根据市场部三个星期的项目竞争调查及项目分项调查，主要是较具规模和特色的13个竞争项目，得到的信息与结论大致可以分为以下几点：
1、小户型（120平方米以下）偏多且畅销。并以自住为主，如似海怡家；反之，大户型处于较为滞销的状态，如立恒名苑。清芷园大户型与小户型的市场反馈大致相同。
2、客户资源上，大型社区（如珠江骏景等）客户定位多以超越南城、弱化南城客户，吸引东区与西区客户为主，小型项目（如似海怡家）多以吸引南城当地客户资源为主。整体上看，南城当地客源和其他区域客源比例为1：1。
3、外地客户在南城项目中占较大比例，如清芷园30%的购房者为外地客户。
4、推广力度大，在宣传推广上不惜大资金投入。如恋日家园去年广告宣传达到2000万元。
5、畅销项目如清芷园、恋日家园、珠江骏景等共性就是建筑产品对南城的超越与反差，并以此为核心赢得市场。这说明，南城的项目竞争已进入产品竞争阶段。
那么，以上所谓的“南城印象”对我们思考本项目的定位，包括建筑产品和建筑形式定位有什么启示呢？
就我们所知南城最高报价的项目是位于龙潭湖的怡龙别墅，报价在3000——4000USD／m2。其他以5000－7000 USD／m2的中档项目为主。
我们认为，就御树苑而言，如果是做一个超越南城，面向全市的定位，无疑有一定的风险。御树苑作为一个总建筑面积四万多平方米的小型社区，加之成本的因素，高档定位对操作者而言提出了更高的要求。
反之，是否有走向保守的可能性呢？让我们来分析一下：
1、南城成功的几个楼盘，如珠江骏景等，拼的是规模、性能价格比。
2、保守的路线，清芷园已做到了极至。吸引的客户不外乎外地进京人员、政府官员等。
3、走中档路线，从成本角度而言，对本项目而言显然是不可取的。
综合来讲，类似珠江骏景定位中档，强调性能价格比，以拼死其他项目为目的的“杀鸡取卵”策略，只有大规模的社区才有可能为之。
基于上述思考，我们建议如下：所谓建筑产品定位，无非是产品的类型、品种的差别。目前市场上产品的类型有住宅、公寓、别墅、商住以及衍生出来的边缘性产品：住宅与别墅的结合――TOWNHOUSE。
南城目前住宅同质化较高，产品没有差异性，没有个性。公寓在南城也并不多见。
那么，何种类型能结合本项目地块的特质并与其他项目产生差异化？或者说本项目最适合的是哪一种产品类型呢？
从去年开始，随着橘郡的热销，TOWNHOUSE目前已成为北京市场的主流产品。就北京而言，中高等收入的购房队伍正不断扩大，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，TOWNHOUSE正好填补了这一市场空缺。TOWNHOUSE具有公寓的价格，别墅的品质，户型特点普通公寓无法比拟，高绿化率和清新空气使居住环境更贴近自然。TOWNHOUSE的最大特点是节约土地资源，因而房价相对便宜，可以满足相当一部分购房者希望居住别墅的心理需要。
目前推出的低密度住宅项目情况表
项目名称 规模（平方米） 容积率 价格 区位创业者家园 80万，一期15万 0.6 7000 北部，五环外时代庄园 26万 0.87 6000 北部，五环亚运新新家园 30万 0.8 10000 北部，四环山水意境 28.5万 0.75 9000-10000 西北部，五环百望山庄 18万 1 8000 西北部，五环外橘郡 12万，一期5万 0.6 6000 北部，五环外康城 100万，分四期开发 0.6 5000 东部，五环龙山新新小镇 占地64公顷 3888 东部，五环外万科青青家园 29万 1.1 4000-5000 东部，四环外一栋洋房 15.2万 0.6 5500 东南，五环顶天立地 5万 0.98 4680-5080 南部，四环鲁艺上河村 20万 0.6 8000 西部，三环外
TOWNHOUSE在今天大肆流行，并引起热销。归根到底吸引的是二次以上置业者，卖的是差异性――所谓有天有地。目前TOWNHOUSE大多位于五环附近，在国外城区联排住宅概念，到了中国就变成了郊区化的概念，舍弃了城市的便利性，TOWNHOUSE的优势值得商榷。
所谓豪宅，不是面积的堆积，装修标准的堆砌，重要的是功能构成。举一个例子，望京有一个项目，慧谷根谷―――庭院式住宅，在平均售价5000－6000／m2的望京地区，报价9000／m2，它找到了一种建筑产品的差异，热销是必然的。我们知道，低密度概念是本项目的一个优势。由此，对本项目的建筑产品定位，我们提出一种新的产品类型：
CITYHOUSE
即有天有地的城市HOUSE。六层住宅分上下两户，每户三层。下面有院，上面做露台，也有地。在保留了TOWNHOUSE特点的同时，更强调了浓厚的城市居住性。作为一种新的概念和新的建筑产品，CITYHOUSE在地段、价格、品质三者之间找到了一个新的平衡点，既满足了人们对HOUSE的追求，同时也使得人们不必为远离市区而烦恼。在北京毕竟不同于国外，塞车半小时常常已经筋皮力尽——唯一的感觉就是累，再好的住宅也毫无意义。
