2002年是中国入世第一年，北京写字楼市场呈现出租务紧缩，销售积极的态势，租售价格与去年相比下跌明显，一方面由于世界经济依然低迷，而市场需求并未出现人们预期中的外资企业机构蜂涌而入内资企业跑马圈地的入世效应；另一方面，写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构均发生根本性变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新写字楼产品大行其道并出现热销。

　　根据房讯网的年终统计数据，截止今年12月2002年市场平均售价14888元/平方米，与2001年相比下跌7.5%；平均租金21.8美金/平方米/月，与2001年相比下跌7.2%。空置率22.6%，上升10.6%。

市场供应：西部领跑东部蓄势
　　房讯网年初曾预测，2002年北京写字楼市场供应量增长速度将超过100%，达到创记录的300万平方米，是2001年供应量的两倍。年终盘点，我们发现2002年新推出写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达45家，平均每月3.75家，供应量达260万平方米。如果计算部分2001年未被消化的存量，2002年写字楼供应量已经接近这一数字，达到280万平方米。其中：
　　东部地区100万平方米，包括朝阳区以金泰大厦、建外soho第一大道、国航大厦、嘉都大厦、佳汇中心及住帮2000为代表，供应量达80万平方米，总供应量的29%；东城区以东方银座和东方广场三期为代表，供应量在20万平方米，总供应量的7%。
　　西部地区150万平方米，包括西城区以皇冠大厦、国际投资大厦、富凯大厦和中证大厦为代表，供应量在40万平方米，总供应量的14%；海淀区以方正大厦、柏彦大厦、名商大厦、左岸工社、富海中心、金码大厦、财智中心、科技财富中心、韦伯时代中心、长远天地、世纪豪景大厦、银谷大厦、银网中心、中关村科技贸易中心和世纪经贸大厦为代表，供应量在110万平方米，占总供应量的39%。
　　其他各区供应量在30万平方米，占总供应量的11%。
　　北京写字楼市场以往一直是东部地区占主导地位。2001年西部地区继吸纳量2001年首次超过东部地区，2002年在供应量上再一次超过东部地区，从而在供应量上继写"西风压倒东风"的市场格局。这是2002年北京写字楼市场的一大特点。
　　面对如此庞大的供应量，北京写字楼市场显得无所适从，出现了"中间冷，两头热"的局面。一方面顶级写字楼如国贸中心、嘉里中心、数码大厦等，凭借其形象性、标志性以及暂时的供需矛盾，租售市场持续保持旺盛势头；另一方面，乙级写字楼凭借其低廉的租金和灵活多变的付款方式，无疑受到起步阶段创业型公司的追捧，市场前景同样令人乐观；夹在中间的甲级写字楼处境尴尬。据房讯网的最新调查，在2002年推出的北京写字楼项目70%以上都不约而同将自己定位在甲级写字楼，同时也将自己推上了目标同类客户和同期上市"狭路相逢勇者胜"的绝地。那么2002年写字楼价格结构的链条的断裂发生在甲级写字楼物业已是不争的事实，同时甲级写字楼物业的租售价格应声下跌并向下--乙级写字楼寻求支撑也就不足为奇了。

市场需求：外需不足内需旺盛
　　外需不足同样发生在写字楼市场，外资企业历来是写字楼租赁市场主力，据统计2001年占据40％左右的市场份额， 但2002年却呈现出明显的下降趋势。首先，2002年北京写字楼市场最令人惊讶的就是由于受到全球经济衰退的影响，外资企业机构表现出萎缩和调整的态势，如惠普和康柏合并后从丰联广场退掉了6000平方米的租用面积；其次，部分外资企业机构由于对未来经济发展的预期下降，大幅削减办公预算，从顶级写字楼物业迁入甲级甚至乙级写字楼物业；最后，新进入外资企业机构以往多选择甲级以上的写字楼，而今这一局面也有所改变，选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所比例增加。
　　推动写字楼市场的主力来自中资企业机构，传统行业如电信、金融行业、汽车行业、外地企业机构仍为写字楼需求主力。之所以出现这种局面，一是加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激要远远大于对外资企业机构的刺激。如中国一汽购买南银大厦5000平方米的案例。二是由于大量创新写字楼产品的低价上市，部分客户开始实行转租为购的务实策略。尤其是中关村地区中小科技类公司表现最为明显。三是自去年开始写字楼市场的持续升温已引起投资性买家的关注，以国内富裕阶层为主的第二代房地产投资性买家诞生于1999年前后。他们近年来活跃在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买投资性物业，个别人甚至连续投资了十几套公寓物业。如现代城、阳光1000、新城国际的热销，投资性买家功不可没。有统计显示CBD热销公寓投资客户一般占40%左右。去年以来，公寓市场总体趋缓而写字楼市场的升温，引起投资性买家的关注，如今年推出的第一大道、住邦2000、财智中心、科技财富中心、当代青云大厦等吸引了大批投资性买家进场吸纳。最后，由于东部地区（东城区、朝阳区）和西部地区（西城区、海淀区）的功能定位和历史原因，写字楼投资同样表现出不同的特点：东区写字楼投资市场主要是由个人驱动，如数码01大厦、建外soho第一大道；西区写字楼投资市场主要是由机构驱动，如方圆大厦、凯旋大厦。
　　2002年北京写字楼市场吸纳了近62万平方米的甲级写字楼面积，其中国内机构大单购买多数用于自用，而外资机构大单购买则多数用于投资用途，同时在中关村、CBD和金融街地区中小机构和个人的投资购买也非常踊跃。根据统计，实力雄厚的中资机构继续扮演着主要角色，吸纳了60%以上的写字楼市场份额，与去年不同的是2002年大单成交以东部地区为主。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。

