房讯网首席顾问　刘凯

　　今年上半年以来，在下半年加入WTO及七月份北京申奥两大利好的刺激下，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，再次呈现出供不应求的态势；另一方面，去年下半年开始，高科技企业（IT）出现回潮，而传统行业，如电信、金融行业重新成为写字楼需求主体，市场需求已经出现结构变化，大单成交成为市场主流，西风压倒东风。

　　市场供应：未来1000万，今年无战事

    　　据统计，包括东方广场的15万平方米的在内，预期2001年写字楼供应量应能达到140万平方米以上。其中，中关村地区的供应量将有33万平方米左右。目前，CBD地区只有数码01、总面积7万平方米的新亚大厦、成中大厦和长安街边的凯特达利项目等约20万平方米的供应量；中关村在建的有数码科技大厦、融科资讯中心及新入伙的腾达大厦等；金融街地区有新开盘的国际金融中心以及下半年将要开盘的11万平方米的富凯大厦和同样规模的中证大厦，总共约30万平方米的供应量。 综合起来，大约有141万平方米的供应量入市。
    而从中长期规划来看，CBD约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其他地区150万平方米左右，潜在供应量在1000万平方米左右。
    　　我们认为，今后三年内，那种不管什么样的写字楼都有人要的时代将成为历史，写字楼的竞争将进入"产品时代"；CBD将是爆发战争的"萨拉热窝"。

　　2001年北京甲级写字楼供应状况

　　市场需求：投资待释放，中资成主力

    　　写字楼的空置率下降，供需总体基本保持平衡。
    　　随着中国加入世贸的临近，许多公司，包括国内和国外公司，都看好北京写字楼市场的投资前景，尤其是最近写字楼市场供不应求，租金直线上涨，投资回报率也呈上升态势。目前北京写字楼市场的投资回报率约在9％－11％之间，与国外房地产市场5％左右的回报率相比是非常可观的。 目前，银行按揭已经进入商业用房市场，使投资环境相对宽松。受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家）。这些因素都会最终促使写字楼售价逐渐上涨。我们相信，这部分需求有可能在2002年得到有效释放。
    　　另外，从去年下半年开始，高科技企业（IT）需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构变化。从需求结构上看，根据甲级写字楼2001年上半年入住率的变化，分析得出，许多实力雄厚的中资机构在上半年市场上扮演了主要角色，吸纳了60%的写字楼市场份额。其中电信公司或金融机构构成中资机构需求的主体。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据40％左右的市场份额。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。
    　　需要指出的是，近年来北京写字楼客户群已经出现如下特点：第一，以高科技、电信、保险、金融机构为代表的中资机构成为写字楼市场需求的主力。第二，东区和西区客户群出现"东迁与西移"互动迹象。如在今年的CBD大战中，CCTV的"东迁"和部分高科技外企、上市公司的"西移"就证明了这一点。

　　市场租售：买卖占主流，西风压东风

    　　2001年上半年，市场吸纳了近28万平方米的甲级写字楼面积，其中多数面积被电信、金融行业购买且多数用于自用，同时新租户租用和现有租户扩租的情况也比较踊跃。
    　　自今年上半年以来，中资公司目前仍是甲级写字楼的主要购买者。中资公司购买写字楼多数用于自用。以金融街为例，目前金融街地区的成交价在2400美元／平方米。销售价格呈上升趋势，比去年同期上涨了3个百分点。租金方面，成交价在26美元/月。比去年同期上涨了7个百分点。

　　金融街甲级写字楼市场主要数据指标

　　平均售价 （美元／平方米）2400
　　平均租金 （美元／平方米／月）26
　　平均回报率 10.8％
　　免租期（二年租期） 1－2月
　　甲级写字楼平均空置率 8％
　　物业管理费（美元／平方米／月） 3.5

    　　年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼，去年成立的中国最大的证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段2万平方米的写字楼，以上大单成交直接影响了市场的供给，在某种程度上导致西部市场供不应求的紧张局面。
    　　另外，位于中关村的科技会展中心二期写字楼也售出85％。国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们的计算机服务部门。销售率在60%以上。而华通大厦二期销售率接近100%。
    　　比较而言，东城区及CBD由于卖盘不多，主要以租赁为主。租售价格与去年相比大约会上调了6%。
    　　综合以上分析，我们发现2001年上半年写字楼租售市场一个最大特点就是：西区市场（西城区、海淀区）的销售（租赁）量占北京市场的68%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为2001年上半年市场的热点。

　　2001年上半年甲级写字楼大单成交精选

　　项目名称 购买方 购买写字楼面积（平方米）
　　凯旋大厦 国家粮食储备局 20000 国际企业大厦 中国银河证券 20000
　　金融街C区 中国移动、中国电信 100000