2019年我国的城镇化率突破了60%，北京、上海、广州等一线城市的城镇化率更是超过85%，城市发展逐渐由增量扩展转向存量更新，城市规划从“增量规划”走向“存量规划”，城市发展进入了“减量建设”与“产业升级”并存时代，城市更新正在成为城市发展的重要内容。在此背景下，越来越多的企业进入城市更新领域，但仍须在可持续的商业模式方面进行长期的探索与实践。

　　城市更新的内涵

　　城市更新是城市化接近成熟阶段时城市进一步发展的重要内容。城市更新作为内涵式的新型城市发展模式，是指对城市建成区空间形态和功能进行改善的建设活动。相对于传统城市发展模式，通过对城市局部建筑和区域整体的不适应现代化城市社会生活的地区进行必要的、有计划的改造和建设，改善城市居民的生活空间，提升城市生产与服务的可持续发展能力。

　　城市更新作为提升城市品质和内涵的重要手段，主要内容包括：完善城市功能、强化社区服务、完善公共配套设施、增加公共开放空间、改善生态环境、加强绿色建筑和生态街区建设、塑造城市特色、保护历史文化风貌、改善城市景观、改善基础设施和城市安全等。一个城市更新项目的实施，既可以包括上述全部内容，也可以是其中一项或几项内容，其核心在于通过更新能够使城市的产业功能、生活功能得到提升和演进。

　　我国政策层面最早明确提出城市更新的是国务院发布的《新型城镇化规划（2014—2020年）》：“按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能，加快城区老工业区搬迁改造”。2016年2月，国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，再次明确，“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题”。在地方上，城市更新的实践由来已久。深圳是我国大陆地区首个引入“城市更新”理念的城市，自2009年首创城市更新办法，广州2015年成立了城市更新局，基本形成了以《广州市城市更新办法》为主体核心的城市更新法规体系；上海是我国城市更新实践的先行者，2015年发布了《上海市城市更新实施办法》，2019年成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，将旧区改造工作领导小组、上海市“城中村”

　　改造领导小组等四个工作组合并。

　　城市更新面临的问题

　　当前，我国的城市更新不同程度都面临以下三个方面的问题。

　　一是城市更新目标选择复杂。理论上说，所有城市的建筑物、构筑物、各类公共设施均可作为更新的标的，但存量建筑建成年代差异大、结构形式差异大、产权主体众多、使用主体众多、使用目的千差万别，在选择更新标的上，需要综合考虑时间、地点、社会、人口、商业等多种因素才能确定。

　　二是确定更新改造方式。全面拆除重建、单体功能改造、综合整治、改善保护等不同方式决定了更新同时是否需要进行产权界定、规划调整、拆迁补偿安置、产业升级转型等，进而形成不同的投资主体、投资规模、资金来源，对居民与社会的利益影响不同。

　　三是更新目标需要平衡多方利益关系。城市更新的目标往往是综合的，即实现公共利益与个体利益的最大限度协调。但不同时期、不同地区、不同项目很难均衡所有利益。政府需要城市风貌改善和城市财政增收，居民需要改善环境、享受生活便利乃至资产增值，企业需要投资回报和持续盈利，其中谁出资、谁实施、谁受益是核心问题。

　　城市更新的主要商业模式

　　自改革开放以来，各类企业实施的城市更新均形成了具有盈利价值的商业模式，但也不同程度带有局限性。

　　（一）全面重建模式

　　全面重建模式包括棚户区改造和老工业区改造。棚户区改造是以政府为主导的民生居住工程，以公益性为主要目标，但政府可以采取市场化运作的方式，例如通过实施财政补贴、税费减免、土地出让受益返还等优惠政策，或配建一定比例的商业服务设施和商品住房来让渡部分政府收益，吸引企业参与。老工业区改造的目标多为国家上世纪50、60年代建设形成的工业区，主要通过将旧工业区拆除重建部分建筑、进行改造升级为新型产业园、文创园等，再新建各种产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态，形成盈利性资产。

　　（二）功能改造模式

　　功能改造模式包括老旧商业区改造和老旧居住区改造。旧商业区改造通常针对的传统商业物业，通过对其进行空间改造、品牌升级、主题街区改造，实现老商业资产的新生。老旧居住区改造是对存量住房进行的综合改造，是与棚户区改造不同，纳入改造的项目往往不需要全部拆除重建，而是拆旧与建新相结合，资金来源上多渠道，可采取政府、居民、社会、产权单位、社会机构等多主体筹集。

