----在第四届亚太商业地产国际峰会上的发言

    房讯网讯 2011年4月14日至15日于北京金融街洲际酒店举办亚洲房地产俱乐部2011年会暨“第四届亚太商业地产国际峰会”。以下是房讯网www.funxun.com 创始人兼CEO刘凯先生在会上的发言：

    首先感谢主办方亚洲房地产俱乐部的邀请，我先介绍一下房讯网（WWW.FUNXUN.COM）。房讯网是国内绝对领先的写字楼与商业地产网络媒体和企业选址信息服务平台。内容包括新闻、写字楼、商业地产、产业地产、选址通、研究六大版块，三十六个专业频道。目前在北京、天津、上海、广州、深圳设有分站。
   2005年推出的选址通是为中国中小企业提供的以电子商务为核心的写字楼和商业选址的必备工具，在北京，每成交（租赁和购买）的5套写字楼和商铺中，就有1套来自选址通。
　　我们的定位：企业用户的选址伙伴和开发商的营销伙伴。
　　我们的目标：为用户（企业、商家）提供最佳的网上选址体验；为客户（开发商、中介公司、经纪人、业主）提供最高效的网络推广渠道。
　　
    回到我们今天的话题，对开发商而言，住宅市场是一次性收益，而商业地产是一个长期收益，商业地产产生的增值效应在于三种，一是房地产本身物业的增值，二是商业流通经营的增值，三是商业运营和房地产开发的品牌增值。而对于商业企业在选址过程中考虑的因素，我认为商业企业选址是一项系统工程。
    首先，软件永远比硬件更重要。我认为对于商业项目来说，硬件建设只是一个开始，增值空间在软件也就是经营管理。包括管理团队，以及项目定位，比如功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等等。这方面我们看到过很多例子，硬件设施绝对一流，但商业运营永远是三流的，招商、开业、调整，再招商，再开业，再调整。。。。。。
    其次，如何保证客流量的问题，我认为应考虑这样几个因素：一是充分利用先天性客流量，选址时考虑同品牌的聚集效应，把先天性客流量转化为有效客流量和高效客流量；二是提高购物满意度，在日常经营、店面设计、人员管理等方面下功夫，保证客流量；三是建立客流量管理系统，通过数据模型分析客流量规律
为我所用。
    最后，周边商业环境的问题，我认为有这样几个关键点;一是我们前面说到的客流规律，聚集效应如何，基础设施怎样，引导、制造、创新，一句话增加客流量；二是交通状况，周边交通是联系顾客与商业设施的载体，交通可达性是最重要的因素。此外，停车场的数量、组织同样不可忽视。三是商业环境，除了商业配套，
尤其注意商业业态趋同性和趋异性的灵活应用，对其他商业规模、档次、数量、业态进行详细分析。四是消费水平，周边社区、人口、产业构成，消费能力、水平、习惯等。五是地形特点，一般讲能见度高的地方和两面临街，以及街道的入口处是最理想的。

    总之，商业企业选址是一项系统工程。房讯网作为领先的企业选址信息服务平台，依托“选址通”60万企业会员数据库，进一步完善商业项目数据库，下一步将重点服务中等的商家用户，为他们提供最佳的网上选址体验。