房讯网 刘凯

    2006年北京写字楼市场一直在背负政策压力和资金压力下踯躅前行。从供需关系来看，今年写字楼市场新增供应量同比大幅减少，市场需求趋于旺盛。从租售价格来看，租金和售价邮寄连续三年双双飘红，租务市场整体空置率持续走低，销售市场大单成交频频出现。从产品结构来看，商务公寓在“住宅禁商”中寻找缝隙，高端产品在“限外政策”下寻求突破，是2006年北京写字楼市场的最大看点。

    根据房讯网的最新统计数据，截止2006年12月，北京写字楼市场平均售价16789元/平方米（建筑面积报价），与2005年相比上涨13.3%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面积报价），与2005年相比上涨4.1%；空置率18.5%，与2005年相比下降24.4%。

    市场供应：东部地区继续放量VS南部地区三分天下

    房讯网调查报告显示，2006年新推出写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达44家，平均每月3.6家，供应量达352.9万平方米，同比下降36.6%。其中：

    东部地区184.3万平方米，包括朝阳区以东方梅地亚中心、远洋光华国际、大成创意大厦、瑞信国际中心、北京国际中心为代表，供应量达131.1万平方米，占总供应量的37%；东城区以第五广场、歌华大厦、国华投资大厦为代表，供应量53.2万平方米，占总供应量的16%。　　

    西部地区94万平方米，包括西城区以金融街F1大厦、F2大厦、光大国际中心为代表，供应量32.3万平方米，占总供应量的9%；海淀区以国际财经中心、新材料创业大厦、中坤大厦、荣盛大厦为代表，供应量61.2万平方米，占总供应量的17%。

    房讯网的统计数据显示，2006年东部地区（朝阳区、东城区）以52%的绝对优势连续第三次在供应量上超过西部地区（西城区、海淀区）。

    2006年供应量一大亮点是南部地区的崛起。南部地区包括丰台区、宣武区、大兴区，以朗琴国际、天创盛方中心、搜宝商务中心、华睦国际中心为代表，供应量74.7万平方米，占总供应量的21%。从一个侧面反映了北京写字楼商圈多元化格局的确立。

    市场需求：大单成交活跃VS自持浪潮涌现　

    整个2006年，北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格连续三年双双飘红。根据房讯网统计，2006年北京写字楼市场租售吸纳量超过180万平方米，与去年相比上涨38%。

    租务市场方面：市场呈现出需求旺盛，整体空置率持续走低的态势，同时租金价格小幅上扬。三大热点区域精彩纷呈，CBD及周边仍是外资公司关注的重点，金融保险、咨询顾问、传统制造行业外资公司对该区域需求旺盛，如宝马在佳程广场租赁12000平方米。

    同时，由于本地化和业务拓展的需要，2006年“外资向西”成为不争的事实，多家外资金融机构在金融街地区租赁大面积写字楼，包括瑞银租赁英蓝国际金融中心10000平方米，高盛租赁英蓝国际金融中心8000平方米等。

    而中关村依然是高科技公司的首选，2006年Google、MSN在清华科技园分别租赁了超过10000平方米的写字楼面积。

    需要说明的是，房讯网连续三年做出“外资企业向西，中资企业向东”的判断已经成为现实。一方面，是中国本土企业的国际化需求掀起的向东选址热潮，传媒业、金融业是其中的代表。另一方面，是跨国企业的本地化需求掀起的向西选址热潮，高盛、摩根大通、Google、MSN等跨国企业的总部或相关机构挥师西进金融街和中关村，跨国金融机构和高科技企业是其中的代表。

    销售市场方面：大单成交活跃，多个外资机构在京购买写字楼。据初步统计仅大单购买吸纳量就超过120万平方米。

    一方面，外资机构出于多重利益影响的考虑，人民币升值、房价持续涨幅及物业升值等因素，在CBD区域和金融街区域频频出手。比如日本私募基金Re－plus年初斥资26亿人民币，购买了位于西大望路的华贸中心两栋写字楼，面积12万平方米。而亚洲国际金融投资则购买了位于东二环的华普中心，面积13万平方米。花旗集团购买了位于西直门的西环广场写字楼1座和3座，面积6万平方米。

    另一方面，国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体，金融保险行业成为2006年大单成交的最大亮点。比如泰康保险购买北京国际中心6万平方米，平安集团购买硅谷亮城6.3万平方米，某国内大型保险公司购买了位于金融街的F2－B大厦，面积3.8平方米，成交总价8亿元。生命人寿保险和太平人寿保险则分别购买了金晖总部大厦的南栋和北栋。与此同时销售价格进一步上涨，11月份中意人寿保险整购凯晨广场东座第七层整层，面积近4000平方米，而售价高达32000元/平方米，为北京写字楼史上售价之最。

    值得注意的是，在大单成交的同时，北京写字楼市场涌现出一股自持经营的浪潮。金隅集团开发的50万平米商务综合体环球贸易中心自持租赁。金地集团宣布金地中心将全部自持经营。中海地产透露位于CBD的20万平方米的中海广场将不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租。金融街控股也宣布持有150万平方米的金融街中心广场,其中写字楼部分为20万平方米。进入2006年，越来越多的开发商开始放弃销售，转向自持经营。归纳起来自持经营的浪潮出现的原因有以下几点，第一是销售压力，第二是良好的租金回报和稳健的长期发展趋势，第三是上市公司在资本市场的持续稳定表现预期。第四是业权统一的写字楼在租赁市场的出色表现，也是促使开发商们做出自持的重要原因。