　　（三）综合整治模式

　　综合整治模式包括历史文化街区改造、城市公共空间改造。历史文化街区改造是在历史建筑基础上，融入更多文化创意，在最大限度保留和延续历史文化价值的基础上，充分发挥其经济、社会价值，用产业带活片区经济。城市公共空间改造主要是满足公众日常生活和公共交往活动需要的公用空间的改造，补充公共设施，提升城市景观，优化市政交通。近年来这种方式也是各地政府积极鼓励和支持的方式，但由于未来收益不确定，因此企业参与的方式仍在探索之中。

　　今后城市更新的商业模式探析

　　城市更新商业模式的基因是传统的房地产开发，但是在未来新型城镇化进一步提升，城市由增量发展进入存量发展时代，传统的房地产投资—建设—销售的商业模式已经不适应城市更新市场的需要，企业面对城市更新的巨大市场机遇，必须探索和实践更加适合的商业模式。

　　（一）探索老旧小区改造的商业模式

　　2017年，住建部提出在15个试点城市开展老旧小区改造，主要包括市政公用配套设施、小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施四方面内容。2020年的政府工作报告明确，2020年改造项目3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。长期看，老旧小区改造预计可拉动近4.54万亿元投资，市场空间广阔。例如，北京市今年7月发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，将危旧楼房改建纳入老旧小区综合整治范围，在组织实施、规划土地政策、资金政策、产权登记与物业管理、与申请式退租和住房保障政策衔接等五大方面试点新的政策和措施。但由于缺乏收益能力，融资机制成为老旧小区改造的最大瓶颈。此类项目可探索实行“金融机构+企业+政府”的模式，其中企业既可以是房地产企业，也可以是在某一特定领域有专业化竞争力的企业，例如建筑施工企业、物业企业、专业化设备运维企业，通过挖掘部分可收费资产的增值价值，进而打通融资与投资的瓶颈。

　　（二）探索长期运营的商业模式

　　城市更新中，大量的存量住宅和商业类资产由于产权多为个人，很难统一纳入政府老旧小区改造或整治的计划，进而获得来自政府的资金支持，但是仍然进入了需要通过改造才能实现进一步增值的时期。企业针对这类建筑的更新可以通过筛选项目进行产权式收购，或者锁定较长时间的使用期，之后进行改造翻新，通过出租、出售等方式实现资产增值。这种模式成功的基础取决于对城市发展、区域价值和资产价值的判断能力，并能够导入新产业、新用户，需要通过培育与企业共同成长和发展的长期用户、长期产业、长期金融合作伙伴以及自身在某一专业领域的管理、运营和资源获得能力。

　　（三）探索“五位一体”的商业模式

　　城市更新具有较长的产业链，企业参与城市更新需要综合实力，涉及城市规划、建筑设计、资产运营、物业与设备设施管理、投融资管理等综合能力，因此，城市更新领域的商业模式必须形成融资—投资—改造—管理—运营的“五位一体”的有机循环。如果将城市更新商业模式看做“微笑曲线”，在“微笑曲线”低端是传统的以物业服务与管理为核心的价值环节，服务对象基数大，在确保可以提供最基本物业服务的基础上，可以维持较低的收费标准；“微笑曲线”前端是投融资与规划设计，通过匹配有效的投融资结构，在此基础上形成利益共同体，通过对存量建筑和区域的规划与设计，在存量基础上创造增量；“微笑曲线”后端是专业化运营，既包括面向物的硬件设施运营服务，例如电梯设备、供暖设备、机电设备、停车设备等运维服务，也包括面向人的软件运营服务，例如装饰装修、养老健康、家政服务等。前端和后端都需要在不同专业化细分领域的服务。当这些专业化资源形成聚合优势时，更新后的城市也就具有了长期发展的生命力。

　　结论与启示

　　本文所论述的商业模式是相互关联并可以组合与转化的。未来城市更新的商业模式的形成至少基于三个维度：一是城市更新进入微改造和保护阶段，拆迁重建已逐渐放缓，局部修缮和功能置换成为主要形式。二是城市更新聚焦新的发展领域，生态环境、历史价值、文化导向、产业升级下城市更新项目更加具有特色和竞争力。三是城市更新形成多元主体新模式。而参与企业围绕融资—投资—改造—管理—运营的“五位一体”的核心能力，将成为决定城市更新商业模式可持续性的决定因素。

　　（作者单位：北京城建集团有限责任公司）

来 源：中国经济时报   

   编 辑：liuy