市场租售：产品创新概念盛行
　　2002年北京写字楼市场上出现了一些创新写字楼产品，令人耳目一新。涌现出三种主要流派或类型：
　　一是以财智中心、印象中心（IDEA）为代表的经过住宅改造的边缘性写字楼，也叫商务楼、商务中心或商务公寓，目标客户主要针对中小型创业企业、外地驻京企业，由于配置较高，单元分割灵活，单位面积小，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，使用率高，花费比较低，推出后取得不俗的业绩。
　　二是以左岸工社、第一大道为代表的个性写字楼的上市，以"少数人的写字楼" 向顶级写字楼和商务公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的简洁外表与后现代主义的另类风格，吸引了众多眼球，成为写字楼市场的最大看点。而建外SOHO第一大道则紧紧抓住投资者，一句"你想投资吗？"受到投资着追捧，销售率达80%以上，成为20002年写字楼之首。
　　三是以森根国际为代表的另类写字楼的兴起，标榜TOWNHOUSE写字楼满足前卫客户的办公轨迹变化的需要，在诸如独立、自由分割、自然采光、功能分配、仓库和人性化都更胜一筹。
　　这其中最引人注目的就是以左岸工社及森根国际等创新写字楼的出现，标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场销售时代的来临。商务楼、商务中心或商务公寓与商住两用公寓相比，最大的区别在于"拒绝居住"，更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段中小公司看好的原因。个性写字楼及另类写字楼与传统写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，以更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能、更娴熟的推广手法胜出，代表着未来写字楼发展的方向。
　　目前北京热销写字楼项目主要集中在西部地区，如中关村财智中、银网中心、韦伯时代中心、中关村科技财富中心、建外SOHO第一大道，另外，金融街中证大厦也取得了相当不俗的业绩。
　　综合以上分析，我们不难发现2002年北京写字楼市场几个显著特点：一是总供应量达到280万平方米，西区市场（西城区、海淀区）以150万平方米占总供应量53%的绝对优势超过东部地区（东城区、朝阳区）。同时由于大多数项目在下半年推出，建设周期一般在3-4年，尚不能形成有效供应，因此近200万平方米的供应量将转嫁到2003年消化；二是标榜商务中心、商务公寓或商务楼甚至TOWNHOUSE写字楼等创新写字楼产品的大量出现并热销，引发业内对商住型产品的大讨论。同时在住宅市场愈演愈烈的小户型之风和推广手法同样吹到了写字楼市场，如财智中心最小单位64平方米，摩码大厦最小单位35平方米，北京写字楼市场开始步住宅市场后尘提前进入概念写字楼时代；三是外地企业机构受入世和申奥成功的刺激，加快进京的脚步，大面积租购写字楼，与外资企业机构一道成为北京写字楼租售市场不容忽视的重要力量；四是写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点。短短几年时间，北京房地产市场经历了外销写字楼、外销公寓、内销公寓、商住公寓、商务公寓和创新写字楼几个阶段，从终点又回到了起点。五是金融政策已成为写字楼开发的关注焦点，目前大多数写字楼项目只能提供五成按揭，而这恰恰是制约开发、投资写字楼物业的瓶颈。2003年在国家经济高速发展，大力刺激消费的背景下，我们有理由相信写字楼按揭政策将进一步放宽和松动。

2002年甲级写字楼大单成交精选
项目名称 购买方 购买写字楼面积（平方米）
现代盛世大厦 美国某机构 60000
华普联邦大厦 全国工商联 20000
富凯大厦 中国证监会 50000
华麟大厦 国内某公司 60000
牡丹公寓写字楼 中国进出口银行 30000

　　　　　　　　　北京2002年最新推出写字楼项目一览表

作者： 刘凯
房讯网首席顾