当然，我们不是说本项目全部都做成CITYHOUSE。我们建议拿出部分楼号来做CITYHOUSE。户型面积在每户200——250平方米左右，可不配电梯。
目前，CITYHOUSE在北京市场是一个全新概念，多层CITYHOUSE还没有出现，是市场的空白点。
御树苑――京城第一家多层CITYHOUSE。
我们相信，这一产品将有效截流南下寻找TOWNHOUSE（大兴、开发区）的二次以上置业者，尤其是能承受150万元以上总价的二次以上置业者。
我们建议本项目建筑产品定位CITYHOUSE的理由有这样几个方面：
一、产品创新的支持。
建筑产品的创新是本项目成败的关键。纵观目前南城推出的项目，多以高层塔楼为主，建筑本身毫无特色。创新有着很大空间。本项目产品定位是高档定位，与南城整个市场相违背，所以创新是唯一选择。而这种创新是超越全北京的创新，而不仅仅是南城意义上的创新；这种创新是保证本项目高价位的重要支撑点。
二、客户认同的支持。
本项目初步客户定位是具有浓郁的传统文化情结，即所谓的新儒商。他们信奉传统文化的道德观念，往往是三代同堂。他们追求的是一个互不干扰，又居住在同楼同院，即照顾老人，又重视孩子的高档住宅。强调庭院意识（都市里的自然）。提倡三代同院但不同堂，提倡家庭起居的修身养性。
三、空间变化的支持。
相对高档公寓，CITYHOUSE在空间变化上结构丰富。作为城区别墅，象征价值非常之高，其所代表的满足感，成就感，加上本项目文物社区的定位，能够迎合“新儒商”这部分客户的心理需求。TOWNHOUSE单体变化不足，配套不足，比如学校、医院等等极不方便，而CITYHOUSE有很强的对比优势。
四、炒作价值的支持。
CITYHOUSE产品有极强的炒作价值。是介于别墅与公寓之间的衍生产品，有很大的市场空间。目前北京市场呈现出多样化的市场格局，在二、三环建造CITYHOUSE有极强的指导作用，从行业角度来说发展空间大。
五、竞争差异的支持。
CITYHOUSE作为目前的创新产品，龙头产品，是高档建筑产品的标签，对提高本项目的产品档次，提升社区价值，提高竞争优势提供了支持。
总之，CITYHOUSE区别于“空中楼王”，跨越了TOWNHOUSE产品，在更高层面上（有地有天）获得了竞争优势。
1、小户型（120平方米以下）偏多且畅销。并以自住为主，如似海怡家；反之，大户型处于较为滞销的状态，如立恒名苑。清芷园大户型与小户型的市场反馈大致相同。
2、客户资源上，大型社区（如珠江骏景等）客户定位多以超越南城、弱化南城客户，吸引东区与西区客户为主，小型项目（如似海怡家）多以吸引南城当地客户资源为主。整体上看，南城当地客源和其他区域客源比例为1：1。
3、外地客户在南城项目中占较大比例，如清芷园30%的购房者为外地客户。
4、推广力度大，在宣传推广上不惜大资金投入。如恋日家园去年广告宣传达到2000万元。
5、畅销项目如清芷园、恋日家园、珠江骏景等共性就是建筑产品对南城的超越与反差，并以此为核心赢得市场。这说明，南城的项目竞争已进入产品竞争阶段。
那么，以上所谓的“南城印象”对我们思考本项目的定位，包括建筑产品和建筑形式定位有什么启示呢？
就我们所知南城最高报价的项目是位于龙潭湖的怡龙别墅，报价在3000——4000USD／m2。其他以5000－7000 USD／m2的中档项目为主。
我们认为，就御树苑而言，如果是做一个超越南城，面向全市的定位，无疑有一定的风险。御树苑作为一个总建筑面积四万多平方米的小型社区，加之成本的因素，高档定位对操作者而言提出了更高的要求。
反之，是否有走向保守的可能性呢？让我们来分析一下：
1、南城成功的几个楼盘，如珠江骏景等，拼的是规模、性能价格比。
2、保守的路线，清芷园已做到了极至。吸引的客户不外乎外地进京人员、政府官员等。
3、走中档路线，从成本角度而言，对本项目而言显然是不可取的。
综合来讲，类似珠江骏景定位中档，强调性能价格比，以拼死其他项目为目的的“杀鸡取卵”策略，只有大规模的社区才有可能为之。
基于上述思考，我们建议如下：所谓建筑产品定位，无非是产品的类型、品种的差别。目前市场上产品的类型有住宅、公寓、别墅、商住以及衍生出来的边缘性产品：住宅与别墅的结合――TOWNHOUSE。
南城目前住宅同质化较高，产品没有差异性，没有个性。公寓在南城也并不多见。
那么，何种类型能结合本项目地块的特质并与其他项目产生差异化？或者说本项目最适合的是哪一种产品类型呢？
