人们记忆犹新的1993年、1994年北京房地产市场的火爆，实际上是外销写字楼、外销公寓的火爆，是第一批港、澳、台及东南亚房地产投资性买家进场作庄的结果。以万通新世界广场、恒基中心为例，大批香港、台湾、东南亚买家蜂拥而至，许多人只看了楼书和图纸就买下了被描绘成20%以上回报率，售价高达每平方米3000美金的写字楼物业。随即，写字楼市场的迅速升温造成了短期的供应量的急剧增加，加上东南亚经济危机发爆发，投资的神话象肥皂泡一样破灭了。转眼间，大家对写字楼丧失了信心，一方面开发商离开了，另一方面投资者也在市场上销声匿迹了。

第二次浪潮：投资理性的回归

　　随着国内经济的崛起和北京房地产的发展，1998年以后第二批以国内富裕阶层为主的房地产投资性买家诞生了。与第一次浪潮的“外籍”投资客相比，他们更熟悉本地市场，能够把握投资方向，最大的区别在于他们更青睐公寓型物业，如现代城的热销，国内投资性买家功不可没。

　　有统计显示CBD热销公寓投资客户一般占40%左右。近年来，第二、三批以国内富裕阶层为主的房地产投资性买家活跃在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买房地产，个别人甚至连续投资了十几套公寓物业。有报道说某人在都市阳光一次购买了三层20套公寓作为投资出租用途。

　　人们不禁要问，写字楼物业在哪里？新的需求市场催生了一些边缘性的写字楼产品的出现。一是以新起点家园为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。二是现代城等商务公寓大量上市，由于位置较好，邻近商务区，配置齐全，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。三是以新世界中心为代表的酒店式公寓物业的崛起，注重飞来飞去客户的特殊通讯需求以及人性化方面的需求，诸如清洁、洗衣、部分办公、功能分配和居住空间上都更胜一筹。这其中最引人注意的就是以概念面市的新起点家园及现代城等商务公寓的出现，这些边缘产品——商务公寓、酒店式服务公寓的出现标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟。商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能；与商住两用公寓相比，更强调商务用途、商务设施、商务氛围。据调查，类似太月园、九龙花园这样中等档次的住宅也分布着广告公司、IT企业等行业的小型公司企业。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段小公司看好商务公寓的原因。 笔者认为，商务公寓的出现与其说是公寓的胜利还不如说是写字楼的胜利。

第三次浪潮：投资理念的嬗变

　　2001年以来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的再次关注，如方圆大厦、数码大厦等就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机构投资者为主的房地产投资性买家走到了市场的前沿。

《房地产市场》2002年第5期

    投资理念的嬗变首先发生在开发理念的改变。我们知道，世纪年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产巨头的标签。这种局面在世纪初得到彻底改变：第一，上市公司的入市。有资料显示目前多达近十家沪深股市上市公司活跃在北京房地产市场。其中，金地集团、首创集团、城建集团等多家名列写字楼开发商名单。第二，民营资本的介入。如大连住邦实业开发位于东四环的住邦等已开始推向市场。第三，高科技企业的渗透。如高科技老大联想集团进军写字楼物业，推出了位于中关村的联想融科中心。与此同时，李嘉诚挥师东坝，新世界集团移师亦庄，目标却是普通住宅市场。这种开发结构的“换位”标志着北京写字楼市场开发结构从港澳、东南亚开发商为主体“外资开发时代”的终结和“内资开发时代”的来临。

　　投资理念的嬗变其次发生在按揭政策的改变。目前，一般写字楼项目只能提供五成按揭，而这恰恰是制约投资写字楼物业的瓶颈。笔者认为，在国家扩大内需，刺激消费的大背景下，写字楼按揭政策将进一步放宽，如SOHO现代城有过八成写字楼按揭的案例，从一个侧面反映了写字楼按揭政策的松动。所有这一切都为投资性买家将重返写字楼投资市场“伊甸园”铺平了道路。

　　投资理念的嬗变同时发生在区域概念的改变。由于东部地区（东城区、朝阳区）和西部地区（西城区、海淀区）的功能定位和历史原因，写字楼投资同样表现出不同的特点：东区写字楼投资市场主要是由个人驱动，如数码大厦；西区写字楼投资市场主要是由机构驱动，如方圆大厦、凯旋大厦。另外，我们应该注意这样几个趋势：第一，随着中国申奥成功和加入WTO ，外国资本——国外公司对写字楼，尤其是位于CBD区域的高档写字楼的租赁需求呈上升势头。第二，我们还发现外地资本——外省市的驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。第三，东区与西区出现“客户互动”——东迁西移迹象，如中央电视台和微软的东迁，加拿大丰业银行等部分外资银行机构的西移。第四，西部地区一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。这也是2001年西部地区大单客户比例远远超过东部地区的原因。

　　投资理念的嬗变最后发生在客户结构的改变。外需不足同样发生在写字楼市场，因此扩大内需就是发展商的头等大事。

　根据房讯网的调查，1997至2001年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上。

　　从大单客户行业构成看，金融保险机构24家，占调查结果的34.37％，其次是大型集团公司14家，占调查结果的21.22％，通讯电信企业8家，占调查结果的12.13％，部委机关8家，占调查结果的12.13％，外国公司9家，占调查结果的13.65％，外省／市公司3家，占调查结果的4.5％。

　　显然，中资国有企业和中资机构如金融机构和电信机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加，是近年来北京写字楼的主流客户。

　　那么，随着人们对中国加入世贸组织，大量外资涌入的预期。<2002年北京写字楼市场需主体求是否会出现结构性变化，我们将试目以待。

　　根据调查，绝大多数业内人士观点认为今年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但考虑到以上几个不确定性因素，我们认为北京写字楼发展商应该多一分清醒，少一分醉，在重视产品的品质、重视产品的结构、产品的定位、市场营销策划以及物业管理等等方面下工夫，以提升项目的整体品质和竞争力。