城市更新过程中的“硬骨头”，被黄埔区火村旧改项目组迎面撞上了。

　　规则要求签约率达八成才能拆建，但3000多户居民里，让2400多户答应签约谈何容易？村民担心工程“烂尾”而不愿动迁，如何做通其思想工作？村改中一个环节卡壳影响后续流程怎么办？

　　这些问题曾是火村面临困境的冰山一角。火村的城市更新难题，也是黄埔乃至广州的“通病”。作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，黄埔区、广州开发区连续三年在全市“三旧”改造工作年度考核中排名第一。同时，该区也更早进入了改革深水区。

　　今年6月，黄埔区、广州开发区提出“确保三年、力争两年完成全区66条旧村改造拆迁任务”。“存量时代的土地资源供给侧改革正在路上。”广州开发区党工委委员、管委会副主任黄东说：“我们强化政策创新，加快挖潜存量，探索了出一套黄埔‘方法论’。”

　　疏通拆建“中梗阻”

　　实现“签一片、拆一片、建一片”

　　新房在原本属于杂乱村舍的土地上，如雨后春笋般迅速生长。新楼封顶之后，楼内四层的三种房型，被装修成样板屋。火村村民茶余饭后来到新楼工地，常会光顾未来居舍的样板房。不知不觉间，整村签约率从去年的五成，跃升至当下的97%。

　　“我们索性把样板房建在新楼里，这样居民就不必担心‘样板’无法‘成真’。”负责火村改造项目的珠光城市更新集团副总裁杨中万笑言，首批29万平方米复建房按每户一套的比例建设，每家都能至少分得一套住房。

　　火村首批复建房如火如荼建设

　　火村首批复建房如火如荼建设的同时，200间老年安置房率先在该村另一处土地上落成。村内70岁以上的老人可在这批房内原地安置。老年安置房多为28平方米的屋子，少数48平方米的套间供应给需要陪护的老人。每位老人可享受一日三餐，在此居住不另收水电费。

　　很多地方，老人外出寻找新租房相对困难。解决老人的居住问题，是提升旧改拆迁率的前提。“况且很多宅基地是在老人名下。”杨中万说：“因此我们会优先建好老年安置房。建的同时开展其他片区的签约、拆迁工作。这就是黄埔通行的‘拆建并举’策略。”

　　2019年9月，黄埔区发布的“城市更新10条”政策，提出“快批、快拆、快建”目标。为此，该政策提出的多项突破性举措，为全省“三旧”改造提供了可复制、可推广的制度性成果。

　　除了“拆建并举”外，“城市更新10条”还设置了“灵活分片、动态调整”的原则，实现“签一片、拆一片、建一片”，有效破解项目改造方案批复后批而不拆、拆不彻底、拆后不建的问题。

　　“以往的政策要求签约率达八成方可拆迁，户数较多的地区实现这样的签约率并不容易。”广州开发区城市更新局总工程师黄锦华介绍：“黄埔区另辟蹊径，在铁板的规定上做出了突破。火村就是采取分片签约的方式，当某一片区的签约率达标即可动拆。”

　　助推工程节奏的“城市更新10条”也为旧改营造了良好舆论环境。一般来说，征拆工作拖得越久，谣言四起的可能性就越大。这种情形会加深签约难度，从而造成恶性循环。“全市首创的‘三快’机制，最终将实现政府、村集体、开发商、村民四方共赢。”黄锦华说。

　　黄埔下一步计划从强化计划管控规范拆迁行为、强化政策创新推动简政放权等三个方面来推进城市更新改造。

　　据广州开发区城市更新局党组书记、局长侯奔介绍，城市更新改造主体需严格按照黄埔区、广州开发区旧村改造补偿安置方案模板编制补偿安置方案，不得擅自突破政策原则和补偿标准，拆迁补偿安置方案未经街镇审核和备案并征得城市更新局同意、未按程序经村集体经济组织表决通过的，一律不得开展拆迁工作。

　　最近，该区将出台“城市更新10条”2.0升级版。未来还将争取更多权限下放。侯奔表示，结合该区向省争取“综合性授权”改革相关权限，将争取承接省的“三旧”改造标图建库审批权限，为黄埔区、广州开发区“三旧”改造争取更大的主动权。

　　城市更新“携手行”

　　“以建促拆”让学校与项目一起来

　　现有3000多孔姓人口的暹岗村是目前广州市最大的孔子后裔自然村。然而，村子里有限的教育资源，成了当地村民长久以来的“心病”。

　　暹岗村旧改项目将引进华南师范大学附属黄埔实验学校

　　“我们村没有自己的学校，孩子们享受到的教育资源还是相邻片区学校的分校——黄埔区玉树小学暹岗分校。”一位村民表示：“在孔子后裔聚居的地方，这不能不说是个遗憾”。

　　如今，转机来了。暹岗村旧改完成后，当地将引进华南师范大学附属黄埔实验学校。该校坐落于大壮名城内，共设幼儿园36个班、九年一贯制学校72个班，全部采取公立办学模式，未来在校生人数将达到5000人。

