虽然2002年写字楼市场几乎没有什么新面孔，但是这一年却是空前的热闹：大到CBD整体规划定槌之后，中央电视台、北京电视台等大型机构东迁，小到左岸工社一句不胫而走的宣传词。无论是区域的集中开发，还是个案的另类产品，都让写字楼从不被大众关注的幕后走向前台。
2002年，北京写字楼市场整体呈现租务紧缩、销售积极的态势，租售价格与2001年相比均有所下降。根据房讯网的最新统计，截至2002年12月，写字楼市场的平均售价为14888元／平方米，与2001年相比下跌了7.5％；平均租金为21.8美金／平方米／月，与2001年相比下跌了7.2％；空置率为22.6％，上升了10.6％。
一方面，由于世界经济依然低迷，市场需求并未如期释放，2001年新增的写宇楼供应量未能及时消化，累积下来，使2002年写字楼存量继续增加，总量超过280万平方米；另一方面，写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构均发生了较大变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新型产品大行其道。
西部供应量首次超过东部，东西对峙局面现雏形
根据房讯网的年终统计数据，2002年北京写字楼市场存量已经达到280万平方米(含2001年未及时消化的存量)。其中西区市场(包括西城区、海淀区)总量达150万平方米，占总供应量的53％，以绝对优势超过东部地区(包括东城区、朝阳区)。
东部地区100万平方米，包括朝阳区的金泰大厦、建外SOHO第一大道、国航大厦、嘉都大厦、佳汇中心及住邦2000等，供应量达80万平方米，占总供应量的29％；东城区的东方银座、东方广场三期等，供应量在20万平方米，占总供应量的7％。
西部地区150万平方米，包括西城区的皇冠大厦、国际投资大厦、富凯大厦和中证大厦等；供应量在40万平方米左右，占总供应量的14％；海淀区的方正大厦、名商大厦、左岸工社、富海中心、金码大厦、财智中心、科技财富中心、韦伯时代中心、长远天地、世纪豪景大厦、银谷大厦、银网中心、中关村科技贸易中心和世纪经贸大厦等，供应量达110万平方米，占总供应量的39％。
其他各区供应量在30万平方米左右，占总供应量的11％。
北京写字楼市场以往一直是东部占主导地位，而今，无论是供应量还是吸纳量，西部地区都超过了东部地区，从而续写"西风压倒东风"的市场格局。这是2002年北京写字楼市场的一大特点。
中间冷、两头热，"同质"产品狭路相逢
面对如此庞大的供应量，北京写字楼市场显得有些无所适从，出现?quot;中间冷，两头热"的局面。一方面顶级写字楼如国贸中心、嘉里中心、数码大厦等，凭借其高档次、标志性以及暂时的供需矛盾，租售市场持续保持旺盛势头；另一方面，乙级写字楼凭借其低廉的租金和灵活多变的付款方式，无疑受到处于起步阶段的创业型公司追捧，市场前景同样令人感到乐观；唯有夹在中间的甲级写字楼处境最为尴尬。
据房讯网的最新调查，2002年推出的写字楼顶目70％以上都不约而同定位在甲级，因此也将市场竞争推入了"同质型"产品正面拼杀的阶段。由于产品定位趋同，目标客户相似，加之所处区位相同；使同期上市的甲级写字楼不得不背水一战?quot;狭路相逢勇者胜"，一方面，市场竞争推动了产品创新，出现了较多个性化写字楼，也使写字楼的销售手段更加多样化；另一方面，也将促使甲级写字楼物业的租售价格进一步下跌，并向下--乙级写字楼市场寻求需求支撑。
外需不足 租赁市场受阻，内需旺盛 销售楼盘得利
外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，2001年外资企业租赁成交量占市场总成交量的40％左右，但2002年这一比例却呈现出明显的下降趋势。
首先，由于受到全球经济衰退的影响，外资机构表现出萎缩和调整的态势，如惠普和康柏合并后从丰联广场退掉了6000平方米的租用面积；
其次，部分外资企业由于对未来经济发展的预期下降，因而开始削减办公预算，从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字楼；
此外，新进入北京的外资机构以往多选择甲级以上的写字楼，而今这一局面也有所转变，选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。
