北京甲级写字楼市场有喜有忧-房讯网

房讯网首席顾问　刘凯　　

　　北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织、国家足球队出线等大事使得世界瞩目中国，更加为中国经济的良好表现喝彩。 2001年以来，在上述利好的刺激下，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是上半年呈现出供不应求的态势，无论租价、售价都出现了大的涨幅，如远洋大厦最高售价达到3500美金／平方米，租价达到38美金／月／平方米，与去年相比整整翻了一番。

　　进入下半年，美国、欧盟、日本经济放缓和“11”事件对中国的负面影响开始显现，尤其是高科技企业（IT）长期萎靡不振，对今年下半年北京写字楼市场的影响巨大，在一片入世利好的欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩，旺季不旺的调整阶段；与上半年相比，平均租金下降了8.3%。综合来看，2001年北京甲级写字楼全年供应量达到150万平方米，销售（租赁）量在68万平方米。截止今年12月市场平均售价16100/平方米，与2000年相比上涨5%；平均租金23.5/平方米/月，与2000年相比上涨17.5%。从区域上看，北京西部地区（西城区、海淀区）增幅最为强劲。市场需求已经出现结构变化，传统行业，如电信、金融行业及外地机构重新成为写字楼需求主体，大单成交成为市场主流。

　　那么，2002年的北京写字楼市场前景如何呢？市场供应：300万平方米写字楼谁来消化据房讯网的最新调查，北京在建、拟建写字楼面积将达到1200万平方米以上。其中30%左右即300万平方米的写字楼面积将在今年推出，是2001年市场供应量的一倍，加上2001年一部分未消化的写字楼存量，市场形势不容乐观。

　　调查结果显示：朝阳区有16个项目，约有500多万平方米的潜在供应量，主要集中在CBD地区和亚运村地区。外地房地产巨头也大多选择这一热点地区投资做他们进京的招牌项目。据统计2002年将有金地、万达等大型项目入市，供应量达150万平方米以上。

　　西城区的项目主要集中在金融街及附近区域共有8个项目，有150万平方米的供应量，主要为甲级写字楼，约占该区在建、拟建项目面积总量的85％。据统计2002年将有中证大厦、金融城等项目推出，供应量在50万平方米。

　　海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮上水面，加上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在300万平方米以上。据统计2002年供应量在60万平方米。

　　宣武区、崇文区这两个区域以前一直为高档项目的禁地，高档项目较少。有2个项目为前几年的存量（荷华国际、中环广场），大约明年也会推向市场。随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场（88万平方米综合）这样的大项目。该区未来供应量为120万平方米，其中写字楼占50％左右。据统计2002年供应量在30万平方米。

　　丰台区的项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约在40万平方米左右，而且大多为中档项目。

　　在北京各区还有一些面积稍小或潜在的在建、拟建项目。供应量大约在200万平方米左右。据统计2002年供应量在20万平方米。

　　综上所述，北京未来三年内在建、拟建甲级写字楼的供应量超过1200万平方米写字楼面积，是目前北京写字楼现有存量的2.4倍。其中30%左右即300万平方米的写字楼面积将在2002年推出，是2001年市场供应量的两倍。市场需求：谁在支撑北京写字楼市场。北京作为中国政治、经济、文化中心，作为国际性的大都市。每年写字楼的吸纳量在60万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的购买力和承接力。

　　我们不禁要问，2002年谁将撑起写字楼市场一片天？让我们先来看一下过去五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交案例调查。

　　根据房讯网的调查，1997至2001年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上。

　　从大单客户行业构成看，金融保险机构24家，占调查结果的34.37％，其次是大型集团公司14家，占调查结果的21.22％，通讯电信企业8家，占调查结果的12.13％，部委机关8家，占调查结果的12.13％，外国公司9家，占调查结果的13.65％，外省／市公司3家，占调查结果的4.5％。

　　显然，金融机构和电信机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加，是近年来北京写字楼的主流客户。

　　此外，我们还注意到这样几个特点：第一，随着中国申奥成功和加入WTO，国外公司对写字楼，尤其是位于CBD区域的高档写字楼的需求（租赁为主）呈上升势头。第二，我们还发现外省市的驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相对独立性，公司形象，楼盘档次，位置交通，特殊需求，配套设施等等，同时区域间出现“客户互动”——东迁西移迹象。第四，西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业，近年来一直是大单客户的主流。这也是2001年西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。

　　那么，随着人们对中国加入世贸组织，大量外资涌入的预期。2002年北京写字楼市场需主体求是否会出现结构性变化，我们将试目以待。

　　通过上述分析，我们认为已经回答了谁在支撑北京的写字楼市场这个问题。因为一个无法否认的事实是：中资机构无论是过去、现在还是将来，都将是支撑北京写字楼市场的主流力量。

