《北京城市总体规划（2004-2020）》提出构建“两轴－两带－多中心”的新城市空间格局，将在北京市域范围内建设包括中关村高科技园区核心区，奥林匹克中心区，中央商务区等多个服务全国，面向世界的城市职能中心。
2005年北京写字楼市场传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑，霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势。
北京写字楼市场开始进入多中心时代――这是来自地产界的主流认识。
2005年北京写字楼市场捷报频传，CBD、金融街、中关村三大商圈先后爆出大手笔成交。在CBD商圈，海外机构投资者频频出手，摩根斯坦利购买富力城双子座B座3万平方米，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A、B座10万平方米。与此同时，一直在销售市场唱主角的中资机构亦不甘示弱。在中关村商圈，中国钢铁集团购买中关村金融中心一期的A、C两座楼8万平方米，中国铝业集团购买皇冠大厦6万平米。在金融街商圈，中国人寿保险（集团）公司购买金融街国际金融中心A座9万平方米，中国电力投资集团公司和中国电信购买盈创大厦南北两栋逾10万平方米。
“北京写字楼竞争的背后，凸显的是商圈之间的竞争。作为商务板块，CBD、金融街、中关村存在着激烈的竞争是不可避免的。”北京凯晨置业有限公司总经理助理史志勇指出，“实际上竞争不是坏事，可以促进大家共同进步。”
北京万亨房地产开发有限公司副总经理褚宏亮表示，三足鼎立的形成是由历史沿革和地域特征决定的，既是政策扶持的结果，也是市场选择的结果。“短时间内，二线商圈还无法撼动CBD、金融街、中关村三足鼎立的市场格局。” 褚宏亮坦言。
CBD商圈
从供应角度看，根据房讯网的统计，2005至2008年CBD区域内写字楼的新增供应量将达到400万平方米，是目前该区写字楼存量的三倍。
从需求角度看，据美国《财富》杂志的一项调查表明：全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15%。
而根据CBD管委会的统计，截止到2005年第三季度，CBD区域入驻企业数达到3010家。其中外资企业所占比重约三分之一，入住CBD及周边地区世界500强的有120多家，占在北京的世界500强75％左右，而这其中有85家直接在CBD里。入住CBD的外资金融机构有83家，其中外资银行办事处有68家，外资银行分行有15家；在CBD的外资银行办事处占在京外资银行办事处的68％，外资银行分行占在京的外资银行分行72％。随着中国在国际上地位越来越重要，必将有更多的500强企业来华设立分支机构，由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境，世界500强有约120强在CBD设立办公机构，其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显，该区域必然成为国外企业的首选之所。随着中国经济的快速增长，各大跨国企业对中国尤其是CBD未来的发展形势看好，企业扩张、办公地点的新一轮选址也由此拉开大幕。国内外各大基金、投资集团正是看到了这些，因此也把目光集中在CBD这个炙手可热的区域。预计到2008年将有400家500强企业进驻CBD。
另一方面，中国本土企业的国际化需求掀起了新一轮的CBD选址高潮。随着CCTV、BTV东进，将为CBD带来的数千家国内外传媒企业；在CBD形成传媒产业链是大势所趋。
如此看来，CBD商圈前景是否一片光明？
就此，褚宏亮认为，CBD面临交通老大难问题以及部分跨国企业出于降低自身运营成本考虑迁出本区域。另外，周边商圈的发展也对CBD写字楼发展构成不利因素。“除外资企业，CBD应重点考虑怎样吸引国内的大型企业集团，让这些企业看到的国际窗口的作用才是工作的重点，才能把握住写字楼消费群体主流，与外企客户的进入相比。市场更愿意看到诸如中央电视台和北京电视台这样的中资机构的东移，这也符合中央商务区的功能定位。” 褚宏亮表示。
