御树苑全案策划解密之六：规划方案建议-房讯网

房讯网首席顾问　刘凯　　

　　9月28日举行的御树苑客户访谈会，客户反馈的意见主要有：
　　 1、文化主题要做到位，做足。
　　2、会所无必要。
　　3、案名应与项目档次相适应。
　　4、户型很重要。
　　5、广告应在高档层次人士的媒体上做。
　　6、物业管理应请知名的公司。 7、衣帽间要大些。
　　8、精装修应与精装饰一步到位。
　　9、应以总价形式推出。
　　10、购买者应是同档次人员。
　　11、要体现出体贴、关怀和服务意识。
　　12、园林不宜多，不宜乱。
　　13、百鸟园支持与反对意见各半。
　　以上这些来自客户的声音，对于我们的规划设计带来诸多启示。
　　一、总平面规划思想。
　　我们知道，住宅建筑内部空间组织的规律性反映在住宅建筑的外部造型上，尤其是城市型的住宅，如有规律的窗、阳台、凹廊、楼梯间等等在立面上表现出韵律和节奏。住宅建筑外形的特点是朴实、简洁，住宅的美观是寓于体形比例的完美，门窗、阳台、墙面等的虚实对比恰当，韵律和节奏优美，以及色彩的协调当中。
　　一般而言，住宅建筑外形大多以较浅的、明快的调和色（如浅黄、浅灰、浅绿）为主要基调。而不以对比色或对比强烈的色彩在大面积上使用。强烈的、鲜艳的对比色可以在大面积明快的浅色基调上重点使用。如阳台、入口、门灯或其他重点装饰等处颜色可与墙面色彩取得对比。浅色的大面积的调和色调比较容易取得亲切的感觉。但深色墙面，如红砖墙面，棕色贴面砖墙面等配以浅色窗台、窗框等作为对比，效果也不错。同时，在墙面上粉以深浅和色调不同的水平或垂直色块、色带，可以使住宅的外形更为生动。
　　另一方面，从客户角度来说，我们的目标客户所谓“红顶商人”，他们是价值观相对保守的一族。这就要求我们规划时遵循“在传统中寻找现代”的思路，在风格与色彩上得到目标客户的文化认可。
　　在前面的报告中，我们建议御树苑规划的风格是：
　传统下的现代，骨子里的传统。总之，是打碎了的古典，是古典的现代。
　　具体建议如下：
　　 1、材质上：采用传统材料与现代化的材料相结合，如灰砖，彩色水泥等进行柔和。
　　 2、色彩上：整体应是古典灰与现代灰的结合，除去沉闷，主张鲜明但不鲜艳。绿、蓝色条搭配，不主张大面积色块。 3、形式上：CITYHOUSE与部分高级公寓的结合。
　　 4、立面上：现代下的传统，建筑符号可考虑在入口处采用出半钉的形式，坡屋顶过于现代，所以我们建议未必采用坡屋顶的形式。
　　 5、单体上：空中花园与地面花园形成院落概念，单体高度形成四层半、五层、六层的高低错落。同时，单体大堂引进生态大堂概念，采用玻璃大堂的形式，将环境引入室内。
　　总之，我们对总平面规划的建议是：
　　神似上是传统，如传统元素、风水、围合、阴阳五行，轴线意识；形式上现代，具有时代感。表面上叛逆，实质上暗合。
　　二、园林设计概念及要素
　　我们认为，本项目的生态园林大于建筑，所谓生态第一，建筑第二，因此我们原则上同意江南设计所“中间打开，通透轻灵”的设计方案，“化剑池”的运用，抓住了明清文化的精髓。
　　但我们认为，文化是暗合，而不是通过人为的环境布局来营造。风水靠耳语，如果人为的营造太多太杂，过于强调就会走向虚假。
　　坛墙、21株古树是本项目的特色，我们建议恢复这些古建筑，古文物，古生态，并进行封闭、围合，形成本项目“深宅大院，宅心深厚”的文化底蕴。
　　围合分实围合和虚围合，外坛墙是实围合，小区内部的道路是虚围合。
　　那么，如何表现遗址公园与文物生态社区呢？
　　我们的建议如下：
　　以规划道路的一纵一横两条轴线为重点做文章。轴线中心规划成特色——乾隆广场，暗合天圆地方。
　　 1、绿色轴线——纵向轴线：本项目的园林景观的源头在北部，这是本项目灵魂的发源地。我们建议在21多株古树生态区做一口永乐井，将水景沿纵向轴线引入南区，蜿蜒而下，配合农耕时代皇帝籍田的巧妙布局设计，暗合饮水思源；在生态景观上达到项目的均好性，以此表现文物生态社区。水、古树、永乐井构成了文物生态社区园林的主要元素。
　　2、人文轴线——横向轴线：建议恢复部分坛墙，坛墙改造成端头处理——垛（参考故宫后墙）。辅以人文景观，一是用碑文、浮雕等明清小品的形式表现明清两代的文化成就，如永乐大典、郑和下西洋、明清两代历代皇帝在位时间及功绩等；二是建议结合颐和园长廊的设计进行发挥，将一纵一横两条轴线进行长廊设计，配以表现明清文化艺术的图画，规划成本项目独特的步行景观系统，构成一条“明清文化艺术长廊”。我们建议采用“现代质感，古典内涵”的建筑材料，具现代感的透明的古典艺术长廊形式，形成独特的园林景观。以此表现遗址公园。坛墙、永乐大典、明清小品、明清文化艺术长廊构成了明清文化遗址公园的主要要素。
　　3、茶艺会所
