如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。对于2001年的北京写字楼市场来说，无疑是里程碑式的一年：中关村西区修改方案的确定、CBD规划方案的出台、金融街中心区规划的公布、中国移动和中国电信进驻金融街、CCTV和BCTV的东移、微软的出村东迁传言……
北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织、国家足球队出线等大事使得世界瞩目中国，更加为中国经济的良好表现喝彩。
据国家统计局表示，2001年以来，我国第一个季度的GDP增长率为8.1%，上半年为7.9%，前三个季度为7.6%，全年预测为7.4%。
2001年以来，在上述利好的刺激下，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是上半年再次呈现出供不应求的态势，无论租价、售价都出现了大的涨幅，如远洋大厦最高售价达到3500美金／平方米，租价达到38美金／月／平方米，与去年相比整整翻了一番。而后利好不断，中关村西区规划的确定、CBD规划方案的出台、金融街中心区规划的公布、中国移动和中国电信进驻金融街、中国银河证券进驻国际企业大厦、CCTV和BCTV的东移……引发了各大媒体和全社会的极大关注和讨论。
业内人士惊呼：北京写字楼市场的第二个春天来了。
进入下半年，美国、欧盟、日本经济放缓和“9?11”事件对中国的负面影响开始显现，尤其是高科技企业（IT）长期萎靡不振，对今年下半年北京写字楼市场的影响巨大，在一片入世利好的欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩，旺季不旺的调整阶段；与上半年相比，平均租金下降了8.3%。
综合来看，2001年北京甲级写字楼全年供应量达到150万平方米，销售（租赁）量在68万平方米。截止今年12月市场北京甲级写字楼平均售价16100/平方米，与2000年相比上涨5%；平均租金23.5/平方米/月，与2000年相比上涨17.5%。从区域上看，北京西部地区（西城区、海淀区）增幅最为强劲。市场需求已经出现结构变化，传统行业，如电信、金融行业及外地机构重新成为写字楼需求主体，大单成交成为市场主流，西风（西部地区）压倒东风（东部地区）。
十年发展历程：多少沧桑事都付谈笑中
北京写字楼市场在历经了93、94年大干快上大的发展时期，经历了97、98年低谷时期，2001年又承申奥成功和入世利好东风，以及北京的CBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。无论是93、94时期造就的英雄， 97、98年低谷时期的幸运儿，还是此时进京的外地房地产巨头（金地集团、万达集团）都迎着这缕朝阳向北京的写字楼市场进军。
让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的三个时期：
一、93、94年：第一个高速发展期。
由于改革开放，市场的发展，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展。使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。当时的一些写字楼都卖出了天价。如万通新世界广场、西单国际大厦等一些项目，租赁价格也水涨船高。正因为这些原因，更加吊起各发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，一派欣欣向荣的景象。利达行代理销售的万通新世界广场93年12月开盘，开售仅三天，一、二期即告售罄，并从一期的USD2200／平方米卖到了三期的USD3500／平方米。据有关部门的统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼的租金更高达USD100／平方米/月。
二、98、99年：北京写字楼市场的寒冬。
由于受东南亚金融危机的影响，及国家宏观调控政策影响。北京写字楼市场开始走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条景象。这段时期内，不少项目有价无市。于是，跳水开始了，1996年底京泰大厦以USD20／平方米/月（建筑面积含物业管理费）推出，两个月租完，致使中粮广场、恒基中心、中服大厦等物业将租金从USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月。1998年底到1999年初，平均租金低至USD13／平方米/月，有的写字楼还提供如装修期及长达6个月的免租期。租售价格一跌再跌，东方广场一度传出了15美金／月／平方米的“惊喜价”。此时的北京写字楼市场面临一场大的淘汰赛。那些开发商当初头脑发热，圈得的高价地块所建项目处于无法再卖出高价，甚至赔钱也无人买的尴尬境地，使北京出现大量烂尾楼盘，让人们目睹了一幕肓目上马的写字楼发展商的惨烈景象。直到今天，我们仍可以看到某些“历史遗迹”：位于西直门北的银都大厦用了十年的时间终于成功封顶；而位于公主坟的中都大厦（原公主坟综合商业大厦）则没有那么幸运，直到今天仍静静地躺在哪里，向人们诉说着“写字楼的故事”。
三、2000、2001年：寒冬过去是春天。
