞统计，由于房企布局城市更新的时间、资金投入和运营经验等不同，直接导致行业规模差距较大。规模较大的房企已布局100多个项目，总建面逾7000万平方米；规模最小的只参与了1个项目，建面只有不到10万平方米。

　　如果以城市更新潜在建筑总建面作为指标，来衡量企业参与度，将房企分为三个梯队，那么，第一梯队房企参与城市更新部分的建面大于4000万平方米，包括恒大、融创、佳兆业、富力、时代5家房企，恒大、融创和佳兆业更是拥有超过7000万平方米的旧改建面。第二梯队房企城市更新建面段为600万~3000万平方米，规模上看与第一梯队出现明显断层。该梯队的房企主要包括资金实力强大和操盘运营能力兼备的国企，经验丰富的区域民企也分得一杯羹。第三梯队房企参与城市更新的建面小于600万平方米，大部分房企位于该梯队，城市更新并非其主要业务，但仍把该业务作为一种有效的拿地方式，涉及到的地域除大湾区城市外，也包括济南、太原、烟台、南昌等二三线城市。

　　地产经济学家邓浩志表示，目前房地产市场上土地供应比较充足的是三四线城市，而房地产市场比较看好的却是一二线城市。

　　但一二线城市，特别是一线城市，已经过了土地供应的高峰，城市建设逐步进入存量时代。为此，多数一线城市和部分二线城市已全面展开了旧城改造，也就是现在所谓的城市更新。为了拓宽自己在一二线城市的业务比例，许多房企就开始了积极参加一二线城市的城市更新。

　　还有业内人士表示，一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，有效补充核心城市土储。易居企业(中国)集团有限公司CEO丁祖昱认为，相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，能以更低的地价获取土地储备，意味着企业能保证更高的利润率。而城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目位于城市核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

　　参与旧改需考量资金压力

　　存量时代下，城市更新无疑将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。

　　鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，市场存在很多不确定性，若房企未充分考虑匆匆入场，往往会落得被迫中途退场的下场。因此，丁祖昱表示，房企在参与城市更新的过程中，需要考虑多方面因素。首先，要有雄厚的资金实力。这除了体现在房企目前财务稳健、资金周转无压力上，还要保障融资渠道的多元和通畅，以对抗长周期和高投入带来的资金压力。其次，要清楚模式的复杂性。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，需要对全盘全周期有全面的把控能力。其三，需要有专业的团队运作。灵活处理应对与政府、拆迁业主、市民等多方面的利益关系。总之，参与城市更新对资本与运营等综合实力均有所考量，若承担风险能力小，也可考虑以与其他房企合作的形式进入赛道，既能疏解资金的高风险、降低参与门槛，也能分享城市更新项目带来的高利润。

　来源:信息时报

  编 辑：liuy