就算是城市顶级的CBD，也有杂乱破旧的商业街区。

　　8月8日，距离望京SOHO只有500米的望京小街正式开放。过去这条街道缺乏管理，杂乱拥挤，街道两侧停满了车辆，基本没法通行。已有的商业空间也非常老旧，客流十分稀少。

　　在朝阳区政府主导下，万科对街区进行改造升级，老街区成为步行街。改造之后，街区的商业空间全新升级，并引入新的商业业态，开业当天吸引了极高的人流量。

　　仲量联行的《2020城市更新白皮书》指出，旧城更新改造的目的不是单纯满足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。城市更新并不是棚户区改造，而是把旧的存量更新，做出更好的资产。

　　城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换成更加高效的产业；二是通过置换来创造更好的人居环境。

　　对于政府而言，城市更新对盘活存量经济，革新城市面貌有非常积极的意义。伴随着一线城市增量建设用地不断减少，土地招拍挂成本上升，在存量市场占据绝对主流的一线城市，城市更新成为房企拓展一线城市储备面积的重要手段。

　　前有万科北京的城市更新计划，后有中海在上海拿下590亿的改造资产包，越来越多龙头房企开始涌入城市更新的赛道。

　　城市更新走向火热

　　作为一个曾经以“旧改”面貌出现的业务模式，城市更新逐渐成为部分龙头房企的重点业务线。

　　“其实我觉得城市更新进来很容易，要做好也很容易。但是大部分做不好，原因就是我们都已经习惯了快周转。”佳兆业集团副总裁刘策说。

　　城市更新一大特点是时间周期特别长，旧改项目8-10年是一个很正常的周期。相比之下，在公开市场拿地，一两年的时间就能完成一个地产项目周期。对于房企而言，快速周转的拿地盖房模式能快速获得营收规模增长，自然对城市更新项目兴趣不大。

　　然而在一线城市，受制于土地供应稀缺，原有的拿地盖房模式利润率已经大幅下降。相比之下，城市更新项目的利润率能在10%左右。

　　另一方面，城市更新的需求也开始逐步显现。郁亮曾说，中国第一轮城市发展过程中确实有很多房子从品质到规划等都需要改造。随着城市扩张，原有好地段的产业、住房都需要进一步升级。政府对城市存量的更新发展也有相当大的需求。

　　运营能力成为城市更新项目关键

　　不同于旧改的拆了再建，城市更新需要考虑旧有的建筑风貌，针对性改造解决空间问题，同时引入产业盘活区域经济。

　　城市更新业内人士表示，随着行业进步，城市更新的难度相比之下有所提升。其中重点体现在产业引入上。

　　望京小街改造过程中，万科凭借自身在城市运营上的经验，导入新晋品牌和网红IP。在办公的招租选择上，重点引进规模在200人-5000人的TMT企业总部，keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业已经进驻。

　　另一方面，科学合理的城市更新体系也成为当前城市更新的核心。

　　以望京小街为例，朝阳区政府起到了非常重要的引导作用。改造之初面临的第一个问题是产权分散。街区中除了万科、方恒两个企业主体，还有近千个零散商户持有产权，街的一端还有一个1400多户业主的小区。各个主体之间的利益诉求并不相同，如何平衡各方利益，推动项目进度便是一个难点。

　　为了协调平衡各方利益，市政府以万科、方恒为重点，通过搭建委员会以及商户自治联盟，流动党支部，将企业、管理方、使用方融合起来。

　　仲量联行的《2020城市更新白皮书》指出，随着我国社区发展的复杂化，特别是老旧小区产权关系复杂、改造空间有限，未来社区治理的参与主体将更加多元化。更多部门和企业的介入将成为社区治理的趋势，同时也需要更多专业的服务供应商来满足社区居民日益丰富的需求。

　　“要跟上城市更新的步伐，要跨行业的资源整合，产业导入与运营、内容再造与创新。”绿城管理控股有限公司副总裁祝军华表示。作为一线城市占比越来越高的新型开发形式，未来的城市更新将在运营端持续深化。

来 源： 腾讯房产   

  编 辑：liuy