房讯网首席顾问　刘凯

　　考虑到奥运村的开发建设有一个滞后期，因此2002年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。随着国家对中关村建设的大力扶持，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。这也符合北京作为国际分大都市多元化格局发展的需要。中关村、金融街、CBD三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间的重叠之处是致命的，如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免的而且是十分激烈的。

　　中关村前景不容乐观

　　尽管我们相信在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，据报道中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦的。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此，可以预见，几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”。租金售价格“跳水”的可能性最大。

　　金融街将是最大赢家

　　金融街地区未来几年内将有150万平方米的供应量，而目前存量尚少，又一向有金融、电信等中资机构的大单客户的支持，中小客户的追捧。相信将是最具竞争力的地区。首先金融街板块是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。其次证券、保险、及电信等都是一些目前没有对外开放进入WTO 后将率先开放的行业。对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户。但金融街的缺点是服务设施的缺乏，我们相信如果做好开发过程的控制，使各不同类型的物业开发达到合理的安排，这些缺点都将得到有效弥补，无疑金融街将是这三大板块中最具竞争力和最有前途的板块。我们相信中国的发展必须依靠中国的大型企业、机构的腾飞，从这一点上来说，金融街地区在经历了低调、稳健、奋起的“阵痛”之后，必将显示出应有的魅力。

　　CBD热点加上难点

　　据房讯网调查，北京在建、拟建的写字楼项目CBD将占总量的一半，也就是500万平方米，是目前该区写字楼存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年内带来三倍的客源无疑是个未知数。我们知道，入世后大量外企将蜂涌而至，但外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司大面积购买写字楼的案例。而北京的写字楼市场恰恰是由大面积成交客户支撑起来的。另一方面，从客户群体来讲，由于CBD是一个商贸区，实际上许多行业入世之前就已经进来了，包括世界500强有1／3都已入住CBD了。而外资金融机构进入中国市场有一个时间准入的问题，同时又面临金融街的有力竞争。这些都将是制约写字楼市场的主要因素。如此则不难推断，是未来三年内北京写字楼市场的热点，更是难点。我们认为板块应更多的考虑怎样吸引国内的大型企业集团，让这些企业看到的商贸窗口的作用才是工作的重点，才能把握住写字楼消费群体主流，与外企客户的进入相比，我们更愿意看到诸如中央电视台和北京电视台这样的中资机构的东移，这也符合中央商务区的功能定位。