1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况的进一步好转，尤其是新兴IT行业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构，消化了大面积写字楼。极大地支撑了北京写字楼市场。尤其是互联网公司的蓬勃发展，大面积吸纳北京写字楼市场有限的供应量，为2000年前后北京写字楼市场的回升做出了很大的贡献。随着前几年的空置面积进一步消化，北京写字楼市场开始渐渐向春天走来。具代表性的项目远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的好的出售、出租景象。到2001年上半年市场逐渐繁荣。无论租价、售价都出现了大的涨幅，远洋大厦最高售价达到3500美金／平方米，租价达到38美金／月／平方米，与去年相比整整翻了一番。本地发展商、外地发展商纷纷进京投资写字楼项目，尤以三大商务板块（中关村、CBD、金融街）更为集中。这些都大大刺激了北京写字楼市场的发展。 业内人士惊呼：北京写字楼市场的第二个春天来了。
2001年市场回顾：青山遮不住毕竟西流去
市场供应：未来1200万，今年无战事
据房讯网统计， 2001年写字楼供应量达到150万平方米以上。其中，中关村地区在建的有数码科技大厦、融科资讯中心、清华同方科技广场及新入伙的腾达大厦等，供应量将有43万平方米左右。朝阳区有数码01、新亚大厦、凯特达利和远大中心、名人广场项目等约62万平方米的供应量；金融街地区有新开盘的国际金融中心以及下半年开盘的11万平方米的富凯大厦和同样规模的皇冠大厦，总共约30万平方米的供应量。 综合起来，大约有150万平方米的供应量入市。
而从中长期规划来看，CBD约在500万平方米，中关村为300万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其他地区200万平方米左右，三年内潜在供应量在1200万平方米左右。 是目前北京写字楼现有存量的2.4倍。
我们认为，今后三年内，那种不管什么样的写字楼都有人要的时代将成为历史，写字楼的竞争将进入“产品时代”；中关村地区由于潜在供应量是目前该区写字楼存量的四倍。因此，可以断言，中关村将是爆发价格战争的“萨拉热窝”。
2001年北京甲级写字楼供应状况
区域 项目名称 面积（万平方米）
海淀区 数码科技大厦 7
融科资讯中心 5
腾达大厦 7.5
清华同方科技广场 11
国兴大厦 4.8
太平洋大厦 6
朝阳区 中国国际科技会展中心 6
瑞城中心 13
中国人寿大厦 9
数码01 3
新亚大厦 7
凯特达利 10
名人广场 7
远大中心 8.5
西城区 太运大厦 2
北京国际金融中心 6.9
富凯大厦 11
皇冠大厦 11
东城区 东方广场 15
总计 151万平方米
市场需求：投资待释放，中资成主力
随着中国申奥成功和加入世贸组织，许多公司，包括国内和国外公司，都看好北京写字楼市场的投资前景，尤其是最近写字楼市场供不应求，租金直线上涨，投资回报率也呈上升态势。目前北京写字楼市场的投资回报率约在9％－11％之间，与国外房地产市场5％左右的回报率相比是非常可观的。 目前，银行按揭已经进入商业用房市场，使投资环境相对宽松。受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家）。这些因素都会最终促使写字楼售价逐渐上涨。我们相信，这部分需求有可能在2002年得到进一步释放。
另外，从去年下半年开始，高科技企业（IT）需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业、外地机构（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构变化。从需求结构上看，根据北京甲级写字楼2001年入住率的变化，分析得出，许多实力雄厚的中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了60%的写字楼市场份额。其中电信公司或金融机构构成中资机构需求的主体。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据40％左右的市场份额。
需要指出的是，今年北京写字楼客户群出现如下特点：第一，以高科技、电信、保险、金融机构为代表的中资机构成为写字楼市场需求的主力。第二，东区和西区客户群出现"东迁与西移"互动迹象。如在今年的CBD大战中，CCTV的"东?quot;和部分高科技外企、上市公司的"西移"就证明了这一点。第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团、企业“进京”的步伐在逐渐加快。如内蒙古某机构整栋购买了位于北京站的信通大厦。
市场租售：买卖占主流，西风压东风
2001年，市场吸纳了近68万平方米的甲级写字楼面积，与2000年相比略有放大。其中多数面积被电信、金融行业和外地机构购买且多数用于自用，同时新租户租用和现有租户扩租的情况也比较踊跃。
无可质疑，中资公司目前仍是甲级写字楼的主要购买者。以金融街为例，目前金融街地区的成交价在2400美元／平方米。销售价格呈上升趋势，比去年同期上涨了6个百分点。租金方面，成交价在24美元/月。比去年同期上涨了20个百分点。
金融街甲级写字楼市场主要数据指标
平均售价 （美元／平方米）2400
平均租金 （美元／平方米／月）24
平均回报率 9.8％
免租期（二年租期） 1－2月
甲级写字楼平均空置率5％
物业管理费（美元／平方米／月） 3.5
年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼，去年成立的中国最大的证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段3.5万平方米的写字楼面积，以上大单成交直接影响了市场的供给，在某种程度上导致西部市场供不应求的紧张局面。
