近两年，“城市有机更新”、“城镇老旧小区综合改造”、“既有建筑改造提升”等“热点话题”，已经从中央国家顶层政策架构、政府主管部门布局试点全面推展、行业专家企业探索实践，正逐步变成广大百姓居民争相热议、城市面貌日新月异的现实。一项项不断出台的扶持政策、一组组深入民心的改造数据、一个个成功的优秀案例和运营模式，无一不标志着我国城市发展正从增量开发大踏步迈入以“存量空间+业态置换+产业升级”为内涵的城市更新全面推进阶段。

　　为更好地贯彻落实中共中央关于加快城镇老旧小区改造进程，让城市环境更宜居，让居民生活更美好，解决城市发展不平衡、不充分问题等系列工作要求，促进城市更新与既有建筑改造全行业有机联动和密切协作，日前，由中国建筑科学研究院有限公司（以下简称“中国建研院”）、全联房地产商会联合主办，中国建研院、全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会（以下简称“全联房地产商会城市更新分会”）联合承办的主题为“凝聚行业力量，助力城市更新”的“第十二届全国既有建筑改造大会”成功举办。

　　旧改提速：国家构筑顶层政策，“真金白银”持续注入

　　李克强总理多次部署推进城镇老旧小区改造工作，要求顺应群众期盼，加快改善老旧小区居住条件。

　　从近两年的两会《政府工作报告》、国务院常务会议、国务院政策例行吹风会到近日国务院首次就城镇老旧小区改造出台专门文件——《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），党中央、国务院针对城镇老旧小区综合改造及城市更新高频发声，从顶层开始构建这一发展工程、民生工程的政策框架，要求按照决策部署全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，从而推动扩内需、惠民生、稳投资，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

　　今年的《政府工作报告》明确提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务，实现了“城镇老旧小区改造任务翻番，中央预算内投资安排翻番”的任务目标。《指导意见》提出，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　自2013年至2019年，城镇保障性安居工程累计完全投资超过10万亿元，年均完成投资约1.4万亿元，累计安排中央预算内投资等中央补助资金1.4万亿元，年均约2千亿元。保障性安居工程建设在改善亿人以上困难群众居住条件的同时，对稳定投资增长、发挥投资关键作用起到了重要支撑作用。

　　“维度”升级：城市更新将进入2.0时代

　　有效的城市更新，必须是空间、产业及业态的同步更新。随着城市更新和既有建筑改造的逐步深入推进，近年来，中国城市正从以“拆”为主、单栋点状改造到以片区改造为主的城市更新“1.0版本”，过渡到以有机更新为主的“2.0版本”的探索阶段。在此期间，城市更新从内容的改造、传承的重视、需求的满足、方式的改变到趋势的发展等，都进入了更高的“维度”。

　　内容更新。目前我国进入产业与消费双升级的发展阶段，所以有效的城市更新必须是空间、产业及业态同步更新，这就意味着城市更新的内容也要随之更新。

　　传承更新。新阶段的城市更新，应更加注重城市历史的传承和文脉的延续，在更新的同时带给人们新的精神、文化、休闲体验，旧空间变成城市“新名片”。

　　需求更新。城镇老旧小区综合改造更新，内容包括加装电梯、增加停车位、更换管线、添加养老设施等，目标都是满足人们对居住产生的新需求。无论住宅还是其他建筑，城市内的旧建筑客观上都存在着与新时代、新需求相关的提升空间。

　　方式更新。城市更新和既有建筑改造应采用先进科技，将旧建筑与新功能、新形象有机地结合在一起，包括城市更新的融资方式不再是全靠政府资金（含卖地资金），而是通过引入股权基金和资产证券化的方式，有更多机构参与进来。

　　趋势更新。按照有机更新的理念，今后城市更新将呈现出多元化趋势：主导者多元化，政企合作方式越来越多，可以更好地兼顾公共利益和商业利益，有利于资源优化重组；内涵多元化，既有建筑原用途转换的更新，以及在建筑原用途不变基础上的功能提升；外延多元化，既有单体建筑的更新，也有社区、片区的更新，主要是历史街区改造、文化创意园区等。

　　蓄势待发：凝聚行业力量，助力城市更新

　　城市更新和既有建筑改造作为城市建设发展的新趋势和新动能，在过程中无疑将面对政策瓶颈和规划制约，面对旧改政策机制和标准体系的“缺席”，城市政府在“腾笼换凤”、盘活存量空间、“唤醒”低效用地的实践中，如何找到“赋能”、“重构”及“逆转”的支点，走出一条“内涵集约”式发展的城市有机更新之路？锁定“城市运营商”目标的房地产行业，如何在协会平台上利用资源叠加及跨界优势，实现企业强强联合和战略转型升级？如何找到突破机制瓶颈切入点、找到优质资源附加值增长的解决之道？如何在保护与更新中找到平衡点，让历史建筑、传统风貌区在得到有机保护的同时，唤醒空间新活力，提升产业价值，提高城市竞争力？如何在更新改造中建立多元化的共建共治共享模式？这些都是在城市更新领域不断“耕耘”和探索中的城市政府和行业企业需要面对并回答的课题，也因此成为秉持一贯宗旨的历届大会及“第十二届全国既有建筑改造大会”关注和探讨的焦点。

