在市场经济条件下，引导市场发展的根本动力是需求。早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区的办公场所的需求。经过十几年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场中的重要一员。目前，北京有优质写字楼约1000万平方米，共计约180个项目，为数千家机构提供了办公场所。这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。这三大商务区在发展背景、产业支持以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致各区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。
CBD商务区
北京外资机构最集中的地区。根据调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达65%以上。在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。区域写字楼市场以租赁为主，但随着建外SOHO的入市，标志着区域写字楼销售市场拉开序幕。随后中环世贸中心、通用国际中心、银泰大厦、北京财富中心等一批优质高档甲级产品的入市，使得该区域的销售市场真正活跃起来。
该区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：
1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。绿色、环保成为写字楼用户的关注点。
2、能够承受相对较高的租金水平。CBD区域的写字楼租金水平在北京是最高的。多数租户能承受的租金水平在USD23~38/月/平方米建筑面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。
3、外资机构都有聘请专业代理机构办理写字楼租赁事宜的习惯。因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问代理公司已建立长期服务关系。
由于以外资企业租户为主，区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。未来几年，中国政府将逐步实现加入WTO的有关开放承诺，可以预见，外商投资经济在华将迎来新的发展契机。受此影响，未来外资机构在CBD的写字楼需求呈上升趋势。近两年，在CBD的外资金融保险公司写字楼需求出现明显上升迹象，美国友邦保险公司的扩租、加拿大永明保险公司在长安街华夏银行大厦租赁2600平方米写字楼、信诚人寿落户东方广场，租用面积6000平方米等等充分体现了这一发展趋势。另一方面，随着中央电视台东迁步伐的临近，许多关联企业，如广告公司、节目制作公司及一些新兴传媒行业公司也会在CBD区域寻找新的办公场所。
在购买需求方面，尽管CBD区域有很多优质写字楼项目进入销售市场，如财富中心、佳程广场、中环世贸中心等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求，跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。出现的几单整购案例也是海外投资机构试探性投资行为，并作为持有型物业投放到租赁市场当中。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。
金融街商务区
金融街是北京写字楼销售市场最为活跃的区域。购买优质写字楼的客户主要以国内大型机构为主，尤其是购买大面积整层写字楼的客户，且金融机构买家居多。例如：中国银行业监督管理委员会购下鑫茂大厦B座、中国证监会购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等；此外，一些国内大集团公司和金融机构，以参与投资建设的形式(直接参与或其关联公司参与)，入住金融街地区，如交通银行落户通泰大厦、北京商业银行落户金融城等。这些大单客户的购买需求呈现以下特点：
1、购买选择带有比较浓厚的行政决策色彩，国家机构改革中新机构的产生直接促成大面积写字楼的需求。这种新机构可分为两种：一种是伴随着国家机构改革的进行，产生的一些适应市场经济发展需要的新型行业监督机构，如证监会、保监会、银监会以及电监会等等。另一种是新成立的垄断行业国有大公司，如国家电力体制改革产生的五大电力公司、中国电信、中国移动通信等等。
2、国有大型垄断行业机构入住比例上升。由于金融街位于西部城区，与国家各部委办公地点相邻，且交通连接便利。因此对一些新成立的垄断行业机构颇有吸引力，除已入住富凯大厦的三峡电力外，国家五大电力集团之一的大唐电力也已经落户金融街。
金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。根据房讯网调查，客户以内资企业为主，所占比例为91%；且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%，其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。
未来，金融街写字楼市场的需求仍以国内客户、尤其是金融行业客户为主，一些实力雄厚的在京中央直属企业将会成为未来新兴潜在大单买家。另一方面，政府对区内金融企业未来可能实施的行业性扶持政策，将会带动区域写字楼市场需求上升。但是，金融街写字楼市场的潜在需求在未来会出现一定分流，围绕金融街新推出的写字楼项目，大多已将目标客户锁定大型内资机构，此类项目的入市，将会成为金融街写字楼项目的新竞争对手。
中关村地区
近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。据抽样调查，IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，区域写字楼推广方式以出售为主，是典型的销售市场。例如：中国钢铁集团整栋购买了中关村金融中心A、C座；理想产业集团整栋购买了中国电子大厦B座；目前，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。随着国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持，中关村的发展进入突破性阶段，逐渐完成商贸到研发的转型。由此带来的对写字楼市场需求的刺激作用是不容忽视的。一方面，前几年流在村外的高科技企业的回流和跨国高科技企业的涌入都证明了这点。例如：搜狐签约威新大厦；新浪、百度签约理想国际大厦；AMD租赁融科资讯中心等。另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中关村金融中心、理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的项目。
总体来讲，在世界经济形势好转、外商在华投资额逐年增长的良好宏观经济条件下，加上中央、地方各级政府对北京三大商务区发展的重视和支持，未来北京写字楼市场的总体需求平稳，需求层次较丰富。因此，不同档次、不同区位的写字楼项目应根据自身资金实力、团队运作水平以及项目区域经济发展特点，通过准确的市场定位，在竞争中获取市场份额。