房讯控股集团总裁/中国地产四十人论坛发起人 刘凯

　　房讯网讯 3月，市场传出位于中关村的欧美汇大厦已整体出售，交易总价超过10亿元，每平方米达40000元以上。这是今年北京首例写字楼整售交易项目，在住宅市场持续低迷，北京、上海等一线城市写字楼供应全线吃紧，租金持续上涨尤其引人关注。据了解，欧美汇大厦项目体量约25000平方米，卖方为AEW基金，AEW主要从事房地产业务与金融衍生品投资；买方为新东方集团。该交易于2月中旬完成。

　　4月，SOHO中国董事长潘石屹在其微博上表示："北京办公楼租金快速上涨，使购买办公楼投资的回报大幅提升，昨天一天我公司销售超过2亿元，这是近半年多没有过的现象。因为前几年政府出让的办公用地，都让开发商建成住宅了，政府也不管。"

　　2011年以来，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，在通货膨胀以及人民币持续升值的大背景下，住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。

　　在北京， 由于"十二五"规划将其打造为世界城市的利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快，更是引爆了2011年北京写字楼市场的全面爆发。北京甲级写字楼整体租金水平上涨超过五成，达到历史最高点。同时，当前写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。

　　个人认为，国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。在通货膨胀以及人民币持续升值的大背景下，住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

　　一直以来，北京、上海等一线城市写字楼大单成交十分活跃，整购大宗交易不断，涉及项目均为成熟商圈内的优质写字楼及商业，内资机构仍为国内写字楼销售市场的需求主体。2011年内重要大单成交包括中国五矿集团公司以45亿元收购总建筑面积超过12万平方米的第五广场；某港资企业收购花旗银行、凯龙瑞投资名下的西环广场写字楼；中国核电收购北环中心二期；凯德商用以12.1亿元收购了冠城大厦之9万平方米零售物业部分；金融街控股以总价40亿收购中信城20万平方米的城市综合体。

　　目前一线城市写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，核心商圈及新兴商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。同时，高品质只租不售物业，将成为未来写字楼供应的主要趋势。

　　根据房讯网（FUNXUN.COM）与南丰智库（CORC）联合统计，2011年北京写字楼市场供应量达148.8万平方米，较2010年减少36.7%。上海写字楼的全年供应面积为202 万平方米，与2010年相比下降12.1%。广州甲级写字楼全年新增供应72万平方米，与2010年相比增长24.1%。天津写字楼供应量达105万平方米，与2010年同比减少17%。

　　根据统计，北京目前散售型写字楼项目主要分布在朝阳、海淀、石景山和亦庄新兴商圈。包括国有企业、金融机构和民营发展商在内的内资投资者在2012年将继续主导写字楼市场。

　　由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，今年一季度散售写字楼市场表现也较为乐观，北三环马甸桥金澳国际的热销开启了写字楼的热销行情，带动了西二环国投广场、亦庄力宝广场、望京融科产业中心等写字楼项目的大批成交。在限购影响下为中小型投资者掘金写字楼市场提供了更多的渠道。

　　在调控政策下，资金为何选择写字楼与商业地产，个人认为原因主要有以下三点：第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

　　更多投资客从住宅市场转向投资回报率更为稳定的商业地产，产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求，加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素，北京写字楼市场2012年表现仍然值得期待。

    关于中国地产四十人论坛

    中国地产四十人论坛于2011年12月由房讯网与南丰智库（CORC）发起成立，旨在团结经济界、地产界、金融界一流专家、学者、企业家，凝聚各方智慧，通过系列论坛、研讨、沙龙等形式，打造中国非住宅地产（写字楼、商业地产、产业地产）行业智库和学术平台。专家成员包括朱中一、顾云昌、易宪容、陈国强、董藩、肖晓俭、蔡云、钟彬、李文杰、黄岚、杨乐渝、王伍仁、朱凌波、苏鑫、张良军、高靓、董志勇、张民耕、林渊、徐伟成、奚力源、蔡宇翔、张鹏飞、黄培明、吕丽华、孙东樊、蓝海青、尹宝军、梁环宇、刘凯等40位我国经济界、金融界、地产界等部门权威专家、官员、学者组成。（来源：房讯网）