一线城市写字楼需求旺盛  内资企业主导整售

　　房讯网讯 去年以来北京、上海、广州、深圳、天津等一线城市写字楼市场总体需求旺盛，租金和售价双双稳步上涨。

    首先，一线城市写字楼市场的进一步成熟，高品质物业入市推高租金水平，加上业主普遍对租金收入期望较高，新盘的租金价格坚挺，促使整体租金水平上升。

　　其次，售价上涨主要源于短期内新增销售写字楼减少。市场供不应求，加上二手业主的惜售，使得销售市场整体价格上涨。

　　第三，住宅限购限贷，写字楼在这些方面尚未受到限制，成为为数不多的投资渠道之一。而甲级写字楼今年市场供应持续萎缩，在市场需求强劲的情况下，使得一线城市甲级写字楼市场表现突出。

　　北京

　　2011年北京写字楼市场租赁交易异常活跃，持续的写字楼市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升。强劲的租户需求促使第北京甲级写字楼空置率稳定在12.5%，创过去10年来历史最低记录。

　　房讯网总裁兼南丰智库（CORC）首席顾问刘凯分析指出：需求旺盛推动租赁交易活跃，各商圈均有租赁成交，以CBD最为可观，其次是东二环商圈。

　　东部地区写字楼年吸纳量为110万平方米，占年度全市总吸纳量的80%，其中CBD区域的年度吸纳量达50万平方米，为各商务区之首。其中主要交易源自服务业，高科技，及金融业，占比达到50%以上。例如拜尔公司承租了嘉铭中心29,000平方米，成为本年度租赁成交面积最大的交易，而丰田汽车，大众汽车和华泰汽车分别租赁了位于东部城区的中海广场、北京IFC和中汇广场13,000平方米、12,000平方米、12,000平方米写字楼面积，而人民网则在环球金融中心租赁了6,000平方米。

　　另外，杜比实验室租下环球金融中心3500平米写字楼，租金水平达到19.4元/天/平米；苹果公司租下北京财源国际中心3500平米写字楼，租金水平为7元-8元/天/平米。

　　同时，西部区域市场仍处于供不应求的状态中。2011年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空置率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空置率低的原因一方面是两区域市场需求旺盛，另一方面，金融街和中关村在年内只不足10万平方米写字楼面积落成，新增供应无法满足市场需求。随着国内金融业的快速增长，新的金融机构对写字楼不断产生需求，同时原有金融机构也有提升自身形象的需要，金融街就成为这类需求的首选。如某设计院整租泰和国际大厦28,000平方米，摩根大通租赁卓著国际中心2,400平方米，中融人寿保险租赁太平洋保险大厦3400平米，中联重科租赁中关村理想国际大厦7000平米写字楼面积等。

　　销售市场方面，2011年北京写字楼大单成交十分活跃，整购大宗交易不断，涉及项目均为成熟商圈内的优质写字楼及商业，内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。

　　年内重要大单成交包括中国五矿集团公司以45亿元收购总建筑面积超过12万平方米的第五广场；某港资企业收购花旗银行、凯龙瑞投资名下的西环广场写字楼；中国核电收购北环中心二期；凯德商用以12.1亿元收购了冠城大厦之9万平方米零售物业部分；金融街控股以总价40亿收购中信城20万平方米的城市综合体。

　　上海

　　2011年上海写字楼大单成交十分活跃，来自境外投资者（包括来自香港特区的投资者）投资总额占到全年总交易量的42％，而境内买家则占剩余的58％。境内投资者成为上海写字楼投资主体。金融，医疗医药，高科技以及咨询类企业依然是市场的主力军。

　　房讯网总裁兼南丰智库（CORC）首席顾问刘凯分析指出：根据统计，2011年上海写字楼市场供应量达202万平方米，而市场整体吸纳量为179万平方米，较于2010年吸纳量153万平米，增加17.0%。主要原因是由于虽然上海甲级写字楼供应量维持在高位，但跨国公司和国内企业设立办公室和扩充办公面积的需求极为旺盛，搬迁空出的的写字楼面积也很快被新租户以及老租户扩充所填满，上海甲级写字楼空置率处于低位。

　　大量外资企业的涌入不扩张以及国内经济的强劲复苏都为写字楼租赁市场注入了强心剂。例如第四季度整个市场的表现依旧十分活跃，尤其在浦东，交易十分活跃。例如，谷歌和瑞士信贷集团分别在环球金融中心以及国金中心二期租赁了6,500平方米以及5,200平方米，另外百思买重回中国市场，租下由由国际广场3,000平方米。

　　销售市场方面，浦东是去年高端写字楼成交最为活跃的区域，高端写字楼成交，大多集中在陆家嘴地区。环球金融中心的散售曾一度成为楼市的焦点，9月被整购的二十一世纪中心大厦更是沪上首次出现的单价超过10万元的写字楼。

　　此外，虹口和徐汇的高端写字楼成交量也相比去年出现了大幅增长，分列全市2、3位。虹口区的高端写字楼成交集中于北外滩地区，在8月被整购的上海港国际客运中心，单价高达6万元，尤其引人瞩目。徐汇区绿地滨江国际中心，今年成交面积达到5.1万平方米，是今年成交面积最大的高端写字楼项目。