　　前面已经谈到，本项目的园林景观的源头在北部，属于文物保护区，这是本项目文物生态的发源地。因此我们建议充分利用本项目21株古树等生态条件，在本项目北区古树之中设置一个概念茶艺会所，通透，现代化结构，品茗，看树，看景，看水。
　　 4、“百鸟园”
　　为强调本社区的生态环境，建议在西北区用大型网罩建成一个“百鸟园”，成为本社区的特色景观。既具有公园的概念，又可作为老人和孩子早晨慢步、嬉戏的乐园。
　　从销售角度讲，茶艺会所及“百鸟园”无疑是本项目的两大强势卖点。对御树苑的销售起到促进作用。由于有部分客户提出“百鸟园”的噪音问题，因此建议在销售期间投入使用，在入住时取消。
　　绿色轴线与人文轴线，核心是通过水景将北部生态引入南部，通过恢复古坛墙和明清小品将人文景观引入中部，从而做到本项目的均好性设计。
　　人文轴线——横向轴线的规划，提升了中间部分2号楼、3号楼、6号楼、7号楼的价格；绿色轴线——纵向轴线的规划，提升了南部区域1号楼的价格。
　　同时，我们建议将南端1号楼做成标识性楼盘，在色彩、窗、屋顶部分做细部的处理。1号楼和2号楼之间的东西向楼盘也应注意朝景性，并安排设计小户型，如120—150平方米的小户型，在单价不变的情况下，通过总价降低1号楼、2号楼这两部分的销售门槛。
　　三、建筑单体及户型建议
　　建筑单体。
　　产品单体形式上定位北京首家多层CITYHOUSE。
　　1号楼除首层外，定位高级公寓；东西向楼盘做高级公寓。
　　1号楼六层或六层半；
　　 2号楼、7号楼考虑五层；
　　 3、4、5、6号楼四层半；
　　东西向考虑四层。
　　 CITYHOUSE单体上采用空中花园与地面花园形成院落概念，单体高度形成四层半、五层、六层的高低错落。同时，单体大堂引进生态大堂概念，采用玻璃大堂的形式，将环境引入室内。
　　 CITYHOUSE即有天有地的城市HOUSE。四层（四层半）住宅分上下两户，每户两层（两层半）。下面有院，上面做露台，也有地。在保留了TOWNHOUSE特点的同时，更强调了浓厚的城市居住性。作为一种新的概念和新的建筑产品，CITYHOUSE在地段、价格、品质三者之间找到了一个新的平衡点，既满足了人们对HOUSE的追求，同时也使得人们不必为远离市区而烦恼。
　　相对高档公寓，CITYHOUSE在空间变化上结构丰富。作为城区别墅，象征价值非常之高，其所代表的满足感，成就感，加上本项目文物社区的定位，能够迎合“新儒商”这部分客户的心理需求。
　　CITYHOUSE定位有这样几个支持点：
　　一、产品创新的支持。
　　二、客户认同的支持。
　　三、空间变化的支持。
　　四、炒作价值的支持。
　　五、竞争差异的支持。
　　总之，CITYHOUSE区别于“空中楼王”，跨越了TOWNHOUSE产品，在更高层面上（有地有天）获得了竞争优势。
　　户型建议
　　（一）户型设计
　　我们认为户型设计所要遵循的原则是：
　　 1、考虑到家庭聚会较多，有一定社交需要，所以应设计两个起居室，即家庭活动室和客厅。将收密空间和公共空间合理分离。
　　2、要有保姆间、储藏间和洗衣房，步入式衣帽间。
　　3、考虑到老人行动不便，要有双主卧加双主卫的设计。
　　4、考虑工作空间：“特色家庭办公室”（会客厅、书房、电脑室），并考虑智能化系统，满足现代化办公的需要。
　　5、考虑休闲空间：健身房、阳光室、茶室。
　　6、考虑娱乐空间：视听室、琴房、棋牌室。
　　7、考虑餐厅和客厅分开或不分开两种情况。厨房面积足够大，要有中西厨房设计。
　　8、CITYHOUSE每户拥有院落花园或空中花园。大幅落地窗。
　　 9、考虑主人区设计：主卧足够大，放得下2米*2米的大床，并有休闲、娱乐的过度空间，带有阳台（阳光室）。
　　10、CITYHOUSE考虑双户门的设计。
　　（二）、户型分布
　　小户型：南端1号楼、东西向楼盘，120—150平方米的两居及三居。首层考虑带花园的CITYHOUSE。
　　大CITYHOUSE：2、3、4、5、6号楼轴线把头户型。
　　主力户型：其他楼盘。
　　（三）户型面积
　　建议1号楼
　　户型比例为：大二居120——140平方米占8%。
　　三居室140——160平方米占8%。
　　 CITYHOUSE160——180平方米占30%。
　　CITYHOUSE180——220平方米占40%。
　 CITYHOUSE220——250平方米占10%。
　　大CITYHOUSE250——300平方米以上占4%。
　　主力户型以CITYHOUSE 180——220平方米为主。
　　

作者：黄岚/刘凯

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