2001年，推动写字楼市场的主力来自于中资企业机构，传统行业，如电信、金融、汽车、外地企业驻京机构等仍为写字楼需求的主力。
之所以出现这种局面，一是加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激要远远大于对外资企业机构的刺激，如中国一汽购买了南银大厦5000平方米；二是由于大量创新型写字楼产品的低价上市，使部分原为写字楼租赁需求的企业开始实行转租为购的策略，尤其是中关村地区中小型科技类公司表现最为明显；三是自去年开始，写字楼市场的持续升温已经引起了投资型买家的关注。以国内富裕阶层为主的第二代房地产投资型买家近年来较为活跃，他们在CBD和中关村地区，以增值、保值为目的大量购买投资回报较高的物业。有统计显示，CBD热销公寓中投资型客户一般占40％左右。去年以来，公寓市场总体趋缓而写字楼市场升温，从而引起投资型买家的关注，如今年推出的第一大道、住邦2000、财智中心、科技财富中心、当代青云大厦等项目均吸引了大批投资者。
2002年北京写字楼市场吸纳了近62万平方米的面积，其中国内机构大单购买居多，并多数用于自用；而外资机构大单购买则多数用于投资。同时，在中关村、CBD和金融街地区中小机构和个人的投资购买也非常踊跃。根据统计，实力雄厚的中资机构继续扮演着主要角色，吸纳了60％以上的写字楼供量。与以往不同的是，原来大面积成交多在西部，而2002年大单成交却以东部地区为主。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。
产品进入"创新时代"，"概念"营销盛行
2002年北京写字楼市场上出现了一些创新产品，令人耳目一新，可以归结为三种主要流派：
一是以财智中心、印象中心（IDEA）为代表的，经过住宅改造的边缘性写字楼，也叫商务楼、商务中心或商务公寓。它们的目标客户主要是针对中小型创业阶段企业、外地驻京企业。由于配置较高，单元分割灵活，单位面积小，与以往的中小型写字楼相比，功能较多，使用率高，花费较低，推出后取得不俗的业绩。
二是以左岸工社、第一大道为代表的个性写字楼。以"少数人的写字楼"向顶级写字楼和商务公寓叫板的左岸工社，素面朝天，包豪斯的简洁外表与后现代主义的另类风格，吸引了众多眼球，成为商业楼市的最大看点；而建外SOHO第一大道则紧紧抓住投资者，一句"你想投资吗?"诱你上钩。
三是以森根国际为代表的另类写字楼的兴起。标榜TOWNHOUSE写字楼的商务花园，满足了前卫客户的办公轨迹变化需要，在诸如独立、私密、自由分割、自然采光、功能分配、仓库和人性化等概念下更胜一筹。
所有产品创新中以左岸工社及森根国际最为突出，标志着写字楼市场产品结构的进一步丰富和成熟，同时也标志着写字楼市场销售时代的来临。个性写字楼及另类写字楼与传统写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，以更趋于人性化、更低的进入门槛、更多的使用功能、更娴熟的推广手法胜出，代表着未来写字楼发展的方向。
小户型、概念型写字楼领跑2003
由于写字楼建设周期长，而2002年的新增供应量又多是在下半年推出，因此近200万平方米的新增供应量将转嫁到2003年。此外，CBD规划已定，财富中心、国贸三期等将陆续面世，中关村西区亦将初具规模，大量的潜在供应将对今年的写字楼形成更大压力。因此，今年写字楼销售市场的竞争将更加激烈。
另一方面，由于金融政策并未完全放开，评估系统尚待完善，写字楼开发过程中遇到的融资渠道不畅，配套政策不完善的情况仍将继续，这在一定程度上会影响写字楼的开发进度。另外，虽然潜在供应巨大，但是要形成有效供应还得等上二三年。所以，反映到市场价格上，中原、仲良联行、戴德梁行等知名代理机构仍然对2003年写字楼市场充满信心。
产品结构上，2003年将是标榜商务中心、TOWNHOUSE写字楼等创新型产品大量出现并热销的一年；同时在住宅市场愈演愈烈的小户型之风同样吹到了写字楼市场，如财智中心最小单位64平方米，摩码大厦最小单位35平方米，北京写字楼市场将步住宅市场之后尘进入"概念写字楼时代"。
需求方面，外地企业机构受入世和申奥成功的刺激，将加快进京脚步，大面积租购写字楼，并与外资企业机构一道成为北京写字楼租售市场不容忽视的重要力量。写字楼投资型买家重出江湖，将对写字楼市场形成强大支撑。