　　2011年上海销售型写字楼阶段型交替活跃，上半年外郊环中小面积的SOHO、酒店式公寓成交活跃，如宝山万达广场、绿地风尚天地、龙湖郦城MOCO等；在一季度除了环球金融中心整层出售引人注目之外，太平洋保险以44亿元的价格，从亚太置业手中收购原李嘉诚旗下上海超甲级项目世纪商贸广场则掀起了另一波市场浪潮。

　　下半年，市中心大宗收购较活跃，如长宁商业中心、嘉瑞国际广场和北外滩国客中心、浦东陆家嘴二十一世纪中心大厦等大宗成交。

　　二季度以来，上海写字楼整购市场活跃，出现多宗整体交易。昆山统一食品公司通过股权收购的方式以6.3亿元收购了长宁临空园区的"卡帝乐鳄鱼大厦"，宝钢旗下宝钢资源斥资15.42亿元从方兴地产购入上海港国际客运中心一号办公楼，折合单价72000/平方米。

　　在全年上海房地产大宗投资市场中，最为显眼的莫过于环球金融中心的整层出售。今年年初2月份，汤臣集团发布公告称以2.67亿元的价格收购了环球金融中心72层，楼面单价约为8.3万元。自此之后，包括天平保险、新源控股、上海睿颖、Bread n butter、宝钢集团等在内的境内外各路资金纷纷出手，收购了环球金融中心一层或两层楼面，成交均价均在8.3万元/平方米左右。

　　广州

　　2011年金融机构和内资企业是广州写字楼需求的主力，据统计65%成交来源于内资企业的扩张，约35%来源于外资企业，内资企业仍然占据写字楼租赁需求的主导地位。

　　房讯网总裁兼南丰智库（CORC）首席顾问刘凯分析指出：2011年以来受国内经济的持续稳定发展刺激，内资企业加速在本地市场的扩张深拓，对优质办公物业需求旺盛，广州写字楼市场租金得以持续上扬。国内金融、制造、专业服务和贸易等企业仍是广州甲级写字楼的主要租户来源，持续强劲的市场需求推动租金的上行。

　　太古汇写字楼目前已成功吸引如国内外大型金融、房地产、通信电子等行业企业进驻，入住率已在7成以上。在新入市或在建优质项目积极吸纳新进广州或搬迁需求的同时，位于越秀区或天河北的传统甲级写字楼业主亦通过各类优惠挽留租户并吸引旧租户扩租。如富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率均超过七成以上

　　安永华明会计师事务所入驻广州高德置地广场达6600平方米的办公面积，此外还有夏普、惠普、普华永道、迅达电梯、三井物产及广东发展银行等知名客户。

　　广州高德置地广场项目拥有34万平方米超甲级写字楼群，写字楼的出租情况理想，C塔、D塔早已出租完毕，B塔、E塔出租率逾85%，而新一期A塔写字楼也正在对外招租，目前招租情况热烈。

　　高德置地广场一期知名客户有：通用电气从环市东路的宜安广场搬迁至此，承租6000平方米的办公面积。珠江新城其他主要租赁成交还包括：奔驰和比利时领事馆分别在富力中心租下2400平方米和700平方米，光大金控租赁高德置地广场三期1105平方米的面积新设广州公司，雅居乐则将其华南区总部迁至广州国金中心，面积达12000平方米。

　　广州国际金融中心月平均租金在250~300元/m2，最高达310元/m2，在珠江新城傲视群雄，甚至摘取华南第一租金桂冠。在其引领下，后起之秀如珠江城、广晟国际大厦、利通广场等高端办公物业，也陆续成为CBD写字楼的耀眼明星。

　　与此同时，由于不受限购影响且受到租金大幅上升的强力支撑，写字楼销售保持活跃，前期优质可售供应已逐步消化，旺盛的投资或购买自用需求使市场供不应求再次凸显，进一步刺激售价的上扬。

　　例如而商住两用项目财富世纪广场 9月开盘热销7亿元，2011年销售超过12亿元。另外，主打高性价比的马赛国际商务中心、主打复式办公概念的保利中汇广场等项目亦表现抢眼，显示出目前国内高端阶层依然热衷于地产投资。

　　深圳

　　随着深圳打造金融中心，发展总部经济等相关政策的出台，金融类，总部类物业比例正逐渐上升。一方面位于福田中心区的多个金融总部物业正密锣紧鼓地建设当中，如深交所大厦、太平金融大厦、招商证券、华安保险的总部等。另一方面，像大成基金、华润、中石油等多个企业总部也强势进驻后海中心，"总部基地"正逐步崛起。上述金融企业总部的设立，将进一步加快了深圳建设金融中心的步伐，为写字楼市场带来大量高品质的金融类、总部类物业，将推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。金融类，总部类物业比例的上升无疑把深圳写字楼发展带进一个新的时代。

