房讯网讯 2009年8月28日，由房讯网和全国房地产经理人联盟联合主办的“2009中国写字楼价值高峰论坛暨全经联写字楼专业委员会成立仪式”在北京融金国际酒店举行。房讯网对此次活动进行现场图文直播。以下是房讯网总裁刘凯先生的演讲内容。
房讯网总裁刘凯
尊敬的杨乐渝秘书长、董利副秘书长、各位嘉宾、各位媒体朋友，下午好！
首先，我谨代表主办方之一房讯网向各位嘉宾的到会表示热烈的祝贺和衷心的感谢！
我们知道：目前房地产市场有一个怪圈：同一城市或者同意区域里，住宅的价格往往高于写字楼的价格。这个怪圈或者背离说明了什么？很显然，写字楼价值被严重低估了。
具体来说，我认为写字楼市场与住宅市场的背离突出表现在三个方面：
第一，土地市场表现背离。与住宅市场“地王”频频涌现相伴，住宅用地的招拍挂价格正在稳步增长。反观北京商办楼面地价从去年的每平方米3571元降至2376元，2008年北京、天津商办工业用地分别流拍10宗和33宗，而今年前7个月已经分别流拍22宗和32宗。
第二，出售市场表现背离。2009年上半年，北京住宅房价涨幅近三成，与住宅市场强劲反弹相反，写字楼市场需求持续走弱。上半年东钓鱼台家园以72803元/平方米的单价,成为北京销售价格最高的楼盘。反观写字楼市场凯晨广场报价58000元/平方米的单价，就成为北京写字楼史上售价之最。
第三，租赁市场表现背离。以北京为例，7月份北京的房屋租金价格普遍环比上涨,其中，一居室平均租金环比上涨5%,二居室平均租金环比上涨8%,三居室平均租金环比上涨13%。 反观写字楼租金自去年十月金融危机开始至今已下调18%，而2009年上半年甲级写字楼空置率再创近年新高，达到了30%，东二环和北京CBD地区的空置率分别为34.20%和27.34%。
我们知道，写字楼占有的是城市最好的黄金地段；其次，写字楼的开发成本远远高于住宅；第三，写字楼作为生产资料，有商业运营的价值，有保值增值的功能，具有长期增值的潜力。那么，我们不禁要问：是什么造成了写字楼的价值洼地？
我认为，主要是三个原因造成了写字楼价值被低估。一是写字楼与实体经济的关联更加紧密，写字楼的需求主体大部分为金融、IT、服务业和制造业企业，受宏观经济影响较深。比如由于受金融海啸冲击的企业压缩办公预算，或者搬离高级写字楼，在北京市场去年第四季度和今年第一季度首次出现了写字楼租户“流出大于流入”的情况。
二是与今年写字楼的供应量大有很大的关系。房讯网统计，2009年将有220万平方米的新增供应投入市场。再加上已有未消化的存量供应，供求失衡显而易见。
最后，写字楼投资需求减弱。一方面，市场表现不同。住宅投资主要看预期，写字楼投资主要看回报。另一方面主要与国家目前实行的信贷政策和财政政策有关。比如写字楼实行五成按揭，多年来一直没有变化。而去年开始征收的商业物业税，税率在20%以上，使很多企业难以承受，在一定程度上抑制了投资需求。
针对目前的市场状况和困境，房讯网采取了如下应对策略：
1、作为写字楼行业垂直网络媒体，坚持做对用户有价值的事，一直是我们的服务理念，我们的定位是：基于企业用户——我们是选址企业的顾问，基于开发商——我们是网络营销的顾问。
上半年，我们与图吧合作推出了写字楼地图、推出了写字楼网络经纪人等全新产品。进行渠道创新，建立写字楼开发商、最终用户与经纪公司的交易和沟通渠道，目标是打造写字楼营销除经纪代理渠道之外的第二渠道：网络营销渠道，得到了写字楼业界的肯定与欢迎。有十几个新推出的写字楼项目加大了在房讯网上的广告投放，如凤凰置地广场、北辰世纪中心、平安国际金融中心、环球财讯中心等。
2、改版和升级选址通服务。选址通是我们2003年推出的一个核心产品，目前有48万企业和个人会员。选址通是什么？选址通是中国第一个基于电子商务平台的网络选址服务。通过“选址通”，开发商可以自由拓展其销售市场；销售商可以构建自己的网上销售、报价系统，随时发布代理楼盘信息；选址企业可随时与48万注册用户群进行互动，直接带动的产品销售量及品牌影响力。经过几年的运作，选址通已形成了中国知名的网络选址品牌，我们刚刚进行了改版和升级。
3、针对出租类写字楼项目，我们特别推出“赢在渠道—信心2009选址通网络推广计划”。拿出一部分优质广告资源，进行出租类写字楼项目的网络推广。将邀请100家甲级写字楼项目参加，一经推出即受到写字楼开发商的一致好评。目前有20多家项目参加了该计划。
对于后市，我们的研判是，北京写字楼市场在今年下半年还将经历下滑，有望在明年止跌回稳。
我们认为，目前住宅市场与写字楼市场的背离是不可持续的，也是不正常的。脱离了写字楼和商业地产的恢复，住宅市场的上涨同样是不可持续的，也是不正常的。我们愿意与在座的诸位一道通过房讯网，以及写字楼专业委员会这个平台为写字楼行业的价值回归，为写字楼行业的可持续发展贡献出我们的一份力量。
谢谢大家！