2009年12月23日下午，全国房地产经理人联盟携手全国工商联房地产商会《中国不动产》在金贸中心共同举办“回顾2009、 展望2010”沙龙活动，参会的全经联成员围绕“回顾2009”和“展望2010”两个主题展开了热烈而深入的讨论。话题涉及房价、政策、金融、土地、营销等各个方面，针对房地产市场需求与供给的关系及未来变化趋势等内容的讨论尤其热烈。论坛中成员各抒己见，虽有不同观点，但通过交流都表示收获很大。杨乐渝秘书长在沙龙最后总结，特别强调了购房者要“量力而行”，房地产企业要“见机行事”。本次沙龙将在《中国不动产》杂志进行专题报道。以下为房讯网CEO兼房讯网总裁刘凯先生的发言。

　　2009年我想用“疯狂”这两个字来形容。北京来说我看了一个报道，整个房价，所有的项目涨幅50%以上，个别项目像太阳公园涨了156%这样的一个数字。从这个角度看，2009年一年的涨幅是2007和2008年两年的涨幅，提前透支了2010的上涨空间。从写字楼这个角度来看，在8月份的时候开过会讨论过写字楼价值被严重低估的现象，同一地段住宅比写字楼价格高30%以上，由于写字楼市场更多反映了实体经济的阴晴，所以从侧面说明住宅的泡沫是存在的。实际上目前在广州、深圳有一些投资者已经意识到了这个问题，现在写字楼还是有投资的价值，但是住宅从投资角度来讲，已经没有投资价值了。

　　从《蜗居》这个电视剧来看，说明“刚需”的存在和无奈。但是刚性需求从09年整个一年，我个人认为已经基本上消化差不多了，该买的也都买了，顺着整个涨势大家买股票一样，买涨不买跌，越涨越买。上个月还有几个朋友劝导我也投资房地产，他们已经买了三、四套房子，但还要借钱再投资。如果行业外的人都可以指导我们行业内的人去投资，如果整个市场60%以上的购房者都是投资者，如果整个市场60%以上的购房者都买不起一套房子，这不是疯狂是什么，这不是泡沫是什么？

　　在8月份我们也在讲，从写字楼这个市场和住宅市场来看，住宅疯狂的势头尽头是不可持续的，果然到年底的时候，现在中央政策变成“遏制”，这次是比较强硬的态度。当然，城市化进程也好居者有其屋也好和坚守18亿亩耕地红线是矛盾的。我们相信政府“遏制”高房价有智慧也有能力，不要低估政府的决心。

　　从长远看，将来北京的房价可能超10万这都有可能，但是多少年呢？所以从投资角度有一个时点问题，在目前这个阶段，或者明年，我认为是住宅市场是不具备投资价值的。

　　另外一个，房地产市场跟股市一样，也是一个政策市，国家一个政策下来，先打击的是投资需求，捎带的打击一部分改善性的需求，甚至是刚性需求，这样的话，明年房价不能说是大幅的回落，我判断会有小幅的波动。总之，2009年开发商的风光不复存在，2009年购房者的疯狂不复存在。

　　说起泡沫的话，一线的城市现在肯定是有泡沫，像北京、上海我觉得是有泡沫，应该要遏制。

　　房地产有没有投资价值，这个我倒觉得可以区别对待。另外就是量力而行。区别对待比如商业地产，写字楼是有投资价值的。

　　住宅也要区别对待，个别区域的个别项目还是有投资价值，更多的已经没有投资价值了。量力而行，已经有了几套房子的，投资要理性，越炒房价拉的越高。

　　房价长期上涨是大的趋势，但2010年肯定是一个波动年。所以应对的策略两个类型的需求，我建议一个类型是自住的，没买房的，比如明年五一要结婚了，那就买吧，议论涨跌是没有意义的，买不了一手房，那就买二手房。投资者要观察，如果手上房子多的话就先抛出一部分。