    市场综述：“住宅禁商”政策VS“限外令”的出台　

    从供需关系来看，今年写字楼市场新增供应量同比大幅减少，市场需求趋于旺盛。从租售价格来看，租金和售价邮寄连续三年双双飘红，租务市场整体空置率持续走低，销售市场大单成交频频出现。从产品结构来看，商务公寓在“住宅禁商”中寻找缝隙，高端产品在“限外政策”下寻求突破，是2006年北京写字楼市场的最大看点。

    根据房讯网的最新统计数据，截止2006年12月，北京写字楼市场平均售价16789元/平方米（建筑面积报价），与2005年相比上涨13.3%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面积报价），与2005年相比上涨4.1%；空置率18.5%，与2005年相比下降24.4%。

    在商圈分布上，传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑，霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局的出现已无悬念。

    在产品结构上，目前颇为流行的商务公寓、商务楼等边缘性产品受到“住宅禁商”政策的打压，引发了下半商务公寓、商务楼市场的恐慌。据统计，北京有60%以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎占到了去年全市住宅买卖成交量的三分之一。而根据市工商局今年下发的第14号文件，从6月21日开始，公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为“住宅(包括公寓、别墅)”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。值得注意的是，市场上很快就传出了华贸中心、财满街、住邦2000、瑞信中心等几个项目被明令特赦的消息，随后又有更多以住宅立项的商业项目拿到特赦令。据统计目前市场上同类产品高达90余个，因此，“住宅禁商”政策对整个市场的影响以及此类产品未来的走向尚有待进一步观察。

    对于高端写字楼产品，尤其是以整售策略为主的纯写字楼而言，2006年最难忘的事件莫过于“限外令”的出台。7月24日建设部和人民银行等六部委正式公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资进入房产市场。新政策出台后，境外背景的客户几乎全部停止了购买交易，CBD内多个正在散售的项目发生销售率下滑或停滞的现象。同时一些与外资投资者洽谈整售的项目也由此告停。据有关统计资料显示，《意见》发布后的三个月内，以外资身份在京城购买写字楼散售面积的客户成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米。而在政策发布前的三个月内，外资购买写字楼成交89套，成交面积126873平方米，政策前后对比交易量下降了将近六成。时至年未，市场上传出花旗集团7亿元购买西环广场写字楼1座和3座的消息，而金域中心也传出与某国际公司达成整售协议的消息，表明外资进军北京房地产市场的步伐并未停止。有评论认为限外新政将会起到淘汰规模较小的企业和短期投资者的作用，但对外国投资企业在中国进行较为长期的房地产投资还是鼓励的，因此已经在中国注册并积累了大量现金储备的外资企业受到新政的影响很小。总之，可以预期2007年海外机构投资者对北京写字楼市场仍将加重投资。

    此外，“企业总部”、生态办公、文化创意写字楼兴起，在给办公产品注入了新鲜的空气的同时取得了较好的销售业绩。如华远企业号、嘉捷科技园、瑞信国际中心等项目。

    2007年北京写字楼市场预测：一是总体供应量将超过2006年，西部地区（西城区、海淀区）将以微弱优势超过东部市场（东城区、朝阳区）；二是2007年北京写字楼平均售价、平均租金预测将会小幅下跌，部分产品有可能出现滞销和滞租局面；三是单一产权的写字楼，即自持经营楼盘明显增加，从而进一步提升北京甲级写字楼的整体品质。

2006年北京甲级写字楼大单成交案例

项目名称　 购买（租赁）方　购买（租赁）面积（平方米）

中关村区域

北京国际A座 浙大网新科技 12000

海兴大厦 中国移动通讯公司 28000

硅谷亮城 平安集团 6.3万平米

硅谷亮城 中国移动北京公司 1.2万平米

硅谷亮城 四方科创 0.6万平米

硅谷亮城 清尚投资 0.6万平米

硅谷亮城 兴达集团 0.7万平米

硅谷亮城 圆明园农工商 1.2万平米

硅谷亮城 万霖房地产 1.2万平米

硅谷亮城 海淀国税局 0.4万平米

清华科技园 Google 10000（租赁）

清华科技园 MSN 10000（租赁）

金融街区域

新盛大厦南塔 深圳华为科技 40000

金融街F2大厦 某国内保险公司 37913

西环广场T1、T3栋 花旗银行 6.0万

凯晨广场 中化集团 50000

凯晨广场 中意保险 4000

长安兴融中心 建银证券 20000

枫蓝国际中心 北京市市政设计总院 c座 2.6万平米

金晖总部大厦南栋 生命人寿保险股份有限公司 18230.26㎡

金晖总部大厦北栋 太平人寿保险有限公司 20982.01㎡

英蓝国际金融中心 瑞银 10000（租赁）

英蓝国际金融中心 高盛 8000（租赁）

华远·企业号E、F座 中影集团 30000

主语国际中心1号楼 中国船舶工业集团公司 3.5万平米

主语国际中心3号楼 中讯邮电咨询设计院 3.2万平米

主语国际中心2号楼 中国建筑设计标准院 10000

主语国际中心4号楼 中国建筑材料进出口总公司 8000

主语国际中心6号楼 中国电工设备总公司 18400

CBD区域

华贸中心 日本基金RE-PLUS 12.4万

北京国际中心 泰康保险 60000

京汇大厦 高盛投资 3.5万

中国红街写字楼 美林正大 3.8万

非中心 蒙牛集团 5000

北京国际中心1号楼 三星 60000

北京国际中心3号楼 安联投资 60000

金域中心 某国际公司 未知

名人广场 中油国际 24000

华普中心写字楼 亚洲国际金融投资 130000

凤凰置地广场 法国雅高酒店集团 两栋共建

新嘉鸿大厦 中材国际 12000

嘉捷科技园 北京移动 10000

佳程广场 宝马 12000（租赁）

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