项目的销售价格的定位的主要方式是通过对周边区域的市场价格分类分析、市场价格范围和平均值的确定、项目价格结构和投资回报分析几个步骤完成确定：

　　 A． 区域市场价格分类和价格分析

　　 通过对周边市场的调研，选定约25个项目的调研数据作为本项目市场价格定位的基础数据（数据内容详见附表）。

　　 1） 价格分类

　　通过对上述项目在区域、时间和功能三个方面的差异进行分类，确定和本项目详似产品的市场平均价格如下：

　　 *写字楼。

　　 主要分为以商住公寓形式出现的小型化办公和一般大型办公写字楼，小型化办公的平均价格为12500元/平方米。写字楼约为14000元/平方米。

　　 *商铺 主要分为非重点商业区域的普通型商铺和重点商业区的高档型商铺。普通型商铺的平均价格为13500元/平方米。重点商业区的高档商铺的平均售价为24000元/平方米。

　　2） 价格分析

　　 从本项目对比市场的平均售价和分析价格的发展情况综合来看，本项目写字楼的价格在12000-14000元/平方米的范围内。商铺的价格在19000-22000元/平方米的范围内。

　　 B． 项目投资回报性分析

　　目前投资型商住公寓项目本项目和小型化办公出租后年投资回报较高水平为12-14%，投资回收期为7-8年。通过对该项目的投资回报水平确定该项目合理价格水平。

　　1） 投资回报可能性

　　该项目作为大型综合型项目预期总体投资回报能力较强，加之该项目原有的图书城和商业项目为基础使该项目具备一定的商业开发潜力。

　　2） 投资回报能力和预期价格

　　该区域的写字楼的租金范围为4.5-6.5元/天平方米，以年投资回报率13%为基础，计算该项目的市场预期价格为12634-18250元/平方米。商铺的租金范围为：15-25元/天平方米，年投资汇报率为30%，市场预期价格为18250-26766元/平方米。

　　 C． 项目价格结构分析

　　 1） 基本结构

　　 由于该项目的销售方式以预售形式为主，销售期较长，故分为初期（开工）、中期（封顶）和后期（现房）三个阶段。不同的阶段价格差异较大。

　　2） 平均价格价格

　　 *写字楼

　　初期价格范围为：

　　 10000-12000元/平方米，平均价格为11000元/平方米。

　　中期价格范围为：

　　 12000-14000元/平方米，平均价格为13000元/平方米。

　　后期价格范围为：

　　 14000-16000元/平方米，平均价格为15000元/平方米。

　　项目的总平均价格为：13000元/平方米。

　　 *商铺

　　初期平均价格为：18000元/平方米。

　　中期平均价格为20000元/平方米。

　　后期平均价格为22000元/平方米。项目的总平均价格20000元/平方米。

　　 2． 项目的租金价格定位分析和依据

　　 A． 市场价格分析

　　 *写字楼

　　 出租价格根据地理位置、产品的功能、交通条件、物业服务水平等的差异分为三档，一档的价格为：4-5元/平方米天，二档的价格为5-6元/平方米天，三档的价格为6-7元/平方米天。从总体上看，写字楼的出租价格差别较小。目前，写字楼的出租率处于较高的水平上，平均价格为5.8元/平方米天。

　　 *商铺

　　目前市场上可供出租的商铺面积较小，价格分为15-20，20-25元/平方米天两档。市场的平均价格为20元/天平方米。

　　 B． 定价原则和价格定位

　　 1） 本项目写字楼的出租价格应该略高于市场的平均价格，基本可定位于5.8-6.5元/平方米天。

　　C． 本项目商铺的出租价格应和市场平均水平相当，均价可定为20元/平方米天。