2009年，“十三哥”花了20万元在乳山银滩航买了一套36平方米的海景房。当时，他看好的是乳山银滩未来的发展前景，以及售楼人员介绍“当地要发展旅游业和养老产业”而带来的投资价值。但是，11年后他才找到人接手，亏损7万元卖出。

　　绝大多数文旅城楼盘都没有投资价值

　　财智哥一直认为，投资房产有一条价值歧视链：住宅优于公寓，公寓优于商铺、写字楼，公寓写字楼优于文旅城楼盘。

　　因为投资地产有一颠扑不破的真理：地段高于一切。地段越靠近核心城市的核心地段则投资价值越高，反之则越低。文旅城楼盘要么位处远郊，要么干脆位于远距离景区。从地段上来说，绝大多数文旅城楼盘都没有投资价值。

　　也许有投资者说美国等部分发达国家的郊区反而属于富人区，对此财智哥想说这样的情况在中国根本不可能发生。中国的人口密度远高于美国，土地和交通情况不可能支撑像美国那样的郊区富人别墅区。其实在纽约，很多富人也会选择核心地段的高楼大平层而非郊区别墅，就是因为交通成本太高。

　　文旅地产“出道即巅峰”

　　其实文旅地产真正热起来也不过是近两年的事情。受益于2018年政策红利的集中释放，文旅地产迎来了一波红利，目前国内百强房企中约有6-7成涉足了文旅地产，最积极的恒大、融创更是成立了文旅集团。

　　大家都知道从2018年起国内的房产价格已经处于高位，文旅地产的楼盘价可谓“出道即巅峰”。在“房住不炒”政策、人口红利消失、经济增速新常态等多重因素影响下，未来房产价格上涨空间已经不大，大量人口负增长的三四线及以下城市未来房价大概率会降低。

　　文旅地产的主要卖点一般是大城市周边的自然资源，或者海南、广西等地区的气候资源，或美景、文化资源。可以想象，愿意为这些资源而购买一套住房的，至少也是城市中产，但是这些客群数量终究有限，而且这些人很多都是“聪明人”。在未来房价上涨空间已经不大的情况下，“聪明人”未必觉得买文旅城楼盘合算。

　　因此，近年也能听到不少文旅地产失败案例，着名的如演员李亚鹏就是败在云南丽江的"雪山艺术小镇"上，最后被阳光100收购，自己还上了失信人名单，成为老赖。

　　文旅城楼盘即使自住也是亏本买卖

　　所以，购买文旅城楼盘的人很多也没指望房子增值，只希望周末有个休闲、遛娃的地方。遗憾的是，文旅城楼盘对这个需求都不一定能满足到位。

　　财智哥有一位资产丰厚的朋友，几年前在某5A级景区附近购置了一套别墅。刚买入时全家人每周末都去享受美景和新鲜空气。但几个月后，家人就厌倦了同样的景色和来回奔波之苦。自己的别墅，绝大多数时间都给保姆享受了，还得承担物业和保姆的费用。

　　对于绝大多数人来说，需要一个周末休闲的地方，每个城市周边都有不少选择，花费不多、不重复轮流玩，完全没有必要因此专门买套房子。当然，钱确实很多的人不在此列。

　　其实，现在的开发商绝大多数都能给顾客盖一个不错的房子，但是能保障后续配套完善，能保障配套生活内容丰富的却不多。很多文旅城周末或许有不少人流，但都是匆匆过客，留给文旅城楼盘住户的多是一座座“空城”。

　　来 源：财智观天下

　　编 辑：chenhong