房讯网首席顾问 刘凯
在北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织等利好的刺激下，2001年以来北京写字楼市场逐渐趋于活跃，呈现出供需两旺的态势。据房讯网统计，2001年北京甲级写字楼全年供应量达到150万平方米，销售及租赁吸纳量在68万平方米。截止去年12月市场平均售价16100/平方米，与2000年相比上涨5%；平均租金23.5/平方米/月，与2000年相比上涨17.5%。
那么，2002年的北京写字楼市场前景如何呢？我们认为以下趋势变化将催热2002年北京写字楼市场。
供应结构的变化
根据房讯网的最新调查显示，2002年北京写字楼市场供应量将达到创记录的300万平方米。是2001年供应量的两倍。其中，东部地区100万平方米，包括朝阳区以财富中心、住帮2000为代表，供应量达80万平方米；东城区以东直门改造为代表，供应量在20万平方米。西部地区140万平方米，包括西城区以富凯大厦、中证大厦为代表，供应量在60万平方米；海淀区以中关村西区为代表，供应量在80万平方米。其他各区供应量在60万平方米。显然，西部地区继消化量2001年首次超过东部地区之后，今年在供应量上也是第一次超过东部地区，从而在供应量上继写"西风压倒东风"的市场格局。这是2002年北京写字楼市场的一大特点。而据有关媒体报道，2002年上海甲级写字楼市场供应量仅为64万平方米。北京市场温度之高，供应量之大，由此可见一斑。
需求结构的变化
随着中国加入世贸组织，游戏规则的改变。2002年北京写字楼市场需求结构也将发生变化，主要表现在"两外"资本--外地资本和外国资本的进入。第一，最引人注目的就是外资企业机构在写字楼市场只租不买的"骑墙策略"将发生动摇，类似惠普、摩托罗拉等外企机构出于本地化的需要，大面积购买案例将明显增多。同时，部分外资企业机构将加快对华投资的步伐，租务市场将继续趋暖。第二，相对于上海和广州，北京历年都有外地企业机构大单购买写字楼成交的案例。加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激作用要远远大于对外资企业机构的刺激，就象目前的汽车市场的价格大战中国产车疯狂降价而进口车的反应却相对滞后。因此，2002年需求结构最大的变化将来自于外地企业机构的强劲需求。最后需要指出的是中国经济起飞的发动机过去、现在以及将来都只能是中资企业机构，可以断言中资企业机构仍是北京写字楼市场的主流力量。
价格结构的变化
写字楼租售市场价格将出现"中间冷，两头热"的局面。一方面顶级写字楼如国贸中心、嘉里中心、财富中心等，凭借其形象性、标志性以及暂时的供需矛盾，租售市场将继续保持旺盛势头；另一方面，乙级写字楼凭借其低廉的租金和灵活多变的付款方式，无疑将继续受到起步阶段创业型公司的追捧，市场前景同样另人乐观。夹在中间两头受气的是甲级写字楼，据房讯网的最新调查，计划在2002年推出的北京写字楼项目70%以上都不约而同将自己定位在甲级写字楼，同时也将自己推上了目标同类客户和同期上市"狭路相逢勇者胜"的绝地。可以说200年写字楼价格结构的链条的断裂将发生在甲级写字楼物业，甲级写字楼物业的租售价格将进一步下跌并向下--乙级写字楼寻求支撑。以中关村为例，目前200家写字楼项目中顶级物业（1美金每天每平米）不足3%，甲级和所谓甲级物业（0.6-0.8美金每天每平米）占33%，乙级物业（0.6美金每天每平米以下）占25%。因此，2002年北京写字楼市场供应量的增加实际上是中间市场，即甲级写字楼供应量的增加；同理，2002年北京写字楼市场竞争实际上是甲级写字楼的竞争。
产品结构的变化
2001年北京写字楼市场上出现了一些边缘性的写字楼产品，令人耳目一新。一是以CBD地区数码01大厦为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。二是中关村韦伯豪公寓及CBD地区建外SOHO为代表的商务公寓大量上市，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。三是以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。这其中最引人注意的就是以建外SOHO及韦伯豪等商务公寓的出现，这些边缘产品--商务公寓的出现标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场将步住宅市场后尘进入概念营销时代。商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能；与商住两用公寓相比，更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。据调查，类似太月园、九龙花园这样中等档次的公寓也分布着广告公司、IT企业等行业的小型公司企业。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段小公司看好商务公寓的原因。笔者认为，商务公寓的出现与其说是公寓的胜利还不如说是写字楼的胜利。相信2002年商务公寓将大行其道，并将逐步取代目前比较流行的商住两用公寓概念，得到购房者和投资者的认同。
客户结构的变化
人们记忆犹新的1993年、1994年北京写字楼市场火爆，实际上是第一批香港及东南亚房地产投资性买家进场作庄的结果。以万通新世界广场、恒基中心为例，大批香港、台湾、东南亚买家蜂拥而至，许多人只看了楼书和图纸就买下了被描绘成20%以上回报率的写字楼物业。随即，写字楼市场的迅速升温造成了短期的供应量急剧增加，加上东南亚经济危机发爆发，投资价值的梦幻破灭了。大家也对写字楼丧失了信心，一方面开发商离开了，另一方面投资者也在市场上销声匿迹了。随着国内经济的崛起和北京房地产的发展，第二、三批以国内富裕阶层为主的房地产投资性买家诞生了。不同之处在于他们似乎更青睐公寓型物业，如现代城的热销，投资性买家功不可没。有统计显示CBD热销公寓投资客户一般占40%左右。他们近年来活跃在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买房地产，个别人甚至连续投资了十几套公寓物业。去年以来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的关注，如新推出的财富中心、住邦2000就吸引了大批投资性买家进场。那么，在北京写字楼市场的第二个春天来临之际，投资性买家能否重现江湖，无疑是2002年写字楼市场的悬念之一。目前，一般写字楼项目只能提供五成按揭，而这恰恰是制约投资写字楼物业的瓶颈。笔者认为，在国家扩大内需，刺激消费的大背景下，写字楼按揭政策将进一步放宽，投资性买家将重返写字楼投资市场?quot;伊甸园"。
开发结构的变化
20世纪90年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产巨头的标签。这种局面在21世纪将得到改变，有资料显示目前多达近十家上市公司活跃在北京房地产市场。其中，金地集团、首创集团、城建集团等多家名列写字楼开发商名单。此外，先行者如住邦实业开发位于东四环的住邦2000等已开始推向市场；甚至连高科技老大联想集团也开始进军写字楼物业，推出了位于中关村的联想融科中心。反之，李嘉诚挥师东坝，新世界集团移师亦庄，目标却是普通住宅市场。这种开发结构?quot;错位"标志着北京写字楼市场开发结构从港澳、东南亚开发商为主体向内资开发商为主体的转变，标志着写字楼"内资开发时代"的来临。