另外，位于中关村的科技会展中心二期写字楼也售出85％。国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们的计算机服务部门，销售率在80%以上。而华通大厦二期销售率接近100%。
比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦3.4万平方米，中国丝绸购买了汇置通大厦2万平方米的写字楼面积。租赁方面，目前平均租金32/平方米/月，与去年相比大约上调了14%。
综合以上分析，我们发现2001年写字楼租售市场一个最大特点就是：西区市场（西城区、海淀区）的销售（租赁）量占北京市场的62%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为2001年写字楼市场的热点。
2001年上半年甲级写字楼大单成交精选
项目名称 购买方 购买写字楼面积（平方米）
国际金融中心 某政府机构 20.000
凯旋大厦 国家粮食储备局 20.000
国际企业大厦 中国银河证券 35.000
金融街C区 中国移动、中国电信 100.000
浙江大厦 浙江省政府 34.000
汇置通大厦 中国丝绸 20.000
信通大厦 内蒙古某机构 20.000
皇冠大厦 某政府机构 20.000
2002年市场展望：数风流人物还看明朝
宏观经济：能否保持平稳运行态势？
明年我国将召开党的十六大会议，但宏观经济上将面临偏紧的国际国内形势，因此采取各种措施，保证明年的经济和社会平稳运行显得尤为重要。由于全球经济暗淡，国内缺乏新的经济增长点，企业效益回落我国经济能否保证多年以来的较高增长速度，机遇和挑战并存。
也有观点认为，明年下半年亚洲经济将率先触底反弹。而中国将是亚洲经济回升的“发动机”。
据经济界有关人士预测，2002年我国经济依然能够保持百分之七左右的增长速度，届时我国国民生产总值将超过今年的九万亿元，突破十万亿元。 那么，2002年的北京写字楼市场前景如何呢？
市场供应：300万平方米写字楼谁来消化？
据房讯网的最新调查，北京在建、拟建写字楼面积将达到1000万平方米以上。其中30%左右即300万平方米的写字楼面积将在2002年推出，是2001年市场供应量的一倍，加上2001年一部分未消化的写字楼存量，市场形势不容乐观。
调查结果显示：
朝阳区有16个项目，约有500多万平方米的潜在供应量，主要集中在CBD地区和亚运村地区。外地房地产巨头也大多选择这一热点地区投资做他们进京的招牌项目。据统计2002年将有金地、万达、财富中心等大型项目入市，供应量达150万平方米以上。
西城区的项目主要集中在金融街及附近区域共有8个项目，有150万平方米的供应量，主要为甲级写字楼。据统计2002年将有中证大厦、金融城等项目推出，供应量在50万平方米。
海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮上水面，加上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在300万平方米以上。据统计2002年供应量在60万平方米。
宣武区、崇文区这两个区域以前一直为高档项目的禁地，高档项目较少。有2个项目为前几年的存量（荷华国际、中环广场），大约明年也会推向市场。随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场（88万平方米综合）这样的大项目。该区未来供应量为120万平方米，其中写字楼占50％左右。据统计2002年供应量在30万平方米。
丰台区的项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约在40万平方米左右，而且大多为中档项目。
在北京各区还有一些面积稍小或潜在的在建、拟建项目。供应量大约在200万平方米左右。据统计2002年供应量在20万平方米。
综上所述，北京未来三年内在建、拟建甲级写字楼的供应量惊人，超过1200万平方米。是目前北京写字楼现有存量的2.4倍。其中30%左右即300万平方米的写字楼面积将在2002年推出，是2001年市场供应量的两倍。
市场需求：谁将撑起写字楼市场一片天？
北京，作为中国政治、经济、文化中心，作为国际性的大都市。每年写字楼的吸纳量在60万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的购买力和承接力。
我们不禁要问，2002年谁将撑起写字楼市场一片天？让我们先来过去五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交案例调查。
金融机构是主力
根据房讯网的调查，1997至2001年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上。
1、区域特点
从大单客户认购区域看，西城：31家，占46.96%，认购面积69.8万平方米；海淀：5家，占7.6%，认购面积15.5万平方米；东城：17家，占25.76%，购面积认购面积27.1万平方米；朝阳：12家占18.18%，认购面积33.9万平方米；丰台：1家占1.5%，认购面积3.8万平方米。
2、行业特点
从大单客户行业构成看，金融保险机构24家，占调查结果的34.37％，其次是大型集团公司14家，占调查结果的21.22％，通讯电信企业8家，占调查结果的12.13％，部委机关8家，占调查结果的12.13％，外国公司9家，占调查结果的13.65％，外省／市公司3家，占调查结果的4.5％。
3、面积特点
