2016年10月，住建部、发改委、财政部发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，指出到2020年要培育1000个左右特色小镇。随后，全国便掀起了特色小镇建设的浪潮。郑州也随之迎来了特色小镇建设的爆发期。

　　据不完全统计，截至2017年6月郑州及环郑地市已经有33个特色小镇明确公布开发意向。其中，郑州西部地区因为山水生态优势明显，历史文化内涵丰富，待开发状态土地多，可塑性强等特点，而成为众多文旅特色小镇的聚集之地。

　　其中，有一个项目虽未被冠以特色小镇之名，却是郑州最早开始探索文旅地产的先行者，这个项目就是大溪地。而它也开启了文旅“地产化”的先河，远的如阿那亚、绿城·桃李春风等，近的如郑州特色小镇的后来者建业·华谊兄弟电影小镇、建业足球小镇、绿地溱水小镇等，走的皆是文旅休闲设施等大配套导入人流，增加项目热度卖房的“地产化”道路。

　　接下来，我们便来看看大溪地是如何用11年时间，成功走出文旅“地产化”道路的。

     中原文旅地产先行者

　　从2014年，浙江首次提出特色小镇概念，到2020年特色小镇建设的重要节点，中国特色小镇发展之路不过才走了6年时间，而清华·大溪地却已经走过了11年。

　　甚至在更早之前，郑州清华园地产就已经作为“中原游闲文化领跑者”成功开发了省级旅游度假区——忆江南。彼时，国家文旅地产开发尚显稚嫩，无成熟经验可借鉴，郑州清华园称得上是郑州首批“吃螃蟹”发展文旅地产的开发商。

　　相比坐落于郑州北区黄河文化公园腹地、拥有真山活水生态基底的忆江南，大溪地所面临的状况要棘手得多。虽然郑西地区拥有山水生态优势，但大溪地所在的3600亩土地内部却并无自然山水。

　　其次，这片土地曾经有过开发商在此开发商业，但因人气不足，最后无疾而终。鉴于清华园曾成功开发了占地6100亩的忆江南，有大盘开发经验，政府才选定让清华园接盘，成为这片土地的最终开发者。

　　再次，这里虽属于郑州“十二五”重点建设项目——宜居健康城，但“罗马不是一日建成的”，区域发展和成熟需要很长时间。距离郑州市中心较远，区域人气低，是地块的致命弱点。

　　距离问题作为客观存在，无法改变，但也因此远离城市喧嚣，获得了更好的生态环境；且地块够大，后期做文旅配套时可发挥的空间大，而一旦文旅配套落位，必将像江南春温泉、中原影视城等度假配套为忆江南导客引流一样，为大溪地带来超高人气。

　　届时，这里将不仅成为满足城市居民休闲度假和慢生活消费的第二居所，也将吸引不少投资客前来投资。

　　这是前期清华园对大溪地勾画的理想蓝图，只是这样的超级大盘开发周期必然漫长，对开发商而言是严峻的考验，资金、顶层设计、节奏把控、执行力、恒心、情怀和随机应变的能力等，缺了什么都可能使项目难以为继。

　　摸着石头过河的11年

　　从2009—2015年期间，大溪地内部文旅配套奥帕拉拉水公园、香堤湾温泉先后开放，尤其是前者，凭借其12万㎡的巨大面积和先进设备成为中国中部最大的超级水上乐园，相比后来出现的银基水世界可称是前辈。奥帕拉拉举办音乐节，观众可辐射至山东、山西、陕西等几乎所有中部省份。

　　奥帕拉拉水公园，炒热了区域，带来了人气，但大溪地的房子销量却不尽如人意。因最初的规划理念是把大溪地作为城市居民的第二居所，因此1—6号院做了较多类独栋、联排别墅、洋房等相对高端的住宅。而当时度假概念尚未成熟，所谓“第二居所”并不为大众所认可。

　　很长一段时间内，人们只知奥帕拉拉水公园，不知大溪地，而前者的火爆愈发显出项目的冷清。

　　事情出现转机是在2014年10月，郑州市城乡规划局发布消息，《郑上新区概念性总体规划(2013~2030年)》获得郑州市政府批复。这意味着，郑州西区将建起一座相当于2.63个郑东新区面积的新城。

　　4条快速路将纵贯郑上新区版图，其中连接郑州的快速路——中原路横穿项目而过，它的地位就相当于金水路之于金水区和郑东新区。

　　除此之外，郑上新区还规划有4条东西向城际轨道，其中地铁10号线中原西路商隐路站紧邻项目设有2个地铁口。大溪地成为中原路上唯一拥有地铁的楼盘。

　　“商务向东，生活向西”，郑州的城市框架拉大，郑西区域发展迎来转机。与此同时，其他开发商陆续进入郑西区域。区域内交通网开始逐步完善，这片土地的潜力被激发，年轻化趋势明显。面对这一变化，大溪地积极转变思路。从2015年后的南区7号院开始，大溪地开始对定位和产品进行调整，以适应和匹配市场新变化。