史志勇也认为，外资企业历来是北京顶级写字楼市场重要客群，尤其CBD及周边区域最为明显。“2005年最大的看点是外资企业选址的西移趋势，”史志勇表示，“金融街和中关村吸引了包括500强在内的十几家外资企业。”
金融街商圈
从供应角度看，根据房讯网的统计，未来几年金融街区域内写字楼的新增供应量将达到150万平方米，是目前该区写字楼存量的两倍。
从需求角度看，首先金融街板块是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。其次证券、保险、及电信等都是一些进入WTO 后将率先开放的行业。对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户。
褚宏亮介绍，金融街去除现状保留用地后，新规划用地约88公顷，是北京城市总体规划的重要组成部分，属重点建设区域。规划地上建筑面积238万平方米，地下建筑面积约80万平方米，共40多个单体建筑。随着中国加入WTO和申奥成功，金融街的建设已重新定位于“国际化的金融区”，并按照国际标准来建设。目前金融街写字楼存量适中，又一向有金融、电信等中资机构的大单客户的支持，中小型客户的追捧，需求旺盛。但缺点是服务设施的缺乏，如果能够做好开发过程的控制，使各不同类型的物业开发达到合理的安排，相信将是最具竞争力的商务板块。
“金融街作为国家级金融行政管理中心和国家电信产业指挥中心，将会吸附大量对国家政策和行政依赖较强的企业。尤其是对外资放开人民币业务之后，中资集团公司将成为外资金融机构的主要业务目标，金融街对外资金融机构的吸引力显而易见。”史志勇分析说。
中关村商圈
从供应角度看，根据房讯网的统计，2005至2008年中关村区域内写字楼的新增供应量将达到400万平方米，是目前该区写字楼存量的四倍。
从需求角度看，“80年代看深圳，90年代看浦东，21世纪看中关村”，这句流传颇广的话曾经让世人对中关村寄予厚望。近年来，业内对中关村的商务环境一直存有争议，一方面是这个区域在经济上始终保持着超高增长率，成百上千的高新技术企业为主的中小企业得以发展壮大，企业的办公物业市场需求增长势头强劲，高档写字楼更是如雨后春笋拔地而起。另一方面，长期以来中关村“电子商铺一条街”的形象，“村”内交通堵塞、商务配套的缺乏等因素，使诸多知名企业对中关村的办公环境缺乏信心，诸多于中关村起家的企业在发展壮大后纷纷南迁，移师CBD和金融街。同时，处于创业期的中小企业因为没有合适的写字楼而宁愿在公寓或住宅中办公。目前这一情况正逐渐得到改变。随着交通设施特别是北四环路、城市铁路的贯通以及商务投资环境的改善，以融科资讯中心、理想国际大厦、中关村金融中心等一大批高品质甲级写字楼的落成，中关村整体商务环境得到极大改善，吸引了众多国内外企业进入中关村。一方面，包括新浪、搜狐、百度、腾讯为代表的IT企业开始向中关村回流。另一方面跨国公司研发总部聚集在中关村已经形成趋势。据统计已有近40家跨国公司在海淀区设立了全球研发中心，包括微软、英特尔、IBM、NEC、SUN、朗讯、贝尔实验室、甲骨文、西门子、安捷伦、汤姆逊、P＆G、AMD、GOOGLE、雅虎等一大批世界500强企业和国际知名企业。
褚宏亮认为，中关村文化、教育、人才、自然环境等优势是北京其它区域不可替代的，有一些企业选择中关村就是希望与北大、清华结邻。相对CBD作为跨国公司地区总部和金融街作为中资机构全球总部，中关村则扮演了跨国公司研发总部和IT全球总部的角色。但同时也应该看到中关村区域目前还存在的问题，诸如写字楼空置率居高不下，产品的同质化明显，区域商务配套缺乏等。
“我们不应只看到商圈之间竞争的一面，还应看到合作的一面。” 史志勇强调。“如何使CBD、金融街、中关村之间变水平的竞争为垂直的合作，从而实现共赢，对政府、对社会、对开发商来说既是挑战，更是机遇。”