从认购面积来看，认购10000－30000平方米面积的大单客户共48家，认购30000－50000平方米的客户15家，认购50000平方米以上面积的大单客户3家。
西部需求是热点
从以上的分析中，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加；部委机构购置写字楼的面积多在一万至两万平方米之间，需求市场趋旺；国内集团公司在过去三年内购置了一定体量的写字楼，随着经济实力的不断发展以及日益国际化，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力。
此外，我们还注意到这样几个特点：第一，随着中国申奥成功和加入WTO，国外公司对写字楼，尤其是位于CBD区域的高档写字楼的需求（租赁为主）呈上升势头。第二，我们还发现外省市的驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相对独立性，公司形象，楼盘档次，位置交通，特殊需求，配套设施等等，同时区域因素也十分重要。第四，西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业。是大单客户的主流。这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。
这里，我们不难得出200年谁将撑起写字楼市场一片天的结论。一个无法否认的事实是：中资机构无论是过去、现在还是将来，都将是支撑北京写字楼市场的主导力量。
市场格局：三分天下谁最美？
近年来，各个发展商的实力、操盘水平、抗风险能力都有很大提高。而且项目的竞争也开始向着良性方向发展，这些发展商都把降低开发成本、提高项目品质、重视后期管理放到首要位置，以期能战胜对手夺得相应的市场份额。
2002年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。随着国家对中关村建设的大力扶持，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。这也符合北京作为国际分大都市多元化格局发展的需要。中关村、金融街、CBD三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间的重叠之处是致命的，如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免的而且是十分激烈的。
中关村前景不容乐观
尽管我们相信在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，据报道中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦的。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此，可以预见，几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”。租金售价格“跳水”的可能性最大。
金融街将是最大赢家
金融街地区未来几年内将有150万平方米的供应量，而目前存量尚少，又一向有金融、电信等中资机构的大单客户的支持，中小客户的追捧。相信将是最具竞争力的地区。
首先金融街板块是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。其次证券、保险、及电信等都是一些目前没有对外开放进入WTO后将率先开放的行业。对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户。但金融街的缺点是服务设施的缺乏，我们相信如果做好开发过程的控制，使各不同类型的物业开发达到合理的安排，这些缺点都将得到有效弥补，无疑金融街将是这三大板块中最具竞争力和最有前途的板块。我们相信中国的发展必须依靠中国的大型企业、机构的腾飞，从这一点上来说，金融街地区在经历了低调、稳健、奋起的“阵痛”之后，必将显示出应有的魅力。
CBD热点加上难点
据房讯网调查，北京在建、拟建的写字楼项目CBD将占总量的一半，也就是500万平方米，是目前该区写字楼存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年内带来三倍的客源无疑是个未知数。我们知道，入世后大量外企将蜂涌而至，但外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司大面积购买写字楼的案例。而北京的写字楼市场恰恰是由大面积成交客户支撑起来的。另一方面，从客户群体来讲，由于CBD是一个商贸区，实际上许多行业入世之前就已经进来了，包括世界500强有1／3都已入住CBD了。而外资金融机构进入中国市场有一个时间准入的问题，同时又面临金融街的有力竞争。这些都将是制约CBD写字楼市场的主要因素。如此则不难推断，CBD是未来三年内北京写字楼市场的热点，更是难点。
我们认为CBD板块应更多的考虑怎样吸引国内的大型企业集团，让这些企业看到CBD的商贸窗口的作用才是工作的重点，才能把握住写字楼消费群体主流，与外企客户的进入相比，我们更愿意看到诸如中央电视台和北京电视台这样的中资机构的东移，这也符合CBD中央商务区的功能定位。
根据调查，绝大多数业内人士观点认为明年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但考虑到以上四个不确定性因素，我们认为北京写字楼发展商应该保持一份清醒，重视产品的品质、重视产品的结构、产品的定位、市场营销策划以及物业管理等等方面以提升项目的整体品质和竞争力。这样才能在竞争中脱颖而出，不至于被竞争的大潮所淹没。