　　2016年，郑州入选“国家中心城市”，郑州楼市迎来黄金时代，房价暴涨。大溪地作为区域内入局最早的开发商占尽优势，当其他项目尚停留于规划概念阶段时，只有它的配套已经基本落地，在主城外溢客群眼中最具竞争优势。有道是“家中有粮，心里不慌”，其作为超级大盘的优势逐步凸显，成为炙手可热的网红盘。

　　从1—9号院的1.0系地中海风情建筑，到1号南院、10号院的2.0系匠心升级，再到11号院3.0升级着作，到十年大成之作12号院的全系进阶，11年间，大溪地一直紧紧围绕客群和市场，不断对产品进行升级。

　　如今，大溪地已经拥有5万余业主，这片位于荥阳和上街之间的区域曾经灯光寥落，如今却因为大溪地的存在而变得灯火辉煌、繁华热闹。大溪地，俨然已是一座自成天地的城镇。

　　笔者在前文提到过，超级大盘考验的是开发商的综合素质，动辄几千上万亩的文旅地产更是如此。以大溪地为例，项目地处郊区，人气不足，生活配套缺乏。因此，前期投入必不可少，且相当一段时期内要承受销售压力。

　　大溪地的解决办法是投入大配套，建设奥帕拉拉水公园、香堤湾温泉等文旅配套，炒热区域，导入客群。项目内部总共有5条市政道路，除中原路外，其他四条均为大溪地自修。

　　项目内规划有约32万㎡综合商业区，引入商超、餐饮、娱乐等特色业态，增添生活的便利性和趣味性。目前丹尼斯商超、奥斯卡影城等已经签约入驻。

　　与郑州一中联合创办郑西一中，学校分为小学部、初中部和高中部。2016年3月份龙湖高中部已启用，2016年9月小学部、初中部已实现招生计划；2014年6月，签约新加坡“国宝级”幼教品牌的新加坡Character Montessori（蒙特梭利）幼儿园，2015年已经开始招生。

　　为业主打造总建筑面积超10000㎡的三层运动馆，有室内国标豪华泳池、健身区、篮球场、羽毛球区、餐饮区、休息室等。

　　3600亩，11年，清华园为大溪地的投入远超我们想象。目前这些配套大部分都已经成为区域内的公共配套，在这片区域内清华园的角色已经从开发商转变为城市运营者和缔造者。而青睐大溪地的购房者，所看重的也是其综合价值。而综合价值也正是特色小镇的核心竞争力所在，因此特色小镇建设格局一定要大，要用“城”的思维去规划定位，且不可急于求成或急功近利。

　　特色小镇一般位于城市郊区，体量大，开发周期长。开发商一般会选择分期开发，一方面可以降低开发风险，一方面便于审时度势，随时调整策略。大溪地之所以能成为郑西网红楼盘，就在于其不仅有完整的顶层设计，还能根据市场随机应变，比如2015年根据市场变化转变产品开发思路。

　　而这种开发方式必然需要面对一边开发一边交房的情况，一旦品质不过关，必然对在售楼盘和品牌造成不可逆的伤害，因此对产品品质的要求更高。大溪地11年走来，能成为区域内入住率最高，复购率最高的项目，足可见客户对其产品品质的认可度。

　　特色小镇同样需要长线作业，货量较大，需要的客源多，因此在开发过程中，开发商需要比一般楼盘更加爱惜羽毛，增加客户对项目的信心。

　　在大溪地项目上，可借鉴之处很多，但对它在市场发声上所暴露的一些问题，也是特色小镇建设中应该注意和规避的。

　　比如大溪地最初定位为旅游地产，对很多不了解内情的人而言，仍然不知奥帕拉拉属于大溪地内部文旅配套，这在某种程度上会使人们对项目价值的评估大打折扣。

　　好的社群运营，不仅可以形成良好的口碑传播力，还能把消费者对一个项目的认可投射到对品牌的偏爱。作为一个11年的项目，口碑虽然不错，但在市场的发声显然有些弱，好口碑没有转化为品牌传播力。这显示出清华园在社群运营上尚显不足，未与业主形成良好的情感关联。

　　从文旅度假到生活大城，摸着石头过河的大溪地，是时是运，也是靠自身过硬的综合素质。大溪地的成功对未来郑州特色小镇的建设有一定的借鉴意义，但在特色小镇开发“去地产化”的潮流下，特色小镇的开发商们要作何取舍仍是值得深思的问题。

　　来 源：安家大郑州

　　编 辑：chenhong