　　该校进驻当地将极大提升暹岗旧改的配套水平。“按计划到明年秋季，学校就正式开始招生。”人物介绍谢斌明显感到，此消息一出，暹岗村旧改的推进速度加快了。村里人为了孩子的教育，多次做尚未搬迁住户的工作。

　　然而，由于校址所在地有一处用地正在办理报批，按常规需要取得批复后，才能继续施工。“一旦建设工程规划许可证迟迟出不来，建校节奏就会被打乱，进而影响招生。”谢斌的担心源自他所经历的另一件事。

　　之前暹岗项目北边有一处100多平方米的土地需变更用地性质。但建设方等了一年多，审批手续才陆陆续续走完。“上次仅是100多平方米，这次涉及的面积更大。”让谢斌欣慰的是，黄埔区后来通过“承诺制信任审批、容缺审批、并联审批”，实行流程再造加快了审批进程。

　　“我们将现行流程中耗时最长的手续，从原来的串联流程中分离出来，避免了一个环节卡壳，整个工程受阻的情况。”侯奔解释称，建设审批环节从以往的60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。

　　宛如“及时雨”一般的改革，让华南师范大学附属黄埔实验学校的开工如期进行。“容缺审批只需街道出面做担保；项目方半年内补齐手续即可。”侯奔表示，流程简化的初衷是力求更快推进城市更新。而城市更新并不是简单的建造工程，它需要与改善民生相结合，进而打造宜居宜业宜游品质城市。

　　据统计，在黄埔区全区的城市更新项目中，已新建成教育、医疗、休闲、商业等公共服务设施达24万平方米。全区旧村改造全面完成后，可提供公服用地430公顷，计划新增公配建筑面积690万平方米。

　　化零为整“拼积木”

　　成片开发以“亩产”论英雄

　　早年，土地资源较为丰富的时期，黄埔区、广州开发区就已尝到了节约集约用地的“甜头”。以宝洁、安利为代表，两家企业用地面积均不超过10公顷，但2011年产值均超过350亿元，地均产值分别达到36.07万元/平方米和 66.05万元/平方米。以少量用地产出更大效能，黄埔区、广州开发区因此在2013年获评全国土地节约集约先进单位。

　　2018年数据统计显示，该区每平方公里产出7.9亿人民币。“然而，相比于国内其他先进地区，我们区的土地节约集约利用空间还很大。”黄东谈道，步入土地存量时代，如何优化土地整备，创新节约集约用地，就成为城市更新工作的重要抓手。

　　大塱村通过土地腾挪、规整，形成整块的商业商务用地。

　　大塱村旧改就是黄埔区创新节约集约用地利用的典型样本。其实，当大塱村项目启动时，政府一度感到为难。

　　“起步阶段的开发区像一张白纸，人们可以从容绘出想要的图案。如今的大塱村则已是一块‘老区’，容不得随心所欲地规划。”黄锦华表示。

　　改造前，大塱村土地权属混杂，政府储备用地与萝岗社区留用地、大塱旧村用地相互交叉，无法独立开发，土地利用低效。从城市上空俯视，旧城镇、旧厂房、旧村庄如同一块块低矮的“阴影”。如果改造进程“东一榔头西一棒子”，效益往往不明显，也会容易留下根治不掉的“伤疤”。

　　“土地类型不同、土地片区零碎，根本不能引进大产业、大项目，否则跨界到其他土地上去，就是违规。”黄埔区萝峰街道副主任高林谈道：“如果能像拼积木那样，把互不连接的同种用地类型拼凑在一起，合并、连片开发，就能实现化零为整、土地活化”。

　　这就是该区构建新型节约集约用地的要义。大塱村通过土地腾挪、规整，把土规规模及转用指标置换，同时引入宝能、多益网络等品牌企业合作开发，形成整块的商业商务用地。

　　支离破碎的不同类型土地终于连接成片。该村将整备后的17.1公顷留用地交政府反购后公开出让，土地出让金达17.2亿元。利用这笔土地出让金，在剩余的村留用地正在开发建设约35万平方米的高端购物中心及商务中心。

　　“建成后的集体物业资产价值将大幅攀升，且每年可获取的租赁收益十分可观。同时，大塱村周边还建成大型现代社区保利罗兰、广州开发区第二小学、人才集团幼儿园等公共配套类项目。”高林说。

　　来 源：南方日报　     

编 辑：liuy