低矮破旧的厂房和铁皮棚、一下雨就水浸的路面、生活配套不完善……有如大部分旧工业区，2015年前的珠海梅溪工业区，也是一副破败落后的景象。

　　2015年之后，这一切变成了历史。在完成相关报建、规划手续后，珠海奥园广场在2015年5月正式奠基动工。三年后，珠海奥园广场开业，曾经的旧工业区摇身一变，成为了一个集购物、餐饮、休闲、游乐于一体的城市商业中心。

　　“做梦也没想到村里能建起这么高档的商场。”一位在梅溪村土生土长，目前在珠海奥园广场商场工作的人感慨道。耗时三年改造的梅溪工业区，已然成为珠海旧工业区改造的范本，而这也是奥园城市更新业务上的一个代表作。

　　珠海奥园广场实拍图

　　未来，像珠海奥园广场这样的案例将越来越多。2019年9月，广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》；12月，中央经济工作会议再次重申“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。

　　奥园商业地产集团副总裁、奥园城市更新集团总裁王涛在7月28日接受时代财经专访时指出，国家已经相继出台了一系列关于旧改的政策，地方政府也会陆续颁布细则方案，现在城市更新处于一个风口期。“尤其在当前疫情危机、中美关系恶化的情况下，城市更新在拉动内需、打通经济内循环上将起到非常大的作用”。

　　应势而动，顺势而为。王涛透露，中国奥园希望在风口期做更多更好的项目，接下来计划加大粤港澳大湾区的布局，在一些政策稳定、有产业优势、人口聚集力强的城市进行城市更新建设。

　　“复合产业是奥园城市更新的优势”

　　随着城镇化进程不断加快，城市化水平持续提升，国内不少城市已经开始从增量时代进入存量时代，城市更新是挖掘存量市场的重要方式，这片蓝海也在吸引着越来越多房企进入。

　　中国奥园从2015年开始积极投身到“三旧”改造开发中，珠海是其中一个重要的起点城市，继梅溪旧工业区之后，中国奥园又成为珠海翠微和联安旧村改造项目实施主体、平沙奥园广场项目申报主体，同时快速推进关闸村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多个旧改项目，成为了珠海最大的城市更新企业之一。

　　“这是奥园的战略考虑，随着存量市场发展，旧改是获取土地储备的一个很好途径。”谈及当年进入珠海旧改市场的契机，王涛这样说到。

　　在他看来，房企参与旧改除了获取合理利润，也是企业践行社会责任的体现。“通过旧改改善了原来脏乱差的环境，村民可以获得更好的人居生活，村集体物业也实现增值。”

　　以珠海梅溪旧工业区为例，改造后，村集体的物业得到大幅升值。此外，珠海奥园广场开业后，整个商业区提供了近2000个就业岗位。

　　“无论从居住，还是税收、就业角度看，改造对当地的影响都非常大。”王涛认为，旧改本身牵动着政府、村民、村集体等多方利益，是一个共建共赢的过程。

　　经过多年的沉淀，中国奥园在城市更新方面已经形成了一套“奥园旧改模式”，即通过“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入到旧改项目中。

　　这些复合产业，都是中国奥园在地产主业之外，多元发展的领域。“奥园一直坚持‘一业为主，纵向发展’的战略，所以复合产业是奥园城市更新的一大优势，因为奥园不只是建房子，还能把更多内容装进去，这是更加重要的。”王涛表示。

　　在珠海梅溪旧工业区，中国奥园打造了商业综合体珠海奥园广场，而在去年拿下的珠海翠微村项目，中国奥园的初步构想是将复合产业的内容装进去。

　　珠海翠微村改造效果图

　　成功范本加上多年经验，中国奥园在旧改市场异常激烈的竞争中趟出了一条自己的路。王涛介绍，相较于同行，“奥园旧改模式”有着六大优势，包括复合产业优势、本土企业优势、品牌口碑优势、人才优势、资金优势、示范项目优势。

　　多年来，中国奥园已经组成了一支专业的城市更新专业团队，从规划设计、改建、复建、拆除、财务管控、后期运营等各个环节都有匹配人才。

　　旧改大多存在资金占用多，回报周期长的问题，在至关重要的资金层面，集团可以做很好的背书。作为中国500强企业，中国奥园去年地产板块销售额成功破千亿，资金实力雄厚。“另外，现在金融机构对城市更新非常青睐，从基金到信托到银行，根据开发的不同阶段有不同的融资选择。”

　　在六大优势的支撑下，中国奥园旗下的旧改在实际操作中推进更加迅速。其中，梅溪旧工业区从开工到奥园广场开业仅用时三年，位于广州增城区石滩镇的南坣村，仅用45个有效工作日签约率就达到了8成，刷新了增城区旧改签约纪录。

　　“希望在风口期做更多更好的项目”

　　从中央到地方，旧改都成为了一项重要工作。在城镇化水平相对较高的广东地区，也有一大批旧改机会正在释放。

　　2019年9月，广东省自然资源厅发布了《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》。方案提到，至2021年，广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。其中，大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。

　　中国奥园的城市更新业务正是在2019年迈入快车道。截至2019年底，中国奥园累计获取30多个城市更新项目，并有40多个项目正在推进之中，遍布粤港澳大湾区、环北京区域、中西部城市群、北部湾经济区四大区域，其中大湾区占比达到八成以上。

　　中国奥园实现“三旧”全覆盖

　　大湾区仍将是中国奥园拓展城市更新项目的重要战场。“奥园希望在风口期做更多更好的项目，接下来计划加大在粤港澳大湾区的布局。”王涛称，中国奥园会从好城市、好区域、好项目三个维度去获取项目。

　　2020年，虽然不少房企都放缓了拿地的速度，但中国奥园在拓展上依然积极。在旧改方面，中国奥园于今年4月，已确认成为珠海联安旧村改造项目实施主体；6月，确认成为东莞市清溪镇大利社区荔枝村南商住更新单元的前期服务商；7月，东莞市岭头社区城市更新项目举行启动仪式。

　　不仅如此，中国奥园的旧改合作也明显增加。今年上半年，中国奥园先后与卓志集团签约开发广州黄埔嘉利码头改造项目，并联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资顺利成为广州市增城区朱村街横塱村旧改项目的合作企业；与青岛经济技术开发区投资控股集团达成战略合作，首期合作项目拟为38条旧村改造；7月26日，中国奥园又与花样年签署城市更新战略合作协议，就大湾区城市更新项目展开合作，持续扩张大湾区的城市更新业务。

　　在王涛看来，合作是大势所趋，“现在很多头部企业，很多地产项目都在寻求合作，中国奥园在旧改上也是一样的，我们欢迎合作，对合作的态度是开放包容的，合作可以取长补短，资源整合，实现双赢。”

　　中国奥园与同行的合作模式是多样的，既可以是股权上的合作，也可以共同操盘，或者一二级联动。其中，与青岛经控集团的合作模式是一二级联动，由青岛经控集团做前期一级土地整理，中国奥园介入二级开发。

　　而大量的旧改储备将成为中国奥园千亿之后重要的增长引擎。伴随着项目的不断丰富，中国奥园目前已经实现旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造全覆盖。王涛称，接下来希望能在旧城改造上加大力度，此外在微改造、TOD站点结合城市更新等方面做尝试。

 来 源： 时代财经   

  编 辑：liuy