从去年开始，随着橘郡的热销，TOWNHOUSE目前已成为北京市场的主流产品。就北京而言，中高等收入的购房队伍正不断扩大，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，TOWNHOUSE正好填补了这一市场空缺。TOWNHOUSE具有公寓的价格，别墅的品质，户型特点普通公寓无法比拟，高绿化率和清新空气使居住环境更贴近自然。TOWNHOUSE的最大特点是节约土地资源，因而房价相对便宜，可以满足相当一部分购房者希望居住别墅的心理需要。
目前推出的低密度住宅项目情况表
项目名称 规模（平方米） 容积率 价格 区位创业者家园 80万，一期15万 0.6 7000 北部，五环外时代庄园 26万 0.87 6000 北部，五环亚运新新家园 30万 0.8 10000 北部，四环山水意境 28.5万 0.75 9000-10000 西北部，五环百望山庄 18万 1 8000 西北部，五环外橘郡 12万，一期5万 0.6 6000 北部，五环外康城 100万，分四期开发 0.6 5000 东部，五环龙山新新小镇 占地64公顷 3888 东部，五环外万科青青家园 29万 1.1 4000-5000 东部，四环外一栋洋房 15.2万 0.6 5500 东南，五环顶天立地 5万 0.98 4680-5080 南部，四环鲁艺上河村 20万 0.6 8000 西部，三环外
TOWNHOUSE在今天大肆流行，并引起热销。归根到底吸引的是二次以上置业者，卖的是差异性――所谓有天有地。目前TOWNHOUSE大多位于五环附近，在国外城区联排住宅概念，到了中国就变成了郊区化的概念，舍弃了城市的便利性，TOWNHOUSE的优势值得商榷。
所谓豪宅，不是面积的堆积，装修标准的堆砌，重要的是功能构成。举一个例子，望京有一个项目，慧谷根谷―――庭院式住宅，在平均售价5000－6000／m2的望京地区，报价9000／m2，它找到了一种建筑产品的差异，热销是必然的。我们知道，低密度概念是本项目的一个优势。由此，对本项目的建筑产品定位，我们提出一种新的产品类型：
CITYHOUSE
即有天有地的城市HOUSE。六层住宅分上下两户，每户三层。下面有院，上面做露台，也有地。在保留了TOWNHOUSE特点的同时，更强调了浓厚的城市居住性。作为一种新的概念和新的建筑产品，CITYHOUSE在地段、价格、品质三者之间找到了一个新的平衡点，既满足了人们对HOUSE的追求，同时也使得人们不必为远离市区而烦恼。在北京毕竟不同于国外，塞车半小时常常已经筋皮力尽——唯一的感觉就是累，再好的住宅也毫无意义。
当然，我们不是说本项目全部都做成CITYHOUSE。我们建议拿出部分楼号来做CITYHOUSE。户型面积在每户200——250平方米左右，可不配电梯。
目前，CITYHOUSE在北京市场是一个全新概念，多层CITYHOUSE还没有出现，是市场的空白点。
御树苑――京城第一家多层CITYHOUSE。
我们相信，这一产品将有效截流南下寻找TOWNHOUSE（大兴、开发区）的二次以上置业者，尤其是能承受150万元以上总价的二次以上置业者。
我们建议本项目建筑产品定位CITYHOUSE的理由有这样几个方面：
一、产品创新的支持。
建筑产品的创新是本项目成败的关键。纵观目前南城推出的项目，多以高层塔楼为主，建筑本身毫无特色。创新有着很大空间。本项目产品定位是高档定位，与南城整个市场相违背，所以创新是唯一选择。而这种创新是超越全北京的创新，而不仅仅是南城意义上的创新；这种创新是保证本项目高价位的重要支撑点。
二、客户认同的支持。
本项目初步客户定位是具有浓郁的传统文化情结，即所谓的新儒商。他们信奉传统文化的道德观念，往往是三代同堂。他们追求的是一个互不干扰，又居住在同楼同院，即照顾老人，又重视孩子的高档住宅。强调庭院意识（都市里的自然）。提倡三代同院但不同堂，提倡家庭起居的修身养性。
三、空间变化的支持。
相对高档公寓，CITYHOUSE在空间变化上结构丰富。作为城区别墅，象征价值非常之高，其所代表的满足感，成就感，加上本项目文物社区的定位，能够迎合“新儒商”这部分客户的心理需求。TOWNHOUSE单体变化不足，配套不足，比如学校、医院等等极不方便，而CITYHOUSE有很强的对比优势。
四、炒作价值的支持。
CITYHOUSE产品有极强的炒作价值。是介于别墅与公寓之间的衍生产品，有很大的市场空间。目前北京市场呈现出多样化的市场格局，在二、三环建造CITYHOUSE有极强的指导作用，从行业角度来说发展空间大。
五、竞争差异的支持。
CITYHOUSE作为目前的创新产品，龙头产品，是高档建筑产品的标签，对提高本项目的产品档次，提升社区价值，提高竞争优势提供了支持。
总之，CITYHOUSE区别于“空中楼王”，跨越了TOWNHOUSE产品，在更高层面上（有地有天）获得了竞争优势。