作者：刘凯

　　房讯网首席顾问

　　2004年北京写字楼市场经历了宏观调控、“831”土地大限、央行加息、地标之争、撤离CBD和回流中关村等重大事件，北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格一举走出连续三年来的下跌趋势双双飘红。一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。另一方面，亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。

　　根据房讯网的年终统计数据，截止今年12月2004年北京写字楼市场平均售价14162元/平方米(建筑面积报价)，与2003年相比上涨4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面积报价)，与2003年相比上涨2.9%；空置率19.8%，与2003年相比下降18%。

　　市场供应：CBD供应放量和东二环商务带的崛起

　　房讯网调查报告显示， 2004年新推出写字楼租售项目(包括商务公寓)数量达50家，平均每月4.2家，与2003年同比上升0.2家。总供应量达358万平方米，同比增长8%。其中：

　　东部地区200万平方米，包括朝阳区以华贸中心、北京财富中心、光华国际中心、佳程广场、风林西奥中心及兰华国际为代表，供应量达142.38万平方米，占总供应量的40%；东城区以新保利大厦、天恒大厦、南新仓国际大厦为代表，供应量57.6万平方米，占总供应量的16%。

　　西部地区158.46万平方米，包括西城区以长安兴融中心、德胜置业大厦为代表，供应量40.4万平方米，占总供应量的11%；海淀区以理想国际大厦、融科资讯中心C座、锦秋国际大厦、中国电子大厦、枫蓝国际中心、城建大厦、首创CEO拓展大厦、1+1大厦、世纪科贸大厦、嘉华大厦为代表，供应量118.06万平方米，占总供应量的33%。

　　房讯网的统计数据显示，2002年、2003年北京写字楼市场连续两年西部地区供应量超过东部地区，保持领头羊的地位。2004年这一“怪圈”终于被打破：东部地区(朝阳区、东城区)以56%的绝对优势首次在供应量上超过西部地区(西城区、海淀区)。值得注意的是2004年供应量方面一个显著特点是东二环商务带的崛起。东二环商务带在东城区政府支持，区域开发商的联手入市和媒体的炒作合力作用下，成为2004年北京写字楼市场的亮点。东二环商务带出现了一批令人眼前一亮的项目，或以超前创新取胜，或以贩卖文化热销。如新保利大厦千余平方米的大堂，无一根立柱，异常宽敞、通透，从下至上高达90米，堪称“北京第一中庭”；大厦的单层双向柔索玻璃幕墙代表了世界最高技术水准，高90米、宽70米，面积之大堪称世界第一；再如南新仓国际大厦作为北京第一个由皇家粮仓与现代写字楼共同构筑的商务办公空间，一边是拥有600年历史的古仓，一边是采用德国进口干挂陶土板幕墙的现代化写字楼，以“北京古代建筑与现代元素结合的最完美建筑”和“京派写字楼”的定位而热销2004年北京写字楼市场。

　　2004年东二环商务带供应量达到57.6万万平方米，占总供应量的16%。

　　市场需求：租务市场上的外企和销售市场上的民企

　　外资企业历来是北京甲级写字楼租赁市场主力，这种趋势在2004年得以沿续。据美国《财富》杂志的一项调查表明：全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15%。根据政府相关统计，CBD区域之内共有2521家企业入住，其中外资企业达到了807家，入住CBD及周边地区世界500强的有120多家，占在北京的世界500强75％左右，而这其中有85家直接在CBD里。

　　2004年外资企业在租赁市场继续扮演主主角，如普华永道租用北京财富中心A座19000平方米的案例，从一个侧面证明了以北京财富中心、富力城双子座、南新仓国际大厦为代表的CBD及周边地区写字楼热销传奇，以及不可动摇的中央商务区地位。

　　推动写字楼销售市场的仍然是中资企业机构，传统行业如电信、金融、教育等为2004年写字楼主要买家。电信、金融等营利能力强在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量，如中国网通购买金融街中证大厦整栋147000平方米的的案例。同时，经过几年的稳健发展，实力不断膨胀的民营企业加入大单购买行列，如新东方教育集团购买中关村金融中心B座的的案例。

