在北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织等利好的刺激下，2001年以来北京写字楼市场逐渐趋于活跃，呈现出供需两旺的态势。据房讯网统计，2001年北京甲级写字楼全年供应量达到150万平方米，销售及租赁吸纳量在68万平方米。截止去年12月市场平均售价16100/平方米，与2000年相比上涨5%；平均租金23.5/平方米/月，与2000年相比上涨17.5%.

　　那么，2002年的北京写字楼市场前景如何呢？我们认为六大因素将影响今年的北京写字楼市场。

　　一、宏观经济：能否保持平稳运行态势？

　　明年我国将召开党的十六大会议，但宏观经济上将面临偏紧的国际国内形势，因此采取各种措施，保证明年的经济和社会平稳运行显得尤为重要。一种观点认为由于全球经济暗淡，国内缺乏新的经济增长点，企业效益回落，我国经济能否保证多年以来的较高增长速度，应该说挑战大于机遇。

　　另一种观点认为，明年下半年亚洲经济将率先触底反弹。而中国将是亚洲经济复苏回升的“发动机”。房地产更是率先反弹的领涨板块。据预测，2002年我国经济依然能够保持百分之七左右的增长速度，届时我国国民生产总值将超过今年的九万亿元，突破十万亿元。

　　二、市场供应：300万平方米写字楼谁来买单？

　　据房讯网的最新调查，未来几年北京在建、拟建写字楼面积将达到1200万平方米以上。其中300万平方米的写字楼面积将在2002年推出，是2001年市场供应量的两倍，加上2001年一部分未消化的写字楼存量，市场形势不容乐观。

　　调查结果显示：朝阳区2002年将有金地、万达、财富中心等大型项目入市，供应量达150万平方米以上。

　　西城区的项目主要集中在金融街及附近区域，据统计2002年将有中证大厦、金融城等项目推出，供应量在50万平方米。

　　海淀区据统计2002年供应量在60万平方米。

　　宣武区、崇文区这两个区域以前一直为高档项目的禁地，高档项目较少。有2个项目为前几年的存量（荷华国际、中环广场），大约明年也会推向市场。随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场大型综合项目。据统计2002年供应量在20万平方米。

　　丰台区的项目多集中在西客站周围，如海天广场等大多为中档项目，供应量约在20万平方米左右。

　　在北京各区还有一些面积稍小或潜在的在建、拟建项目。据统计2002年供应量在20万平方米。

　　综上所述，北京2002年将有300万平方米的写字楼面积推出，那么，谁来为300万平方米写字楼买单？将是我们不得不面对的课题。

　　三、市场需求：需主体求是否会出现结构性变化？

　　北京，作为中国政治、经济、文化中心，作为国际性的大都市。每年写字楼的吸纳量在60万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的购买力和承接力。

　　我们不禁要问，2002年谁将撑起写字楼市场一片天？让我们先来看一下过去五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交案例调查。

　　根据房讯网的调查，1997至2001年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上。

　　从大单客户行业构成看，金融保险机构24家，占调查结果的34.37％，其次是大型集团公司14家，占调查结果的21.22％，通讯电信企业8家，占调查结果的12.13％，部委机关8家，占调查结果的12.13％，外国公司9家，占调查结果的13.65％，外省／市公司3家，占调查结果的4.5％。

　　显然，金融机构和电信机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加，是近年来北京写字楼的主流客户。

　　此外，我们还注意到这样几个特点：第一，随着中国申奥成功和加入WTO，国外公司对写字楼，尤其是位于CBD区域的高档写字楼的需求（租赁为主）呈上升势头。第二，我们还发现外省市的驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相对独立性，公司形象，楼盘档次，位置交通，特殊需求，配套设施等等，同时区域间出现“客户互动”——东迁西移迹象。第四，西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业，近年来一直是大单客户的主流。这也是2001年西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。

　　那么，随着人们对中国加入世贸组织，大量外资涌入的预期。2002年北京写字楼市场需主体求是否会出现结构性变化，我们将试目以待。

　　四、市场格局：谁将打响价格战的第一枪？

　　目前，北京写字楼商务板块大致可以分为CBD、金融街、中关村、燕莎、亚运村、东长安街等。随着中关村西区规划的出台，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。可以断言，2002年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间的重叠之处是致命的，如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免的而且是十分激烈的。

　　中关村：尽管我们相信在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，据报道中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。

　　金融街：首先金融街地区未来几年内将有150万平方米的供应量，而目前存量尚少，又一向有金融、电信等中资机构的大单客户的支持，中小客户的追捧。第二金融街是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。第三证券、保险、及电信等都是一些目前没有对外开放进入WTO后将率先开放的行业。对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户。金融街的缺点是服务设施的缺乏。

　　CBD： 据统计CBD占北京在建、拟建的写字楼项目总量的一半，即500万平方米，是目前该区写字楼存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年内带来三倍的客源无疑是个未知数。一方面入世后大量外企将蜂涌而至，但外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司大面积购买写字楼的案例。而北京的写字楼市场恰恰是由大面积成交客户支撑起来的。另一方面，从客户群体来讲，由于CBD是一个商贸区，实际上许多行业入世之前就已经进来了，包括世界500强有170家都已入住。而外资金融机构进入中国市场有一个时间准入的问题，同时又面临金融街的有力竞争。这些都将是制约CBD写字楼市场的主要因素。

　　既然竞争是不可避免的而且十分激烈，谁将打响价格战的第一枪，无疑是2002年市场最大的悬念之一？

　　五、产品类型：创新产品有多少概念可以重来？

　　2001年北京写字楼市场上出现了一些边缘性的写字楼产品，令人耳目一新。一是以CBD地区的新建项目数码01大厦为代表的新型写字楼。目标客户主要针对中型企业、外地驻京企业。推出后取得不俗的业绩。二是中关村韦伯豪公寓及CBD地区建外SOHO为代表的商住公寓大量上市，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低。因此受到中小型买家的青睐。三是以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。

　　今年还有多少创新写字楼产品涌现，在明年的写字楼市场上占有一席之地？今年还有多少令人眼花缭乱的写字楼新概念将步目前热闹的住宅物业后尘推出？强势楼盘将在哪里出现？

　　六、投资理念：投资性买家能否重现江湖？

　　1993年、1994年是北京写字楼市场火爆时期培育了北京第一批房地产投资性买家。万通新世界广场、恒基中心为例，大批香港、台湾、东南亚买家蜂拥而至，许多人只看了楼书和图纸就买下了被描绘成20%以上回报率的写字楼物业。随即，写字楼市场的迅速升温造成了短期的供应量急剧增加，投资价值的梦幻破灭了。大家也对写字楼丧失了信心，一方面开发商离开了，另一方面投资者也离开了。随着国内经济的崛起和北京房地产的发展，第二、三批以国内客户为主的房地产投资性买家诞生了。他们的身影活跃在CBD和中关村地区，如SOHO现代城及韦伯豪公寓等，有统计显示CBD热销商住公寓投资客户占40%左右。

　　那么，在北京写字楼市场的第二个春天来临之际，投资性买家能否重现江湖，无疑是2002年写字楼市场的悬念之一。

　　根据我们调查，绝大多数业内人士观点认为今年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但考虑到以上六个不确定性因素，我们认为发展商和投资者都应该多一分清醒，少一分醉。