　　市场格局：谁将打响价格战的第一枪？目前，北京写字楼商务板块大致可以分为CBD、金融街、中关村、燕莎、亚运村、东长安街等。随着中关村西区规划的出台，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。可以断言，2002年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间的重叠之处是致命的，如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免的而且是十分激烈的。

　　中关村：尽管我们相信在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，据报道中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。

　　金融街：首先金融街地区未来几年内将有150万平方米的供应量，而目前存量尚少，又一向有金融、电信等中资机构的大单客户的支持，中小客户的追捧。第二金融街是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。第三证券、保险、及电信等都是一些目前没有对外开放进入WTO后将率先开放的行业。对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户。金融街的缺点是服务设施的缺乏。

　　CBD：据统计CBD占北京在建、拟建的写字楼项目总量的一半，即500万平方米，是目前该区写字楼存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年内带来三倍的客源无疑是个未知数。一方面入世后大量外企将蜂涌而至，但外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司大面积购买写字楼的案例。而北京的写字楼市场恰恰是由大面积成交客户支撑起来的。另一方面，从客户群体来讲，由于CBD是一个商贸区，实际上许多行业入世之前就已经进来了，包括世界500强有170家都已入住。而外资金融机构进入中国市场有一个时间准入的问题，同时又面临金融街的有力竞争。这些都将是制约CBD写字楼市场的主要因素。

　　既然竞争是不可避免的而且十分激烈，谁将打响价格战的第一枪，无疑是2002年市场最大的悬念之一？产品类型：创新产品有多少概念可以重来？ 2001年北京写字楼市场上出现了一些边缘性的写字楼产品，令人耳目一新。一是以CBD区数码01大厦为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。二是中关村经理人公园韦伯豪公寓及CBD地区建外SOHO为代表的商务公寓大量上市，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。三是以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。这其中最引人注意的就是以建外SOHO及韦伯豪等商务公寓的出现，这些边缘产品——商务公寓的出现标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场将步住宅市场后尘进入概念营销时代。商务公寓与写字楼相比改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能；与商住两用公寓相比，更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。据调查，类似太月园、九龙花园这样中等档次的公寓也分布着广告公司、企业等行业的小型公司企业。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段小公司看好商务公寓的原因。笔者相信2002年商务公寓将大行其道，并将逐步取代目前比较流行的商住两用公寓概念，得到购房者和投资者的认同。今年还有多少创新写字楼产品涌现，在市场上占有一席之地？今年还有多少令人眼花缭乱的写字楼新概念将步目前热闹的住宅物业后尘推出？让我们试目以待。投资理念：投资性买家能否重现江湖？人们记忆犹新的1993年、1994年北京写字楼市场火爆，实际上是第一批香港及东南亚房地产投资性买家进场作庄的结果。以万通新世界广场、恒基中心为例，大批香港、台湾、东南亚买家蜂拥而至，许多人只看了楼书和图纸就买下了被描绘成20%以上回报率的写字楼物业。随即，写字楼市场的迅速升温造成了短期的供应量急剧增加，加上东南亚经济危机发爆发，投资价值的梦幻破灭了。大家也对写字楼丧失了信心，一方面开发商离开了，另一方面投资者也在市场上销声匿迹了。随着国内经济的崛起和北京房地产的发展，第二、三批以国内富裕阶层为主的房地产投资性买家诞生了。不同之处在于他们似乎更青睐公寓型物业，如现代城的热销，投资性买家功不可没。有统计显示CBD热销公寓投资客户一般占40%左右。他们近年来活跃在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买房地产，个别人甚至连续投资了十几套公寓物业。去年以来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的关注，如新推出的财富中心、住邦2000就吸引了大批投资性买家进场。那么，在北京写字楼市场的第二个春天来临之际，投资性买家能否重现江湖，无疑是2002年写字楼市场的悬念之一。目前，一般写字楼项目只能提供五成按揭，而这恰恰是制约投资写字楼物业的瓶颈。笔者认为，在国家扩大内需，刺激消费的大背景下，我们可以期待写字楼按揭政策将进一步放宽，投资性买家将重返写字楼投资市场的“伊甸园”。根据调查，绝大多数业内人士观点认为今年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但考虑到以上几个不确定性因素，我们认为北京写字楼发展商应该多一分清醒，少一分醉，在重视产品的品质、重视产品的结构、产品的定位、市场营销策划以及物业管理等等方面下工夫，以提升项目的整体品质和竞争力。

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