　　在大会主论坛及平行举办的“后疫情时代的城市更新”、“老旧小区综合改造”、“历史文化名城保护与城市更新发展”、“老旧小区加装电梯”、“美化更新与功能提升”、“建筑修缮”六大主题分论坛上，行业领导及行业专家、优秀企业家代表等，全面梳理城市更新和既有建筑改造的发展现状和未来趋势，解读最新政策法规和标准规范；试图为正在探索城市有机更新和既有建筑综合改造的城市政府和运营企业，寻求出更适用的政策依据、更灵活前瞻的城市规划和更具推广价值的优秀案例、商业支撑模式等；并且深入交流探讨了城市更新和既有建筑改造路径，以期引导市场各方深度参与改造项目，为社会资本“加盟”城市更新领域拓展更多投融资及回报渠道，促进全行业的有机联动和密切协作，将城市更新改造向纵深推进。

　　旧改非“独角戏”：政策鼓励社会资本“加盟”

　　实践表明，社会力量在城市更新和既有建筑改造中的作用是毋庸置疑且不可或缺的，但更新改造项目投入资金集中、成本大且资金回收周期长的“无情现实”，让很多社会资本和市场化运营主体“望而却步”。如何打消社会力量和社会资本的投资顾虑，建立稳固的投融资回报机制，更好地推动社会力量持续参与到老旧小区改造中？

　　专家表示，在引入社会资本方面，各地方应建立存量资源整合利用机制，对加装电梯、养老、托育、停车、便民市场等有一定盈利的改造内容，通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造和运营。

　　思想交汇：大咖云集奉献学术“盛宴”

　　住房和城乡建设部原副部长、全国政协委员齐骥将既有建筑改造分为“面子”、“里子”和“院子”。他提出，现阶段，不仅要继续做好“面子”的改造，更要做好“里子”和“院子”的改造。抓紧梳理集成近些年在既有建筑改造方面取得的科研成果，使其尽快转化为可为工程服务的实用技术。完善和形成系统性的既有建筑改造标准体系。他表示，如果将大批有针对性的团体小标准编制成功，就会汇成既有建筑和老旧小区改造的“标准大全”。

　　曾多年参与东西德旧城改造、有着丰富理论和实践经验的中国工程院院士、同济大学副校长吴志强表示，旧改不应该单栋进行，而应该成片规划展开；同时旧改应该把握“由内而外”的原则，重视基础设施到节能减排的改造提升。同时他呼吁中国的行业专家和设计师、工程师等应该采取9010工作模式，用90%的时间做职业内的事情，另外拿出10%的时间深入定点到一个社区，无偿为社区服务。如此，设计师生活、生命、技术就会变得更有价值和意义。

　　全联房地产商会副会长、全联房地产商会城市更新分会会长、北京天鸿控股（集团）有限公司董事长柴志坤表示，城市更新是城市转型发展的重要途径。首先，城市更新是在存量中求增量，从而实现城市内涵式发展；第二，城市更新是在传承中求变革，从而实现城市功能环境全面提升；第三，城市更新是在创新中求效益，可以实现城市发展的新旧动能转换。城市更新不但要解决以前遗留的问题，更要为未来发展留下空间。

　　城市更新分会：致力城市“耕心”“耕深”“耕活”

　　全联房地产商会城市更新分会一直致力于推动城市更新和既有建筑改造工作的“耕心”“耕深”“耕活”。

　　城市更新分会吸纳了来自政府、社会团体，企事业单位等各行各业的众多行业专家组建起专家智库，为持续推动我国城市更新和既有建筑综合改造进程贡献智慧力量。由相应副会长牵头，逐步建立起十余个专项工作组，开展横向交流，纵向合作。为助力疫后老旧小区改造进程，城市更新分会联合相关单位特别组织了“老旧小区综合改造线上系列培训课程”，社会反响强烈。

　　这是一个打破隔阂壁垒、联通组织产业的时代，更是一个共生共赢的时代。城市更新和既有建筑改造分会将以“赋能城市·永续美好”为己任，在共生的思考下、共赢的前提下，把城市更新的标准、人才、科技、智库、平台、产业IP有机结合在一起，助推城市更新和既有建筑改造工作更上层楼。

　 来 源： 凤凰网

     编 辑：liuy