　　房讯网总裁兼南丰智库（CORC）首席顾问刘凯分析指出：尽管外资企业需求出现强劲增长，来自内资企业的成交仍然占深圳甲级写字楼全年成交的的大多数，来自国内大型金融、IT行业的企业仍然是推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动力，值得注意的是中小型投资公司的租赁需求有增多趋势。

　　2011年，大宗交易成为深圳全年甲级写字楼租赁市场消化能力提高的主力军。如华润深国投在嘉里建设广场三座租赁6000平方米面积，深业融资担保公司租赁卓越世纪中心的高区2000平方米面积，中国移动租赁车公庙绿景纪元大厦5100平方米面积。

　　在国内经济稳步发展的整体趋势下，过去几年积累的外资企业办公需求得到逐步的释放，为深圳高端写字楼市场带来旺盛的需求。另一方面，福田中心区商务氛围日趋成熟，租金于今年快速攀升，也迫使部分需求外溢。由于经济形势好转刺激更多企业搬迁升级或扩张，对高品质写字楼的需求增加，对于这些新近入市的高端写字楼的需求有增无减。深圳产业转型和总部经济的发展也给甲级写字楼的租赁市场提供了良好的发展前景。在单一产权大行其道的深圳甲级写字楼市场，国内外大企业整层租赁的现象也越来越普遍，未来需求仍然旺盛。

　　刘凯表示：商圈成熟度、发展前景仍然是各写字楼客户的主要选择指标，另一方面区位条件、硬件配置、产品细节、专业的物业管理服务、绿色办公、开发商品牌及经营理念等成为市场竞争的关键因素，高品质的只租不售物业将成为未来写字楼供应的主要趋势。随着专业房地产开发商实力及经验不断增强，开发商已经从初期依靠销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流，开始关注企业的长期发展；同时部分企业基于将来上市的需求，将持有一定量的优质物业资产，而只租不售物业是这类优质物业资产的重要组成部分。因此，面向高端客户，硬件品质优越的单一业权物业是未来市场供应的主流。

　　天津

　　2011年金融类和专业服务类公司继续成为天津写字楼市场需求的主要来源。同时，天津传统支柱产业船运物流业和贸易类公司继续产生稳定的租赁需求。尽管全球经济形势不明朗，内资公司却表现出强劲的租赁需求。例如第四季度，市场上租赁面积超过1,000平方米的成交共六宗，均来自内资租户，其成交面积约占市场总成交的85%。

　　天津环球金融中心津塔写字楼目前其已与中信银行天津分行、中国投资担保、CEVA国际物流、摩根大通银行、TIMKEN铁姆肯公司等近三十家世界知名企业签约，有望成为与上海环球金融中心、国贸三期齐名的全球地标性顶级商务中心。

　　此外，滨海新区写字楼也表现出了强劲的势头。据南丰智库统计显示，作为天津滨海新区首个国际甲级写字楼，泰达MSD-C区截至2011年年底，C区出租率已达65%，商业接近满租。滨海国际知识产权交易所、滨海投资集团、德事商务中心、威立雅水务、中国建筑等一大批知名企业纷纷进驻，7-11、SOS国际救援中心等大部分商户已开门纳客。

　　面对激烈的市场竞争，写字楼开发商出现了诸多定制项目。如金谷大厦B座为银行分行量身定做，C座为银行支行办公使用；天津大都会A座、C座定位于金融企业总部基地；渤海银行则在海河东岸CBD区域定做自身的总部项目。

　　市区未来写字楼项目在新兴商业区较为集中，可选范围不断扩大，写字楼大体量的购买或定制，或可以缓解未来甲级写字楼的集中供应所造成的激烈竞争。在滨海新区，未来写字楼市场供应以响锣湾和于家堡区域较为集中，目前项目进展迅速，一些在售写字楼项目依托区域未来发展潜力，吸引了来自山西、河北等外地私人买家。同时，大型机构及企业总部入驻天津也是看好天津城市的发展，这也可以有效促进天津总部经济和楼宇经济的发展，发掘天津的城市发展潜力。

　　房讯网总裁兼南丰智库（CORC）首席顾问刘凯分析指出：写字楼市场的迅猛发展，得益于知名企业进驻天津后对高级写字楼的需求，越来越多的企业通过迁至新写字楼实现其扩租和办公环境的升级，而金融、房地产、船运物流及贸易等企业已成津写字楼主要租户

　　写字楼投资市场方面，第四季度北京银行购买了天津大都会21000平方米的写字楼面积，带动了整购投资市场。这种以写字楼为主体的大宗商业物业成交案例，表明了写字楼凭借其稳定的租金收益回报正持续受到机构投资者的关注和青睐。

　　散售投资市场方面，市区一些开发商推出了带租约销售写字楼，获得了个人投资者关注。

　　另外，随着轨道交通的发展和物业的性价比优势，郊区化办公将呈现进一步发展趋势，2011年"总部型"产业地产、企业独栋类型项目迎来发展机遇。如远洋ABC中心、联东U古总部大观等均取得了不俗的销售业绩。（来源：房讯网）