　　根据房讯网统计，2004年北京写字楼市场租售吸纳量超过55万平方米，与去年相比略有下降。主要原因是国内机构大单购买减少，但由于中小机构的投资购买非常踊跃，阻止了吸纳量的进一步下滑。

　　市场租售：地标之争和多中心商务格局的形成

　　从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。根据房讯网的年终统计数据，截止今年12月2004年北京写字楼市场平均售价14162元/平方米(建筑面积报价)，与2003年相比上涨4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面积报价)，与2003年相比上涨2.9%；空置率19.8%，与2003年相比下降18%。

　　需要指出的是，北京写字楼售价上涨原因一是整个房地产市场涨价之风的“贡献”，二是一大批顶级写字楼的问世；租金上涨得宜于CBD商圈写字楼租金的不断拉升；空置率的下降是由于虽然总体供应增大但形成有效供应(入住)相对有限。

　　在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，从而具备了向一线商圈冲击的实力。如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的亚运基础和奥运概念。

　　在产品结构上除去年流行的商务公寓、商务楼等边缘型产品凭借综合性价比优势和按揭优势继续走红外，高端写字楼追求“地标” 、追求“纯度”和追求“规模”的趋势是2004年北京写字楼市场的最大看点：

　　一是以银泰中心、佳程广场为代表的地标性写字楼的出现，使得北京写字楼地标之争风起云涌。华贸中心“华贸挑战国贸”、佳程广场“南国贸，北佳程”、中关村金融中心“150米高中关村标志性建筑”、银泰中心“250米北京第一高楼”等等，仿佛一夜之间北京写字楼的品质就跃上了一个新台阶。

　　二是以新保利大厦、中关村金融中心为代表的纯写字楼的复兴，重新定义甲级写字楼品质标准，前者堪称世界第一的单层双向柔索玻璃幕墙，后者号称世界第一座双曲面结构的摩天大楼，向世界顶级写字楼发起挑战。不仅吸引了众多眼球，成为写字楼市场的热点，而且受到追求自身形象实力不断膨胀的诸如新东方教育集团这样民营企业的青睐。

　　三是以华贸中心、北京财富中心为代表的超级大盘的问世，集写字楼、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性商业建筑群，建筑面积分别达到100万平米和72万平米，凭借综合性优势，规模气势和完善配套而闪耀北京。

　　此外，2004年北京写字楼发展商经营理念上的创新同样引人注目，如凯晨广场采用订制化服务的开发模式，开展为期六个月订制化客户调研活动；再如北环中心利用互联网开展的“摸高探底”游戏竞猜活动，为2004年的北京写字楼市场画上了完美的句号。

　　2005年北京写字楼市场展望：一是总供应量将超过今年或与今年持平，东部市场(东城区、朝阳区)将继续以绝对优势超过西部地区(西城区、海淀区)；二是2005年北京写字楼平均售价将进一步小幅上涨，平均租金则正好相反，预测将会大幅下跌；三是2003年、2004年愈演愈热的“总部”写字楼、“独栋” 写字楼产品风光不再，部分产品有可能出现滞销局面；四是随着亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的发展壮大，将最终形成北京多中心商务格局；五是租务市场和销售市场上的两极分化，即由外资企业机构驱动租务市场和由内资企业机构驱动销售市场的需求分化的市场格局短期内不会被打破；六是随着一大批顶级写字楼如北京财富中心、中关村金融中心、华贸中心等项目的落成，将进一步提升北京写字楼的整体品质。

　　2004年甲级写字楼大单成交精选

　　购买(租用)方 项目名称 购买写字楼面积(平方米)

　　普华永道 北京财富中心A座 19000(租用)

　　新东方教育集团 中关村金融中心B座 25000

　　中国网通 金融街中证大厦 147000

　　搜狐公司 威新国际大厦 12000(租用)